地產商業是現代商業的一個組成部分，是多元化、多層次、多業態、大跨度的產業經濟活動，是生產和消費的結合部和連接體，直接關系到市場的實現，以及國民經濟的協調、穩定和快速發展。隨著商業地產的迅速發展，地產商業將會受到越來越多的房地產業、零售業等相關行業人士和學者的重視和研究。由于地產商業尚屬新概念，筆者覺得有必要就地產商業的范疇及其經營模式提出一些見解，愿能起到拋磚引玉之效，讓大家共同探討。

地產商業的范疇
商業的定義：
   《辭�！穼ι虡I的定義是：指連接工業同農業、城市同農村、生產和消費的橋梁和紐帶；其職能是收購、銷售、調撥和儲存；其任務是為生產和消費服務。
　　而西方學者是這樣定義商業的：商業包括所有的交易形式-----批發業、零售業、進出口貿易、轉口貿易以及為進行交易而存在的一切服務業，如銀行業、儲運業、保險業及相關的中介服務等。
　　前蘇聯及其東歐國家的經濟學家則認為，商業是組織消費品的流通行業，但并不包含對外貿易、生產企業銷售和生產資料流通等。我國由于受到其影響，一直使用類似的劃分方法。在我國現行的統計指標體系中，“商業”為“批發零售貿易和餐飲業”所取代，進出口業和商業經紀代理業亦包括在內。

 商業類型

從行業結構來看，商業類型有批發業、零售業、進出口業；從投資主體來看，商業類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經紀代理和交易中介服務機構，如批發市場、商品交易所也列入商業范疇。商業地產正是這種交易服務機構。

業態模式

地產商業概念：

地產商業就是指商業房地產開發商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行的商業活動。地產商業包括批發市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區服務市場等相關的商業運作；其內容包括策劃、招商和日常營運管理；其任務是為生產者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產開發企業獲取未來不確定的收益。

產權式商鋪

產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，這種投資方式也被業界稱為“以穩妥的方式實現個人資金的資本化擴張”。其主要表現為商鋪業主出于投資目的，將業權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。

商圈的概念：所謂商圈，是指店鋪坐落點為圓心，向外延伸某一距離，以次距離為半徑，形成一圓形之消費圈。商圈之大小視其業態業種之不同而有所區分，以零售業而言，一般以方圓 500M為主商圈，方圓1000M為次商圈。

商圈的形態：商圈的形態一般有以下幾種即：商業區、住宅區、文教區、辦公區和混合區。

商圈調查的要點：

1、該商圈人口數、

2、職業、

3、年齡層次調查；

4、該商圈消費習性、

5、生活習慣調查；

6、流動人潮調查；

7、該商圈里的基本設施及競爭店調查；

8、商圈未來發展性調查等5個方面。所有的人多是消費者，很自然也是商店的顧客。加盟者在選擇店址時必須了解當地的人口總數、人口密度人口增長情況、人口年齡結構等。據國外資料表明，現代化的超級市場幾乎有50%的顧客來自距商店250米內的區域，因此在考慮一家超級市場的可能地點時，一般都要求在計劃地點500米半徑范圍內，必須有1萬人定居人口。人來人往的地方，當然是設店的有利地方，但并非只是人多的地方就適于開店，還要分析一下那些人來往，客流規律如何？首先要了解過往行人的年齡和性別，因為有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客，其次要了解行人來往的尖峰時間和稀少時間；再次要了解行人來往的目的及停留的時間。

在商業集中的繁華區，客流一般以購物為主流，特點是速度緩慢停留時間長，流動時間相對分散，因此可以把那些經營挑選性強的商店設在這里，如服裝店等。有些地區雖然有相當規模的客流量，卻多屬非商業因素，如車站、碼頭、學校公共場所等，其客流主流的目的不是為了購買商品，而是以其他目的為主購物是順便，此地區的客流一般速度較快，停留時間短，流動時間比較集中，因此，可以把那些經營挑選性不強和攜帶方便的商品的商店設在這里，如煙酒副食品店，冷飲店快餐店等。分析交通地理條件 交通的便利性也是選擇地址要考慮的重要原因，方便的交通要道，如接近車站、碼頭、以及公共汽車的停車站，由于行人來往較多，客流量大，具有設店的價值。交叉路口的街角，由于公路四通八達，能見度高也是設店的好部位，但是，有些地區其道路中間隔了一條很長的中央分向帶或欄桿，限制行人、車輛穿越，則會影響設店的價值。

由于交通條件公共場所設施行走方向習慣居住區范圍及照明條件等的影響，一條街道的兩側客流量往往并不均衡，或者同一側街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在選擇店址時要分析街道客流的特點，選在客流較多的街道一側或地段。

如果商店是經營挑選性不強、購買頻率較高的日用品、在同一地區已有過多的同行業在惡性競爭，互相爭奪生意額，勢必影響商店的經濟效益，除非新設的商店有特殊的經營風格、能力或不尋常的商品來源，否則難以成功。但是在某些環境中，上述情況并不完全如此，有些行業因同行都集中在一起，反而會形成一個別具特色的商業街，如廣州的“女人街”“電器城”等。所以加盟者在選擇經營地點時，要詳細了解在該地點附近有多少類似的商店？這些商店的規模、裝修、商品品種、價格及待客態度如何？自己的加入將是增加競爭、分薄利潤，還是互相有利？

商鋪分類：

從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業的剖析。本節將對商鋪進行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進行探討。
　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業區、各種住宅區、各種專業市場，以及大型購物中心等商業房地產里面，隨處可見商鋪----商業設施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業環境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。
1、 按照開發形式進行分類
（1）、商業街商鋪
　　商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。
商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步較早的，大多數目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然也有不少商業街采取各類商品混業經營的方式，商業街的命名只體現地點特征，這類商業街取得成功的較少。
　　與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。
（2）、市場類商鋪
　　在這里，我們所說的'市場'是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。
　　市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。
（3）、社區商鋪
　　社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。
　　社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。
（4）、住宅底層商鋪
　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。
　　住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。
（5）、百貨商場、購物中心商鋪
　　百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個大中城市開發建設。
（6）、商務樓、寫字樓商鋪
　　商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。
（7）、交通設施商鋪
　　交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。
　　以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發形式的角度進行理解，便于對不同開發形式的商鋪建立基于開發觀念的理解。
2、按照投資價值分類
    商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區商業的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。
　　鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。
（1）、'都市型'商鋪--績優股
　　'都市型'商鋪指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業價值，通常，'都市型'商鋪的客流量長期比較穩定，換言之，該類商鋪的商業運營收益水平較高。商鋪的商業運營水平自然將體現出商鋪的租金收益能力：'都市型'商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將'都市型'商鋪稱之為商鋪中的績優股，應該是比較貼切的。
　　'都市型'商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于'績優股'商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業額？！
　　'都市型'商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態站的比重相對比較少，這比較符合商業價值原則-在客流量很高的地區，單位面積商業價值很高，只有物品業態才能夠實現這一目標。
（2）、'社區型'商鋪--潛力股
　　'社區型'商鋪和我們上一部分談到的'社區型'商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為'潛力股'原因在于：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。
　　需要指出的是社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，要說明的是社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。
　　關于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節進行專門介紹。
（3）、'便利型'商鋪--冷門小盤股
　　'便利型'商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區周邊、社區里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為'便利型'商鋪是因為其所經營的商品均屬于'便利'類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。
　　'便利型'商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事'便利型'商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規模極大。
　　'便利型'商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的'小盤股'特點。正所謂船的好掉頭！
　　之所以用'冷門'來形容'便利型'商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節我們還將專門對其進行介紹。
（4）、專業街市商鋪--高科技股
　　專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業市場所經營的產品關系密切。
    比如北京中關村海龍電子市場屬于專業經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業街、市商鋪稱為商鋪'高科技股'。
（5）、其他商鋪-'一般股票'
　　其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等里面的商鋪。我們將它們稱之為'一般股票'，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易控制。
　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發商、管理商足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業面積達64000平方米，從規模看，在北京激烈的商業競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的'績優股'。
　　從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區商業環境的優化，其價值會得到極大地提升，可以從'一般股票'轉變成'績優股'。只是依賴于開發商、運營商對項目準確的開發判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。
3、按照商鋪的位置形式分類
　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區別進行介紹。
　　鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。

鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業特色街、購物中心等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。
（1）、唯一性差異
　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。
（2）、商業業種業態局限性差異
　　鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制于所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。
（3）、營業時間差異
　　鋪位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。
（4）、行業規劃調整風險差異
　　鋪位經營范圍及經營持續性除受制于市政建設規劃外、還受制于商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一條街由于規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。
（5）、物業運行費用差異
　　對于整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。
（6）、物業出租選擇范圍差異
　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業種、業態不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業種、業態可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。
（7）、投資風險差異
　　時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了'錢'途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著'一鋪養三代'的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入'一鋪套三代'的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。
　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。
（8）、炒作難易程度差異
　　鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被'復制'，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

二． 地產商業的經營模式
　　地產商業的投資主體為房地產開發商，然而，絕大多數開發商并沒有配備商業專才，而且亦不打算介入純商業中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者，開發商有必要設立與商業機構對接的獨立經營管理公司或部門，并配備相應的商業管理專業人員。有些大型房地產開發商設立或委托有專業的公司分別進行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作，分工之細和專，令一些專業人員連連叫好。其實這是容易理解的，花點小錢做些商業策劃，可提高項目的成功率，幫助開發商追求股東權益最大化的目的。
　　地產商業的經營模式是商業地產開發商比較關心的，不同的商業地產有不同的條件及其所處的區域、商圈，如何在多種經營模式中選擇合適的模式往往是開發商很頭痛的問題。這里將對常用的幾種地產商業經營模式的適用于范圍及其優缺點進行分析。
１、 整體出租模式
     　　整體租賃是指開發商不將物業出售，而將其整體出租給一家商業企業，由這家商業企業進行商業規劃及經營，開發商每年向商業企業收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業企業培養市場，以實現項目的可持續發展；同時，商業企業向開發商交納相當于2―3個月租金的押金。

優點：
    ①不需設立專門的經營公司和配備專業的商業人員；
    ②交易簡單，結算方便；
    ③物業可進行抵押貸款，有利開發新的項目；
    ④物業的升值空間較大；
    ⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設計產權式商鋪。
 缺點：
   ①收益低，其收報率在3～5%之間；
    ②租期長，物業就算升值，其套現的難度很大；
    ③不排除租戶經營失敗而沒法交租的可能，國而對租戶的評估要求準確。
    適用類型：
    ①無商業專才的開發商；
    ②資金實力雄厚的開發商；
    ③經營相對保守的開發商；
    ④售后返租的產權式物業開發商；
    ⑤物業面積一般不超過30000?O。
２、 分層或分片出租模式
  　　與整體出租模式相似，只是開發商按市場需求，將各層或各片區分別出租給不同租戶。
 優點：
    ①租金相對整體出租要高一些；
   ②風險分散，租金相對有一定保證；
    ③物業可進行抵押貸款；
    ④比整體出租更適合日后帶租約出售物業或設計成產權式商鋪；
    ⑤某一層經營失敗時，開發商能掌握主動權，并進行重新招租。
 缺點：
    ①需重視前期的商業策劃（業態組合、功能定位、市場定位等）；
    ②需設立相應的管理部門及配備有關的商業專才；
    ③各業態環環相扣，一家經營失敗，影響到其他租戶的經營，要求開發商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力。
    適用類型：
    ① 資金實力雄厚的開發商；
    ② 售后還租的產權式商城；
    ③ 物業面積在20000～50000?O。
３、 分散出租模式
    分散出租亦稱零租，開發商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為2～5年；開發商應幫助租戶統一辦理相關的營業執照、稅務登記，甚至代開具銷售發票、財務結算等。許多成功運用模式的案例多數為大型專業批發市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。
    優點：
    ①租金很高，開發商收益可最大化；
    ②物業升值空間大，容易出售表現；
    ③租期短，容易改變功能或調整經營。
    缺點：
    ①需設立專業的經營管理公司負責經營管理；
    ②需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作；
    ③招商能力的要求極高；
    ④ 日常經營能力的要求高；
    ⑤ 經營風險最大
    適用類型：
    ① 商業區或城郊的大型商業物業；
    ② 面積在10000～500000?O停車場及卸貨區的面積足夠大；
    ③ 售后返租的產權式商城。
４、 層（或片）與散結合出租模式
　　此模式是將上述第2種和第3種模式結合。在確定了功能后，采用第2種模式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進行招租。目前多數大型購物中心采用此模式。
    優點：
    ① 大小租戶的結構使項目穩定性提高；
    ② 主力店的進駐有助于將部分物業設計成產權式鋪位，并容易取得銷售的成功；
    ③有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發商業地產項目創造成功運作的條件；
    ④為開發商創造經常性收益。
    缺點：
    ①要求開發商具備很雄厚的自有資金實力；
    ②需設立專業的經營管理公司和配備相關的商業專才；
    ③對主力店的招租能力要求極高。
    適用類型：主要是50000?O以上的購物中心。

返租方案分析

（一）概況
售后返租計劃是一個百份百針對物業投資者的促銷方法，那
些欲購買作自住，無論是長住或度假用途的買家均不會采用這計劃。以下是進行返租計劃前要留意的事項：
1）  該類物業的租務市場是否成熟，需求是否殷切
2）  所定的回報率是否高過現時的租金水平。若是太高，只是變相減價罷了
3）  所定的回報率最好高于現時的按貸款利率，這樣在返租期間便能“收租夠供樓”，吸引力大增
（二）回報率的計算
回報率是指每年的凈租金收入除以購入售價的比例，程序如
下：
每年凈租金收入（即扣除管理費及有關稅費） X 100% = 回報率
購入售價
例：一個100平方單位，每月租金￥6000，管理費由租客負
擔，購入售價為￥720000，其回報率計算如下：
￥6000 X 12 X 100% = 10%
￥720000
若租務市場一直保持平穩，上述物業投資將于10年內可望回
本。而回本期的計算程序如下：
1 = 回本率
回報率
（三）投資者的疑慮
即使返租的回報率吸引，一般投資者均對返租計劃有下列疑
慮：
1）  發展商是否夠實力在返租期如期支付租金予投資者
2）  返租期滿后能否自行在租務市場上以如此高的租金租出該物業
3）  返還該出租物業時，內部情況會否殘卻不齊，殘漏不堪
要解決上述疑慮，可考慮采用下列措施：
i）由銀行提供返租擔保，即是說若買家于指定時間的
仍未收到發展的租金，可向指定銀行索取所欠租金
ii）  返租期滿后，可由屆時的管理公司安排代租服務，盡
快物色其它租客
iii）  發展商承諾返租滿后，由專人負責翻新及清潔工作
（四）返租計劃的種類
1）  實時返租：買家購入及辦理銀行按揭后實時收租，若樓花期越長越對發展商不利，因期間不能將物業出租，等如變相減價
2）  入伙返租：物業入伙后才開始返租予買家。若租務市場活躍，租金理想及提早進行推廣物色租客，發展商可能沒有任何損失，甚至可得額外租金差價。反之，發展商可能蒙受租金損失
3）  實時折扣：發展商一次過將所有的金額，以現金折扣回饋給買家，日后能否租出或租金多少的風險該由發展商承擔
（五）中山市租務市場分析
本公司從多間中山中介公司取得個別樓盤的租金叫價資料所得（詳見附件一）正市中系心的兩個高層樓盤如《中墾廣場》與《永勝廣場》的租金叫價介乎每平方米15至30元之間，視乎樓層，座向，景觀，裝修，家私，電器等情況而定。
相反，較遠一些但規模及配套設施較完善的《雍景園》，租金叫價介乎每平方米30.8至58.8元之間，平均亦在45元之間。這反映當一般樓盤建立了品牌效應后，除買賣市場受歡迎外，租務市場亦受到用家支持而十分活躍。
若以《雍景園》最新第二期F6座帶裝修的售價單計算（見附件二），每平方米由5231至6248之間，平均價亦在5500至5900之間。若以上述平均租價每平方米45元租出，回報率介乎9.82%至9.15%之間。
總結來說，若租務市場及買賣繼續保持平穩的話，約10%的租金回報是較合理吸引到投資者的數字。
（六）反租計劃的可行性
若按敝公司于2001年3月30日所提供的初步價目表建議（見附件山）的分層住宅平均的單價￥4256.84計算，再加上￥1000一平方的裝修家私電器成本，每平方售價約￥5256.84元。
以10%回報率計算，即每月每平方米租金為（5256.04 X 10% / 12）
即是約43.8元，這與《雍景園》的租金叫價相近。
換句話說，以10%返租2年的促銷方法對投資者有如下的吸  引之處：
i）10%租金回報，遠高于現時的貸款利率5.5%，即使借錢買
樓收租亦化算；
ii）  同時，10%的租金回報率亦高于現時銀行的存款利率（約
2-3%），這個達7-8%的息差有足夠的吸引力叫買家的余資從銀行提出來投資在『君悅豪庭』上；
iii）  由發展商提供返租保證，買家可得到下列保障及方便：
- 不用擔心難尋找租客或所需時間太長；
- 即使已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上；
- 免卻了尋找租客的中介費用；
-  若租客租約期滿后賴死不走，不用擔心如何處理，全由
發展商代勞；
-  若租客搬走后，不用擔心物業退還狀況不理想，如設施
殘舊或有任何損毀或破壞，全由發展商代勞。
綜合上述情況，以現時中山『雍景園』的租務情況及現時『君悅豪庭』的訂價來說，首兩年每年10%的返租計劃是可行的，只要在配套設施及服務上主要針對這類租客作出相關的部署，在適當的宣傳及預計客戶的口碑下，亦可按預期的租金承諾出租，這樣，發展商便只承擔了行政代管責任，不用在金錢上有任何損失，達到雙贏的局面。
（七）返租成本分析
按上述第四點返租計劃的種類，有關的返租成本分析如下：
A）  實時返租（每年10%共2年）
在計算成本時，有如下的設定情況：
i）開售日期1-5-2001
ii）入伙日期1-5-2002
iii）入伙后實時物色租客
iv）  租金按返租保證回報率成功出租（即平均每平方米
43.8元）
v）  由租客負責管理費
vi）  返租期內銀行貸款利率保持5.5%
vii）  租客沒有拖租或欠租情況
viii）  若租客真的提前搬走，馬上實時能尋找另一新租客取代
ix）  出租單位的成本如招租小組的工資，所添置的家私電
器等均沒有計算在內。
情況一 ―― 返租期內完全沒有租客
以銀行利率5.5%計算，2年的Year Purchase（Y.P.）系數是1.8463，10%的2年返租保證成本是：
= 10% X 1.8463
= 18.463%
情況二 ―― 入伙后實時物色租客
換句話說，這情況的成本是入伙前的租金損失，即由1-5-2001至1-5-2002這一年內的租金損失10%，在計算其貼現值后，有關成本如下：
= 10% X 1
= 10% X 0.9478
= 9.478%
B）  入伙返租
若入伙后能實時物色租客，而且能按照返租保證的租金租出，此項安排除行政費外是沒有任何成本，只是風險轉移，發展商日后的得失，要看入伙后的租務市場而定。
C）  實時折扣
情況一 ―― 返租期內完全沒有租客
若實時將每年10%的回報，2年共20%以實時現金折扣退還給買家而返租期內完全沒有租客的情況下，在關返租成本便是20%。
情況二 ―― 入伙后實時物色租客
若入伙后能實時物色租客，而且能按照返租保證的租金租出，這項安排的成本除了入伙前的租金返租開支外，還有是第二年租金的延遲收益、成本計算如下：
= 20%（實時折扣）- [10% X 1 ]（入伙后延遲租
金收入）
= 20% - [10% X 0.8984]
= 11.01%
（八）推行返租的留意事項
    以下是推行返租安排的留意事項：
1）  買家必須選擇帶標準裝修的售價；
2）  盡快了解這類租客的具體需要，及早作出相關布置如什么
的酒店式服務，什么的配套設施才能吸引他們承租，然后盡快通知Peter Yip于設計時提前安排；
3）  提前落實裝修家私電器的標準，以便及早大量訂購爭取最
佳折扣優惠；
4）  在每月的總租金收入劃撥一部分作為維修基金，待日后返
還單位時可作維修翻新之用；
5）  大量訂購電器時，最好爭取2年或以上的保修期，減少日
后的維修開支；
6）  返租單位的門鎖盡量采用電子數碼門鎖，避免收回租客單
位時要更換門鎖；
7）  入伙前3個月提前向外公開招租，減少入伙后的空置時
間；
8）  提早與有關法院洽談欠租收樓的程序，以便在租客欠租及
延遲交還單位時，馬上取得“封租令”進行收回單位行動；
9）  提前籌組租務管理部，以便進行收租、

商鋪類型及投資分析

商業街商鋪

在城市商業中心或住區中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區域。但這樣傳統的商業中心推出的新商鋪非常少，投資機會非常小，投資時，應多注意新商圈，例如舊街通過改造后形成的新商業街，郊區城市商業中心的商業街，大型住區形成的商業街等，釋放的商鋪多，投資機會也多，如果及時發現并把握住機會，投資回報將會非�？捎^。

投資理念：

必須要考察區域商圈歷史發展情況，同時要了解商業街周邊區域的商業承受能力。在政府和人為意志下，有許多所謂的商業街是一夜之間被制造出來的，缺乏有效的市場支持和起碼培育，有行無市，這樣的商業街商鋪一旦投資難免被套牢。

投資忌諱：

對于規模超大，集中投放的商業街，應保持理性，另外對于缺乏有效人流，快行車道商業街商鋪、缺乏停車位等交通設施的商業街商鋪都須慎重對待。            

社區商鋪

特點：

設在一定規模住宅小區內，以提供社區便利消費、充實社區生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數量最為迅速的商鋪類型。典型如天通苑、世紀城。

社區商鋪對支撐社區居民日常消費的作用較大。雖然小區商鋪的投資回報率一般不及商業中心的商鋪高，但其回報卻較為穩定，風險相對較低，目前相對城區商鋪來講，其售價也相對較低，適合個人投資。

投資理念：

在投資中應盡量選擇相對成熟或已有入住戶的規模型項目，選擇好具體位置。因為社區的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，盡量購買距社區主入口附近的商鋪單元，以提高投資收益。

購物中心、專業市場席位型商鋪

此類商用物業多將整層購物中心、大市場分隔成20~30平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。例如早期的萬通小商品市場、女人街，近期發售的朝外門購物中心商鋪、碧溪廣場、萬朋商城等等。

特點：

此種類型商鋪特點是投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個人投資長線投資。但是從市場經驗來看此類型的商鋪承擔的風險也是較高的，因為它需要發展商進行準確的市場定位、完善的經營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經營租戶支持，致使項目建成后無法正常開業或虧損經營，這樣投資者的錢就打了水漂。

投資理念：　

1、主要需要通過對商業市場大環境的分析，確定項目的定位是否符合地域商業市場的發展趨勢。而不能盲目跟從廣告宣傳。比如像城區內小商品批發城之類的低層次市場，雖然有一定消費群，但隨著城市消費水平的普遍升級，定位已不適應終端消費更新換代的要求，這種市場的租金收益也不可能太高，投資前景暗淡，需慎重介入；

2、要看一個市場或購物中心的招商和業態劃分，繼而確定其是否有充分的商戶經營基礎和市場消費支持；項目的營銷代理商和經營管理公司對保證正確的招商、經營方向所采取的措施是否屬實等。

投資忌諱：投資此類商鋪力戒盲從、跟風，應選擇具備商業定位合理，業態劃分清晰，具有后期專業管理的項目。

底商

特點：

　　底商是目前北京最多的商鋪類型，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。底商從專業投資眼光看是非常模糊的概念，商業街的臨街商鋪也是底商，普通住宅下的商業也是底商，底商是房地產開發概念，而不是商業分類。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。

辦公樓底商：

　　由于中高檔寫字樓多處于中心商務區，相對客流較大，人口消費素質和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。

辦公樓底商投資理念：

1、 商鋪的建筑結構和環境應有較大的適應性，這樣有利于后期商戶的經營使用，才能長期保證較高的租金水平。

2、 考察其寫字樓及配套設施的整體品質，對于品質和位置都不錯的項目可以考慮早期下訂，通過談判拿到較為優惠的價位和付款方式，從而提高投資回報率。

3、 看入駐的品牌店檔次。比如賣當勞肯德基等品牌客戶對于商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展潛力上將肯定是有保證的；另外品牌客戶本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪有猶豫時，不妨跟著品牌店走。

商鋪選擇基本分析法

    就目前北京投資商鋪來講，在三環以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/M2以上；在CBD、朝外商圈、中關村等商業旺地，價格基本都在30000/M2左右，鼎好電子城甚至達到7萬元/M2以上。面對如此昂貴的投資，眾多投資者如何實現投資的價格接近價值甚至大于價值？

基本面技術分析：　　

回報計算：

　　購買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報總應該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。所以判斷一個商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報，而判斷回報的最有效方式，是看現實租金收入是否能盡快地回收購鋪的前期資金投入。計算商鋪回報的方式有很多種，最簡單實用的一種是看總售價與總年收益的比值倍數，如果大于15說明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10則說明，你碰到了很不錯的鋪位。當然年收益的推算應盡量準確客觀，同時也需考慮一定的風險如空置期等等。通過此方法進行投資項目的初步篩選。

控制風險　　

　　商鋪投資對個人資金投入和現金流要求較高，投資者應將承受的風險控制在一定的范圍內，如投資額不超過總資產的70%，同時應在可能的情況下，多點選擇，分散投資。應盡量購買準現房或現房物業。投資前應通過現場實地調查來深入了解鋪位的實際情況、環境因素、通過直觀感受和對區域商業規劃的間接了解，來判斷未來商業發展的趨勢。

計算回報率　　

　　初步決定投資目標后，擬定計劃的出租經營業態，然后去拜訪商戶，再通過商戶拜訪，了解相近經營商戶的經營要求、承受租金水平，來計算實際可行的回報率。對售后由管理公司包租的項目，如超過15%的的回報承諾，則需要謹慎對待。

檢查產品品質　　

　　檢查商鋪的結構和設施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應等是否合理，對經營業態是否有限制，比如經營餐飲需要有上下水動力電、煤氣、排煙設施，如果商鋪沒有這些設施，那這個投資就失敗了，因為像排水排油排煙這樣的問題等到正式交樓后，是投資者根本解決不了的。

均衡商業地產利益共同體各要素的利益是商業地產成功的關鍵

做商業地產，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。

任何一個商業項目，都需要1-3年的市場培育期，任何一個商場不可能開業就火而且一直火下去，這是不可能的。而小租戶沒有培育市場的心態，生意不好就跑了，小業主又不愿頭幾年降低租金來培育市場。

對于這樣實力不強的公司做商業地產業我想有三個辦法。第一，賣其他的留商業。我們有這樣的項目，寧波、上海項目，我們的項目位置非常好，就設計了幾棟寫字樓，可以賣掉。像北京，把后面的住宅、寫字樓賣掉，把沿街的購物中心留住不買。如果你做商業地產現金流確實不夠，可以考慮把住宅、公寓、寫字樓賣出去也不要賣商業地產。第二，賣主力店。我了解國際上很多購物中心發展商，有的也銷售。但無一例外，都是銷售主力店，留下小店或步行街。賣主力店，稍微賺一點錢，賺回小店鋪的面積。因為主力店的租金上升很慢，但小店鋪租金上漲很快。第三，賣沿街店鋪。如果你做的商業地產項目，沒辦法規劃設計寫字樓公寓，賣主力店又找不到買家。為平衡現金流，實在不行,可以賣一層沿街的店鋪，但不能賣一層的內鋪，這樣以后的招商管理問題較少。但無論如何不能設計整個項目或者幾層樓全做銷售。這種全部或大部分銷售的商業地產項目，不可能成功。
　　做商業地產三年來的體會，重要的心得是只租不售或者以租為主。商業地產是住宅地產發展的高級階段，我有一個比喻，住宅地產是小學生；商務地產，寫字樓，度假村等，是中學生；商業地產是大學生。因為商業地產是多種學科的綜合，對商業的要求遠遠大于對地產的要求，是十分復雜的復合地產。所以我認為，如果想做商業地產，最好先積累一定實力再做，即使第一次做，也要有一種穩定的心態，不是想掘第一桶金，不是想打一槍換一個地方。
定規模
　　購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心，每平方米月租50元；20萬平方米購物中心由于規模大增加招商難度，招商時就要適當降租，每平方米月租40元，那說明10萬平方米就是最佳規�！，F在做購物中心出現一個很不好的現象，就是求大。

就我們自己的經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右。
最大面積也不要超過20萬平方米，超過20萬的，增加的都是無效益或低效益面積。

所有的商店在開業一年內，租戶置換率達到20%-40%，只有等到開業三年穩定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。

1、              開發商（長期利益和短期利益的決策者）

2、              運營商（推動商業項目成功銷售的主要吸引力）

3、              經營戶（50%自營者）

4、              投資者（50%以上的者）

5、              消費者（最終項目成功銷售的決定性因素；最終項目成功銷售的明證；項目持續發展的原動力）

商鋪投資要熟知12項價值因素

影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素大約有12項，這些因素對不同類型商鋪價值的影響是顯著不同的。

　　1、商情因子：指商鋪所在地區商業環境、商業競爭狀態及所吸引的主要客戶群的規模及覆蓋范圍等。

　　2、客流量：客流量對于商鋪的價值至關重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區的“宏觀”商業狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。

　　3、“可視性”因子：商鋪的“可視性”指經過建筑師創造性的設計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到。

　　4、樓層：商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。

　　5、交通條件：交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。

　　6、停車條件：具體講就是轎車停車場。強調停車條件的重要性，是出于中國經濟強勁增長的勢頭。

　　7、規劃設計的科學性：規劃設計必須體現市場功能的需要。通常，開發商需要從市場的角度對項目規劃設計進行調整。

　　8、硬件條件：商鋪的硬件條件具體指商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。

　　9、經營商品的類型：經營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關系。不同的商品，其利潤空間顯著不同。

　　10、隸屬項目的運營特點：商鋪多數隸屬于某個項目，所隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。

　　11、商鋪初始售價：商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也會越高。

　　12、周邊房地產發展趨勢：商鋪價值提升是一個動態的過程，商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。

投資社區商業與投資商業街之區別

投資社區商業要考慮以下幾個因素：

　　小區規模、居住人口的密集度。社區規模大小、入住率高低都會直接影響到這個社區商鋪未來的發展前景。

　　居民的生活標準和消費習慣。業主的收入水平、消費習慣、年齡及職業特點會影響該地區商鋪的業態和發展。例如：某小區的業主平均年齡在30歲，那么該地區的商鋪則比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業主以普通階層的成家人士居多，那么這一地區的商鋪就應以開設中低檔的大眾餐館為主�？偟膩碚f，居民消費水平的高低及習慣，決定一個地域商鋪的檔次和收入。

　　業態配比的合理性。這主要就是避免太多同類產品互相沖擊市場。假如在一個容納500－600戶的小區內，開了十幾家美容美發店或超市，同一業態的商鋪超過了小區內整體居住人群的總消費水平，形成超負荷消費，那么，這樣的社區商鋪總體經營情況都不會好，最終要有部分投資者撤退。

投資商業街、商業中心的商鋪時又應該考慮以下因素：

　　地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便對形成一條好的商業街至關重要。其能夠輻射到的周邊區域及客流量的大小直接影響到整個商業街的發展。

　　開發商對于業態的規劃、定位很重要。開發商在最初開發項目時，業態配比是否適用直接影響其未來的發展。什么樣的業態適合進商業街或商業中心，各種業態的數量如何確定，商場中一層擺什么，二層擺什么，都是有商業規律的。遵循一定的商業規律，才可以避免資源浪費。投資者在決定投入之前，可以向開發商詳細地咨詢相關情況，否則盲目投資，一旦開發商沒有很好地駕馭整個項目的能力，就很可能失敗。

整個商業街是否實行統一的管理。商業街后續配備的物業管理公司，其管理是否到位也直接影響到整體商業街的未來發展及走勢。但如果把一個一個的商鋪都分散賣出去，產權分散，開發商在進行后期管理時難度就大得多。

商業街的推廣有無完整的計劃。一個商業街的商圈氛圍及購物人群的形成和聚集，大約需要2－3年的時間才能培養出來，而開發商在最初開發商鋪時，是否有推廣預算，計劃是否完善，影響商業街未來的發展。同一地段商業街是否過于雷同。同一地段的雷同項目過多就會相互分散客流，導致競爭加劇，甚至會導致商家的不正當競爭，破壞地區的商業發展。但這一點要一分為二地看待，因為商業還講究一種氣氛，講究“扎堆”，所以要理性預算目標人群的總體消費能力，再考察現有的供應是否已經滿足了這種消費需求，然后再對一個地區的商鋪是否過于雷同作出判斷。