來源/中商數據

商業作為城市的符號之一，其形態模式變化代表著不同時代發展浪潮，也反映了消費群體的喜好變化。

內卷之下的商業空間不再只承擔單一的消費功能，而是被賦予了人們生活社交等多元空間向外延伸的深層含義。

在激烈的競爭之下，商業空間的差異化、個性化及文化內核不斷凸顯。

一、盤點最出圈的年度商場

2021年全國新開業規模以上購物中心項目約500個，重點商業地產開發商的商業項目數量和體量持續擴容。

出圈維度1：2021年大眾點評最熱門的20座新商場

商業空間作為承載消費行為的載體，在當代激烈的競爭之下，差異化、個性化及文化內核凸顯。我們梳理了重點商業城市大眾點評熱門榜TOP20商場，并綜合其點評量、點評熱度等，選出了20家最熱門的新商場。

▼2021年大眾點評熱門商場TOP20

注：大眾點評商場熱門榜每日更新，本文所采用相關數據為2月更新版

①大而全不再獨自美麗、小而美項目崛起，極致體量都能成為熱門商場

TOP20熱門商場中面積在10萬㎡以上的超過一半，瑞虹天地太陽宮、上海久光中心、深圳龍崗萬達廣場等超大型購物中心不出意外成為2021的爆款項目；同時也有北京西單更新場、上海恒基·旭輝天地等體量在1萬㎡左右的“小而美”商業空間頻頻出圈，成為城市的全新設計地標和小紅書網紅打卡目的地。

▲北京西單更新場，圖源華潤置地官微

②沉浸感自然景觀美學、顛覆性文化藝術場景營造仍是地標項目吸睛利器

重慶光環購物公園、上海瑞虹天地太陽宮等項目將自然、社會文化帶入商業空間，使其轉變為具有社交屬性、自然屬性的綜合空間，為都市人群創造更多美好瞬間和體驗；以大洋晶典·天安千樹、天津K11 Select為代表的潮流藝術新地標成為新的網紅打卡地。自然景觀&文化藝術主題場景依然受開發商和消費者青睞。

▲上海大洋晶典·天安千樹，圖源上海圈子官微

③與動漫超級IP深度綁定，擬人化購物中心營造成為新亮點

在市場競爭愈發競爭激烈的今天，線下商業除了渠道意義更具有多重含義：存量時代的冗余商品，借力品牌的形成與消費者構建交易價值，不在于細小的產品差別，更在于其在什么樣的空間里為消費者講了一個怎么樣的故事。近年來的商業與IP深度融合運營，不再滿足“開一間店鋪”“辦一次活動”，而是將IP與項目整體定位、品牌落位規劃、活動運營等有機結合，實現IP深度開發，為商場帶來持續的流量。如松江印象城的皮卡丘IP主題、Lalaport上海金橋的高達IP主題……

▲Lalaport上海金橋 

出圈維度2：2021年最賺錢的20座商場，越頭部越努力

縱觀2021年全國商場銷售額，銷售額TOP20項目均保持正增長，最高增幅達68%。其中業績最出色的依舊是北京SKP，2021年銷售額約240億元，已經連續三年領先排名全國第一；而增幅最快的是上海IFC國金中心，2021年IFC品牌調整不斷，除了引入更多細分小眾奢侈品品牌，在美妝領域更是引進多家全國首店，包括THEGINAZA御銀座、PENHALIGON'S、阿蒂仙之香L'ARTISAN PARFUMEUR、ELEMIS艾麗美等。

與大眾點評熱門榜綜合對比發現，南京德基、武商MALL、廣州太古匯、長沙IFS、沈陽萬象城、杭州湖濱銀泰in77、鄭州丹尼斯大衛城等項目叫好又叫座，既是當地銷售龍頭，大眾點評人氣也居高不下。大體量的配置讓這些項目有機會在奢侈品之外為消費者提供更豐富多元選擇，網紅餐飲、潮流品牌也選擇將首店開在這些項目中；而上海恒隆廣場、西安SKP作為更垂直的奢侈品商場，大眾消費選擇面少人氣稍弱，但吸金力滿滿。

▼全國商場2021年銷售額TOP20

出圈維度3：核心商圈的標桿商場對全國首店依然吸引力滿滿

我們進行首店研究時發現，更能把握前沿消費趨勢，覆蓋面更廣的消費群體是全球/亞洲首店、全國/內地首店進駐的優先考慮因素，新項目如雨后春筍般頻出，但迎合當下新消費趨勢的潮牌、運動裝、家居等零售首店品牌依然傾向于進駐城市核心商圈的標桿項目，如上海靜安嘉里中心、北京三里屯太古里、成都遠洋太古里等；而區域/城市首店則偏向客群精準的區域級大型購物中心，特色餐飲、主題餐飲、創新文體娛等業態首店積極進駐；新開項目作為首店收割機，吸引更多品牌概念店、創意店進駐，如深圳萬象前海、上海前灘太古里等。

▼2021年10城首店最青睞的商圈一覽

二、出圈商場背后的5大商業邏輯

2021年全國商業市場迎來開業潮，誕生了不少商業市場“現象級”代表作，其創新設計、創意運營、首店品牌等給國內零售市場注入新鮮血液，引領新的消費潮流。

01｜進入“第三消費時代”，商場成為彰顯自我個性的生活方式潮圣地

迎合年輕人的喜好和崇尚的生活與社交方式，購物中心即時捕捉客群消費需求的增量與轉向，商業整體形象升級打造，不斷地推陳出新、迭代升級，逐漸從“購物中心”升級到“社交中心”。一大批新項目憑借對公共空間的靈活和多重功能使用脫穎而出，成為更彰顯個性的生活方式潮圣地，變身小紅書網紅打卡地。上海前灘太古里、現所，北京西單更新場，成都REGULAR源野等新項目頻頻出圈，成為城市消費和社交主戰場。

02｜輕資產模式持續升溫，商管公司的“基金化”與“資產管理”

從“增量時代”到“存量時代”，輕資產運營持續升溫，專業的商業地產精細化運營能力成為開發商的核心競爭力。華潤、印力、萬達、新城、星盛等企業通過輕資產項目迅速擴張，全年新開的購物中心中輕資產的增量占比明顯提升。輕資產讓具有成熟商業地產運營能力的開發商能夠快速擴張，拉高了行業發展平均水平，為行業和城市貢獻出更多優質標桿特色項目和出圈項目。 

03｜通過文化挖掘重構城市文脈，更新類項目成為商業新價值增量點

城市更新已成為城市發展的主要途徑，成為拓展城市空間、優化城市功能的重要方式之一。而對于房企來說，隨著房地產市場進入存量時代，城市土地紅利逐漸消失，而城市更新作為房企未來發展的第二曲線，紛紛涉水城市更新業務。經過歲月洗禮的老城核心商業通過城市更新舊貌換新顏，成為城市新的潮流生活方式新地標，如北京西單更新場、上海武夷MIX320等。城市更新在對原有文化和部分功能部分保留之下，以系統化思維對建筑空間再賦能，以使其適應未來城市發展屬性，推動老城商業新生。

04｜用消費來構建意義感，“成癮性”消費業態在后疫情時代崛起

用內容分享來塑造人設，用消費來構建意義感。為消費者營造更多意義感、更易“上癮”的新消費生活方式品牌在疫情后開始角逐線下市場，香氛品牌觀夏、DOCUMENTS聞獻，咖啡品牌三頓半，設計雜志Wallpaper*等紛紛開出線下體驗店，大大豐富了商業空間，為消費者提供了更多消費新選擇。

05｜線下商業空間提供社群認同感和情緒價值，成為都市人的避難所

某種意義來說，線下商業空間承載著一種感覺的寄托。極度內卷的高壓時代，商業空間是眾多都市人難得的放松之地，提供了某種生活幻想和群體認同，擁有相同品味的人通過消費聚集在一起，填補了許多線上無法實現的需求。