縱觀國內(nèi)各大、中、小城市，商業(yè)地產(chǎn)項目如汗牛充棟般層出不窮。其中大部分項目都避免不了蟄伏于漫長的生存期（所謂生存期：是指商業(yè)項目落成初期，市場競爭力沒有凝聚，市場地位不穩(wěn)定，客流量經(jīng)歷由少至多的原始積累過程，也叫養(yǎng)生期。時間通常是3—5年）。更有許多項目經(jīng)由1—2年的慘淡經(jīng)營，最后關(guān)門大吉。成功者暫且不論，這些失敗者通常都有以下幾點誤區(qū)。

一、追求短期效益，要么通過產(chǎn)權(quán)出售，將資產(chǎn)變現(xiàn)，要么忽略商場整體定位，一味的追求高租金和搞出租率。這樣一來就喪失了對于當(dāng)?shù)厥袌龅那泻隙龋蛯τ谏虉鰞?nèi)部業(yè)態(tài)及商戶的把控。

二、商業(yè)格局劃分不合理或商業(yè)業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)確，致使商場內(nèi)部業(yè)態(tài)互補性不強或客流不能共享，或者沒有體現(xiàn)出商場整體定位優(yōu)勢。

三、項目啟動后，營銷預(yù)算超額后不予追加，或在原有預(yù)算中削減營銷投入資金。通常老板初期將項目短期炒熱后就認(rèn)為，市場地位已經(jīng)穩(wěn)固。或者因幾次營銷投入未見成效，就覺得花冤枉錢，不愿意繼續(xù)投入。其實成效欠佳往往是因為宣傳和營銷的點抓的不準(zhǔn)、推廣模式不合理、營銷力度不足所造成的。

四、業(yè)態(tài)主次不清，所有的項目都想有所收獲。或者想以進(jìn)駐的商業(yè)體來養(yǎng)自己的商業(yè)體。這兩種做法無疑會拖延商場的生存期。甚至使商場喪失掉最有利發(fā)展的時間段。

五、順其自然，想通過“無為而治”，靠項目自身養(yǎng)生，來度過漫長的生存期。這無疑是將自己的命運交給老天來決定。不過采用這種方式的商業(yè)體往往都已經(jīng)占據(jù)的地理上的優(yōu)勢，有著源源不斷的自然人流量，但是商業(yè)上還有一句俗語“人流不等于客流”。

大多經(jīng)營不利的項目或多或少存在以上一個或多個經(jīng)營誤區(qū)，導(dǎo)致項目錯過了大好的發(fā)展周期，沒有凝聚人氣，最后漸漸被市場所淘汰。

而對于賀尊生活購物中心而言，存在以下幾個不利因素：

其一、地理位置上：身處首山中心商圈以外，以一己之力對抗整個相對成熟和穩(wěn)定的中心商圈。要將首山人的購物習(xí)慣轉(zhuǎn)變過來，需要極大的吸引力。

其二、定位上：作為首山第一家新型購物中心，沒有吸引更多更具市場競爭力的品牌商家進(jìn)駐，使之缺乏與主商圈對抗的關(guān)鍵性商戶資源，打造首山唯一一座高檔百貨商場的商戶氛圍。

其三、商超部分沒有發(fā)揮廣泛的聚攏人氣的作用，沒有體現(xiàn)價格優(yōu)勢，成為首山當(dāng)?shù)刈钗櫩偷娜粘Ｏ钠凡少彽亍�人認(rèn)為商超的作用不在于本身能夠帶來多大效益，其作用點應(yīng)該是通過商超的運營成為商場最大的磁石點。將客流吸納過來，帶動其他商業(yè)體貨品有效、良性周轉(zhuǎn)。

其四、營銷、宣傳力度不夠；活動內(nèi)容和主題沒有吸引力。沒有對顧客產(chǎn)生接連不斷的沖擊力，不斷給顧客以新鮮度。

我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項目的最終盈利模式主要有兩點：一、產(chǎn)權(quán)的增值（最大收益點）；二、租金的良性遞增（持續(xù)收益點）。那么，怎樣能保證以上兩個收益點的水平呢？其實方法很簡單，就是運用一切手段把項目做起來，這里所說的做起來可不是開業(yè)了事。要達(dá)到穩(wěn)固上升的客流量和市場地位及市場份額、良好的市場口碑、源源不斷的商戶資源。在此之前要不遺余力的培養(yǎng)商場的市場競爭力，即培養(yǎng)能夠不斷吸引顧客來的閃光點。這些閃光點包括：一、環(huán)境優(yōu)異；二、業(yè)態(tài)格局合理（客源配給能滿足盈利要求）；三、物美價廉的商品；四、持續(xù)不斷的新鮮感；五、誠信和服務(wù)；六、最低的購物風(fēng)險（購物保障）。

通過對以下方面的改善，可以打造商場的閃光點：

一、對購物環(huán)境的改善：所謂商業(yè)無小事，要讓顧客對商場的環(huán)境產(chǎn)生好感，就要從細(xì)節(jié)處著手。衛(wèi)生（棚、地、貨架、商品、衛(wèi)生間等）、空氣（溫度、濕度、清新度等）、殿堂音樂、裝修風(fēng)格、貨架及商品陳列等等。都要做到首山最好的。

二、業(yè)態(tài)調(diào)整：首先通過改造將一樓業(yè)態(tài)進(jìn)行重新落位：1、采用開放式柜臺結(jié)構(gòu)；2、引進(jìn)珠寶、知名化妝品、鐘表、箱包等百貨雜項品類。其次，對門市招商的方向：知名品牌服裝、高檔服裝優(yōu)先進(jìn)駐，并采用批量招商、批量引進(jìn)，才不會因為品牌數(shù)量少，不能形成購物氛圍而使進(jìn)駐的品牌難以生存。再次，招商時對于目標(biāo)品牌可采用免租方式引進(jìn)，免租期限可以再2—5年（商圈成熟以后可以很快的將免除的租金賺回來）。

三、整合現(xiàn)有業(yè)態(tài)，宣傳聯(lián)動、促銷聯(lián)動。

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模越做越大，目的不外乎是通過規(guī)模化，整合各業(yè)態(tài)優(yōu)勢搶占市場份額。賀尊商場也應(yīng)該充分整合各業(yè)態(tài)，共同營銷

1、增加宣傳促銷活動的全年投放周期（經(jīng)營商場就像經(jīng)營明星，只有越炒越出名的，沒有越炒越無名的，炒作的目的是突出自身的亮點，絕不是暴露自身的缺點）。各大節(jié)日都要推出主題活動，同時更要小節(jié)大作，服裝節(jié)、購物節(jié)、各季節(jié)展銷會等等都要宣傳和促銷。要維持在顧客心中的熟悉度。
    2、通過商超+鞋城+電器+影院+電玩+美食，增大促銷活動的吸引力，通過促銷的聯(lián)動可以增加客流的共享度。

3、鼓勵和支持各業(yè)態(tài)開展的宣傳和促銷活動。在整體商場活動銜接不上的時候，各業(yè)態(tài)自己的促銷宣傳活動對于整體活動空隙中人氣的拉動有重要的作用。并且能夠幫助各業(yè)態(tài)完成各季節(jié)和周期的貨品及現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)，有助于各業(yè)態(tài)的良性發(fā)展。

四、通過自由產(chǎn)業(yè)的運作，推動商場發(fā)展步伐，縮短商場養(yǎng)生期。

1、只要讓商戶賺到錢，市場競爭力和市場份額達(dá)到一定量。就能獲得最大的產(chǎn)權(quán)升值，并且?guī)碜饨鸬脑鲩L，在此之前，為了培養(yǎng)市場，提高競爭能力。通過對可控產(chǎn)業(yè)的運作打造企業(yè)的誠信度、美譽度、是十分必要的，正所謂“客源=商源=財源”。

2、商超作為一個招攬顧客的最佳手段，完全可以通過割讓敏感商品的利潤，對于培養(yǎng)客源，經(jīng)營人氣有著極為明顯的效果。