南陽最詳細的商圈調查資料

目    錄

一．    孤立商店

二．    無規劃商業區

1．         中心商業區——市中心人民路與新華路為主

2．         次級商業區——中州路與工業路交叉口

3．         鄰里商業區——王府花園為主

4．         商業街——梅溪路為主

三．    有規劃商業區

1.    區域購物中心——鴻德購物廣場為主

2.    社區購物中心——

3.    鄰里購物中心——南航大廈盛德美為主

一．   孤立商店(李軍調查)

二．   無規劃商業區

（一）     中心商業區（陳朝東調查）

一．   簡介CBD：

中心商業區是擔負城市商業中心和城市社交活動中心職能的地區。由城市中最繁華的街區與街道組成，在城市商業服務網等級中，屬最高一級。城市中心商業區具有如下特征：①為全市區金融、行政、娛樂及文化集中區，有政府大廈、銀行、豪華旅館、百貨商店等；②地價居全市之冠，建筑物高大稠密；③若干高大建筑垂直分布，底層一般為零售商業；④在全市主要道路分叉處附近；⑤白天人口最擁擠，交通流量大。

我所調查的主要是以人民路和新華路為輻射范圍的市中心商業區，從一般發展規模上來說，這里也算不上CBD，但從全市經濟發展來看，這里聚集了南陽市商品與服務最好，比較先進的設備，以及消費人流、車流、地價、消費水平等都位于全市先進行列，因此調查它對于南陽經濟的分析與發展都有很重要的作用。

還有另種說法，就是棗林將成為南陽的“蒲東”，也就是CBD，但是從目前來看，棗林的發展狀況還遠遠不夠，南陽惟以展示的就是以人民路和新華路為主的市中心的位置。

二．   調查狀況以及特點分析：

經過調查，市中心位置主要商品類別是生活用品、高檔消費品、百貨。人口結構主要是居民區，主要為城市居民，且為收入較高的居民為主。客流結構，人口流量大，且穩定，以高收入者居多。消費結構，消費檔次較高，多為享受性商品，同時有高質量的消費環境和服務。區域功能性質，代表了南陽高水平的消費，影響高收入者消費趨勢，刺激南陽經濟向更高的水平發展。商圈的競爭，內部競爭單一，只與其它的區域有相對的競爭。分析評價，本區內只有一部份消費者能夠涉足，因而消費群體相對單一。但這并不影響其它的繁榮。

1，        地理特征。南陽CBD在一定意義上已經成為一個城市的代名詞，它代表著整個城市的最精華、超景觀的區域。  

2，        地價特征。因為是黃金地段，它的樓、價在這個城市內部或者一個區域內應該是最高的。

3，        建筑特征。CBD從傳統意義上講，商務中心區往往是高樓林立，體現了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千上萬平方米。

4，        產業特征。這是核心的特征。南陽市CBD以第三產業為主導，而且不是傳統的第三產業，應該是那些代表了當今時代最先進、最發達的第三產業

5，        功能性特征。南陽CBD具有經濟控制的功能。實際上，雖然政府對經濟起到宏觀調控的作用，但在市場經濟條件下，經濟的控制能力往往也集中在一些大的金融、貿易、保險等跨國公司總部云集的地域。這一區域對經濟的支配、經濟的主導、經濟的控制力是比較強的。因此，CBD實際上是市場經濟體制下一個經濟的樞紐機構。

6，        時代性特征。CBD作為一個地區，包括經營管理（總部）、金融、專業服務、展覽及會議、酒店和配套公寓、娛樂及高檔零售業等。

三．   優勢劣勢分析：

1．        南陽市CBD的主要優勢就是人流車流量相當大，一些商品服務比較齊全和到位，居民消費水平比較高等。

2．        劣勢遠比優勢大得多，主要體現的交通擁擠，停車場缺乏，設備還不是很先進，商品不齊全，管理還不完善，面積環境較小，也缺乏一些國際性的商場駐扎。

3．        建議：應該注意交通的闊善問題，修大型停車場，改進落后的設備商品和服務，使各大商場的商品和服務都趕上國際水平。加強交通管理。南陽市的人口較多，流動人口也較多，生活水平普遍較低，以工薪階層為主，他們的購買能力較弱，因此應該滿足他們的消費需求為主要的目標，同時兼顧高收入者的利益與消費欲望；學生也是消費的主流，也應對他們的需求做出調查，把顧客的利益改革放在第一位，加強服務體系，應當注意保持與外界的聯系，把眼光放向整個國內市場。。

四．   總結：

   對于南陽市的CBD，我們不能局限于這中心一帶，這里的商場在一定范圍內代表了南陽市的最高水平，例如金漢豐、鴻德購物公園等，雖然地理交通條件有很多局限，但從總體發展水平來看，這一區域發展還是不錯的，雖說是不經規劃的商業圈，但是經濟發展水平也代表了全市的最高水平。

（二）      次級商業區（殷學東調查）

     次級商業區一般位于兩條主要街道的交叉口處，總體特點是：在一個城市會有多個次級商業區；一般靠近公交車站，商品齊全，離住宅較近；商品和服務不是很均衡，交通擁擠，停車場緊張。

一．              分布狀況

 南陽市的次級商業區主要分布在中州路與人民路交叉口處，中州路與工業路交叉口處，工業路與文化路交叉口處，新華路與文化路交叉口處。本次調查主要集中在中州路與文化路，中州路工業路交叉口處。

二．        特點分析

中州路以服裝店鋪占大多數，同時還有銀行，美容美發店，餐廳，醫藥店

等，多以服務性為主。主道路兩邊有人行道，人流量相對來說較大，主道路交通比較擁擠，車流量也較大。這一區域與中心商業區相比，地租較低。

     中州路與工業路交叉口處有代表性的店是金瑪特生活廣場，旁邊是銀都建國大酒店，對面是萬德隆連鎖超市，羅曼蒂克西餐廳，在金瑪特下面是德克士，而萬德隆下面是多美奇。在道路兩邊人流量較大，但相對于中心商業區來說人流就小了。在這一帶沒有很多停車位，但有存放自行車或是電動車車的地方。

三．        優勢分析

這一區域與中心商業區相比，地租相對較低。 

客流量也較大，流動性較強。 

各店鋪集中程度較高，能很好的留住消費者。 

有知名度較高的商家，如金瑪特，萬德隆，南陽市供銷合作社。還有建行，農行等。

四，劣勢分析

1．            沒有較大的停車場地。

2．            交通太過擁擠。

（三）      鄰里商業區（李生廣調查）

一、南陽鄰里商業區概況：

林里商業區是滿足單一住宅區購物，便利服務的商業區。在南陽這樣的商業區比較多，據我們掌握的最新數據至少有300家左右，主要有南陽市水電公司尚莊住宅小區  、覽勝樓(普通住宅)  、龍祥小區  、幸福小區  、 新城百樂商務大廈  、南防集團第二生活小區 、 城建開發東苑文明新村小區  、南陽市風帆住宅小區 、 南陽大河銅礦生活小區  、錦江公寓  、南陽市建業綠色家園  、南陽市供銷學校安全文明小區  、 濱河路郵政局家屬院  、南陽師范家屬區  、南陽市委家屬院  、小康村(普通住宅)  、 豫宛小區  、中光學集團家屬區 、 河南中光學集團住宅小區  、醫藥大廈  、 北京大道宛運小區  、南陽師院生活二區健康教育示范小區、   南陽市公路局公路技校家屬院 、  二膠廠居委會健康教育示范小區 、 南陽市中級人民法院安全文明小區 、 天冠啤酒家屬小區  、南陽師院生活一區健康教育示范小區  、 濱河小區  、天冠集團安全文明生活區、  南陽市宛城區教師新村 、糧業大廈 、  萬家園(普通住宅) 、  鳳凰城花園  、 金爵花園  、海昌花園  、方圓大廈  、萬正大廈  、廣廈世紀家園  、新華商場 、 三川花園  、建業.桃花島  、 澈陽花園  、南陽煙廠家屬區  、中國帝豪大廈  、長江大廈  、帝苑花園  、廣廈朝山小區  、南陽二機廠集團家屬區  、世紀花園 、 銀苑新村 、 東苑宛運小區  、 福寧苑(普通住宅)  、南陽市市政公司長江路生活小區 、 南陽市臥龍區地稅局家屬院、  南陽市民政局家屬院  、南陽鄉鎮企業局安全文明小區 、 鐵運大樓 、  物資大廈 、 南陽電廠文明小區 、  宛城學生公寓樓 、僑鑫生活廣場  、 南陽市實業花園  、三川房地產開發公司盛唐商務苑  、東苑小區  、王杰公寓  、廣廈二號公寓  、康泰二號公寓  、煙廠文明小區  、 康泰三號公寓  、南陽市新華賓館家屬院  、新城公寓  、華東住宅區二號樓  、東關派出所家屬院 、 南陽市三中家屬院 、 和平公寓  、余家園(普通住宅) 、 中建小區  、河南省第一地質勘察院建西小區  、鴻雁大廈  、南陽鐵路麒麟小區、  南陽市第二石油機械廠集團大學生公寓  、南陽市臥龍區老干部家屬院  、商達苑小區  、中國網通有限公司河南省分公司生活區、  南陽市公路局中州路家屬院安全文明小區 、 鴻德花園  、南房集團京華苑小區  、金冠安全文明小區  、南陽市發展計劃委員會健康教育示范小區 、  永泰小區、   太平莊文明小區 、 港達花園 、  鴨河電廠家屬院、  南陽建行家屬院、  南防集團第一生活區 、  南陽市高新區創業大廈 、  蒲電怡源村 、 南陽市臥龍區人事勞動和社會保障局家屬院、   南陽市自來水公司豐泉小區 、 南陽市電業局張衡路生活區 、  金海大廈 、 匯銀花園 、 興達花園 、  種棉廠生活小區、   廣廈公寓  、 瑪斯大廈  、 南陽市公路工程處家屬院 、  金質建材家屬院 、  萬正小區  、 白河綜合樓 、  興隆小區、   天山路電業局家屬院 、 鴨河水府管理局家屬院 、  稅苑小區 、  南航大廈 、  南陽市電業局建設西路生活區、  任家大院 、  臥龍區公安分局健康教育示范小區 、南陽理工學院教工一村、二村等。 

二、王府花園住宅區

根據調查，我們分析：在南陽鄰里商業區有三種：一、高級商務住宅區,如三川花園，王府花園；二、較高級住宅區，主要居民是中產階級，最具代表性的是帝苑花園；三、一般的住宅區，適合低收入的家庭居住，主要有幸福小區，理工學院教工一村等。但作為鄰里商業區，綜合起來其中最具代表性的是南陽的王府花園住宅區。南陽王府花園住宅區是南陽三杰房地產公司開發的高級商務住宅區。其位于建設路陳棚村，占地4萬余平方米，背倚一中，南面白河，距市體育中心和美麗的白河僅百米之遙，站在花園般的陽臺上，風光令人神往。使得王府花園具備了其他住宅區無可比擬的魅力：

1、整合了三杰公司十一年開發經驗的代表之作， 

    2、西臨中州路，北通建設路，南接濱河路，地段獨具魅力。

    3、近鄰白河游覽區，一路白河美景，尊貴生活五彩紛呈。

    4、規劃超前，布局合理，演繹居家閑適心情。

    5、體育中心后花園，運動就在家門口，健康生活由此開始。

    6、百米之遙，南陽一高，百年名校，保證了居民孩子的成才夢想的實現。

    7、78－140平方米通透性陽光戶型，適合所有人群居住。

    8、領城市發展方向，聚價值攀升之極大潛力。

    9、人性化的物業管理，讓居民充分享受生活中最入微的呵護。

10、近6萬平方米規模化新型經濟適用房社區，時尚派簡約設計，適合各類人群共同居住，使得王府花園更具吸引力。

可以說，王府花園以其獨特的優勢成了以教育人文為主題的大型尊貴社區，是真正的學習型文化社區。該小區以規模大、質量好、戶型多樣化、設計人性化滿足了廣大購房者的需求。該項目占地53畝，總建筑面積8萬余平方米，由12棟多層住宅樓和一棟高層商住樓組成，全明采光戶型設計，以及精致的飄窗，獨特的閣樓，經典的錯層，既充分利用空間，又讓陽光撒滿每個角落。

由于王府花園在中州路旁邊， 獨特的地理位置使得王府花園小區的構成異常豐富。不僅有街邊的各種特產小超市、小餐館，還毗鄰南陽體育中心，更有各種電腦耗材，大藥房和各種服裝店等等。如下圖：

1、  小區環境：

王府花園位于中州路旁邊。中州路是南陽最繁華的地段。該地段內聚集了家電（商務中心、家電城、國美家電城等），家具（商務中心，寫字樓），建筑裝潢市場，手機通訊等多個交易市場。小區內住宅樓多以一層4戶、一層2戶為主，居住密度較高，入住率近95%，小區物業管理較完善，社區建設較成熟。小區住戶多以工薪階層的三口之家為主，家庭收入為2000元/月戶。

2、 交通條件：

小區交通暢通，北面即為中州路，南面有濱河路。有11路、10路、21路、28路公交通往全市各處。

3、 服務設施：

各類學校，文化館，醫院圍繞在王府花園周圍。南陽一高，南陽五小、市第十二中學、市一醫院、建設銀行分理處、花鳥市場等公共設施極大的方便了小區居民。也吸引了很多商家店鋪。

4、商業條件：

以王府花園為中心的區域聚集了飲食、美容、休閑、保健、服裝、電腦耗材等商業行業，由于獨特的地理位置和優厚的公共服務設施為王府花園周圍的商業店鋪提供了良好的商業氛圍。另外，在王府花園附近500米的商圈內有多家小型超市，主營各類生活用品、日常雜貨、食品。

根據統計，具體如下表：

三、南陽鄰里商業區特點分析：

1、本市的鄰里商業區一般是滿足單一住宅區居民購物、便利服務而自發形成的商業區。但是也有特殊的的，如王府花園商業區，它不但滿足本住宅區的居民購物，也吸引了其他的市民到這里消費。

2、本市的鄰里商業區數量相對比較多，就我們掌握的數據得出，南陽現在的鄰里商業區至少有300個左右，預計今后將會更多。

3、本市的鄰里商業區一般一個鄰里商業區至少有居民500家左右。具體的因住宅區的級別不同而又變化。

4、本市的每個比鄰商業區都由很多個店鋪組成。店鋪數量有10家左右的，也有200家左右的，因住宅區的級別不同而不同。

5、南陽鄰里商業區以一般的住宅區居多，占比鄰商業區的70%左右，中級住宅區次之，占比鄰商業區的15%左右，高級商務住宅區最少，占總量的3%左右。

6、幾乎所有比鄰商業區都位于住宅區的主要街道。

7、在形成比鄰商業區的店鋪中，最多的是理發店、日用店和飯館。占店鋪總量的70%左右。

8、所有的比鄰商業區都有滿足所有的基本生活的店鋪，越是高級的比鄰商業區，店鋪的級別越高，同時相對的其他的店鋪如休閑場所越多。

9、 比鄰商業區的競爭都很激烈，幾乎所有的店鋪都有相當數量的忠誠顧客。一般剛進入的店鋪在開業前期都比較困難。

10、所有的比鄰商業區的顧客都以住宅區的居民為主，人口流量相對較少，結構單一。

（四）商業街（李徽調查）

1.主要商品：服裝及相關產品

2.人口結構：商業區，以城市居民為主

3.客流結構：人口流量大，以學生為主

4.消費結構：消費水品不一，習慣討價還價，先看后買

5.區域功能性質：南陽商業服飾中心，工薪階層的主要消費區域

6.商圈的競爭：商座密集且性質類似，競爭十分激烈

7.分析評價 部門較齊全，功能較完備，地區較擁擠，小商店多，管理不夠規范

三．有規劃的商業中心

（一）區域購物中心（高美艷調查）

鴻德購物公園，南陽的“王府井”，是南陽客流量最大的聚財旺地,是70平方公里南陽市區的心臟地帶，地位顯赫，人口密集。據調查，購物公園周邊有學校19所，師生近6萬人；居民住宅小區40多個，居住人口12萬人.

 漢豐購物中心：金漢豐購物中心的前身是金漢豐商廈。位于新華路與人民路交叉口，北連三色鴿量販、盛德美，南接大統百貨、鴻德購物廣場，中部又與世紀龍、紅都呈三足鼎立之勢，共同組成赫赫有名的天橋商圈.

1. 主要商品類型：百貨，高檔消費物品：衣物鞋帽。
    2.人口結構：以城市居民為主，且收入較高者。
    3.客流：人口流量大，穩定，以高收入為主。
    4.交通情況：地處于市中心繁華一帶，交通便利。西臨人民路，南臨中州路，兩條路都是南陽城區交通大動脈，，在南陽市區版圖上呈大“十字”，車流密集，人流洶涌，交通便捷.
    5.消費結構：富裕階層居住中心,高收入、高素質、高品位、高消費的居住人群，消費檔次較高，購買力強勁。

6.區域功能性質：代表南陽較高的消費水平。
7.商圈競爭：同類產品競爭相對較激烈。
8.分析評價：

1）店面做到了華麗，時尚，但沒有意識的濫用時尚的概念的，導致很多地方顯的不協調，不倫不類，并且很多地方的設計觀念已經落、生搬硬套，缺 少自己特色。          
    2）交通便利但秩序混亂，私家車和自行車經常有亂聽亂放的情況出現。
     3）購物區較集中，但同中品牌在同一區域出現率太高，易導致此品牌內部出現惡意競爭的情況。

 建議：服務體系不太完善，因加強公共服務體系，抓住回頭客。派專人管理整治私車亂聽亂放問題， 以 便給購物者一個良好的購物環境。多借鑒外地優秀設計，從中吸取優秀元素，設計出屬于南陽的風格。