就大型商業地產項目而言，筆者認為除了一些不可抗拒因素和大的宏觀環境外，決定其成敗的因素應該是：人流量，主要原因如下。

　　一、招商——人流量是入駐商家最為關心的

　　沒有商家進駐對于商業地產來說是可怕的，意味著項目的流產；但是如果沒有主力商家入駐，那么商場就失去了和同類項目的競爭力，所以商業地產必須要足夠的商家和2—3家的主力店，因為這些是吸引顧客前來光顧的最大順服力，也是商場提升自己品牌及租金的有利因素。

　　根據世界排名前十的零售巨頭和在華餐飲行業主力店的相關選址信息顯示：80%以上選址的先決條件是所在地的人流量和車流量，所在地的人流量是最關鍵的考慮，其次才是空間布局、價位等因素。人氣=商氣是國內外許多商家選擇入駐地的信條。因此，要吸引主力商家和普通商家一定要有強有力的人流量的保證。　　

　　二、運營——人流量是支撐商業地產利潤的保證

　　商業地產的龐大規模通常達到20萬平方米以上，并且它的前期建設和后期運營管理成本也相當巨大，為了保證收支平衡甚至贏利，就必須要吸引足夠的人流，形成人氣鼎沸的場面，使潛在消費者產生從眾消費心理，而商家千方百計的進行促銷，也是為了吸引更多的消費群體，擴大商場的利潤空間。因此充足的人流量是支撐商業地產利潤的最強有力的保證；而且如果沒有人流的支持，那么入駐商家會因為無法維持經營而撤出，這對商場也是一個沉重的打擊。　　

　　三、銷售——人流量是商業地產商鋪高價銷售的前提

　　目前，大多數商業地產為了快速回籠資金，大多選擇出售商鋪這一方式。為了可以盡快并且以較高的價位發售商鋪，吸引商鋪投資者，開發商大都承諾每年10%—20%的資金回報。其實雖然投資者購買商鋪要考慮收益、價位等方面因素，但是他們真正關注的是商場的人流量，因為只有充裕的客流才能保證商場的盈利，而商場盈利才能使投資者獲得期望中的回報。一個沒有人流量的商場，哪怕承諾50%甚至更高的回報率，精明的投資者也會望而止步、一旁觀望的。　　

　　四、人流量是商業地產其它輔助因素的前提

　　這里的其它是無傷大雅的一些因素，例如項目奠基、開盤之類的，雖然不足以對項目的成敗構成威脅，但是活動時的冷清卻也是很煞風景的，所以還是需要人流對場面氣憤的烘托。

　　既然從以上分析我們得知人流是貫穿商業地產的開盤、招商、銷售、開業、營運、銷售等環節的關鍵性因素，那么，如何保證商業地產所需求的人流量呢？

　　目前在國內，尤其是商業地產內，對于此方面的研究和策略基本上是一片空白，筆者僅就自己從事的營銷策劃領域提出一些意見和建議，希望可以拋磚引玉，和大家共同研究。

　　首先我們要分析人流，因為不是所有的人流都是有效人流，要區分對待。

　　通常人流分為兩種：一種是固定的人流，是經常光顧的周邊消費者，也就是我們所說的有效人流；一種是非固定的人流，例如火車站的諸多出入旅客，一般情況下屬于無效人流。但是在有些情況下，非固定的人流也可以轉化為相對固定的人流。

　　現在我們面對的問題再次細化，即如何把有效人流吸引過來？

　　筆者認為人流是可以有機的逐步誘導的，可以通過一定的方式把非固定的無效人流轉化為相對固定的人流，增進商場的客流量和人氣指數。

　　一、 項目建設期間

　　1、公交系統

　　運用公交車，和運營公司協商在本項目前設立站點，以期引起乘客的印象關注。在招商銷售、開業宣傳活動開始時，乘客可以準確的反應出項目的位置，獲得更直觀的感受。此外擁有多條公交線路站點的便捷交通，本身就是吸引有效人流的有利因素。

　　2、廣場

　　商業地產一般都規劃有廣場，但是開發商為了節省資金，一般將廣場的建設都后置處理。但是為了吸引人流，使消費者習慣到這里，還是應該先建設廣場，例如運動公園、健身廣場。因為綠色面積較大，空氣清新，而且公交便利，大部分居民還是愿意前來鍛煉身體，尤其是更可以吸引部分坐車不用買票的老年人，他們會是日后商場中超級市場的忠實消費者。同時施工期間項目的消息可以通過廣場上的告示這一小眾傳播的渠道發布出去。

　　3、促銷、演出

　　定期的露天促銷活動或者文藝演出。使居民認可到達本項目的距離。在前來幾次后，人們潛意識內的距離感一般會淡化，而一旦消費者習慣了這段購物距離，那么在開業后，他們大多會習慣前來消費購物。

　　4、項目直通車

　　開通項目現場體驗直通車，在施工區的安全區域設置商業地產體驗區，使市民可以直觀的感受項目的魅力。　　　

　　二、項目運營期間

　　1、環境

　　這里所指的環境是指同種物業類型的吸引人的不同之處，比如說是同一種商業街，那么它的環境好與壞，將會影響到客流量，并直接影響到它的運營。在零售發展到今天物質極為豐富的時代，消費者更加理性，向更高層次要求，所以一個好的環境是固定人流的保證。

　　2、主力店

　　我們前面說了，主力店是商業地產吸引人流的強有力手段。一個受到大多數消費者喜愛的主力商家對吸引人流的作用是不可估量的，例如沃爾瑪。

　　3、功能區隔

　　如果在周邊有同類型項目，那么要實行功能區隔，去吸引人流。例如將購物的功能弱化，而強化娛樂休閑餐飲的功能,這樣就與其它項目形成有效區隔，將屬于此類定位的人群吸引過來。

　　4、促銷活動

　　促銷活動是最可以增加人流量的。例如最明顯的例子是在某地的易初蓮花大型超市位置比較偏僻，但是商場每天用比市面上便宜4毛錢的雞蛋價格吸引了很多消費者排著長隊購買。雖然這種促銷是短期行為，但是一旦消費者認可了這里的價格，那么就會成為人流中固定的一員。　

　　此外，在人流設計上還要充分考慮到市政建設方面的影響，例如將商場前的路段設成沒有人行通過的全封閉形式，那么人流量自然會再次下降。