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撰文/劉子棟 

險資“抄底”資產熱情仍然高漲，在新華保險接連拿下位于武威和淮北兩座萬達廣場后不久，再有一宗險資參與的大宗交易浮出水面。

1月8日消息，加拿大養老金計劃投資委員會（CPP INVESTMENTS，前稱CPPIB）于1月3日宣布，已同意將其與龍湖集團在中國四個房地產合資項目中的49%權益，出售給大家保險集團。

根據公告，這四個項目分別位于上海、蘇州、成都和重慶。按此信息查找，確認為上海閔行天街、蘇州獅山天街、成都濱江天街和重慶西城天街。

資料顯示，CPP INVESTMENTS是一家專業的投資管理機構，獨立負責加拿大養老基金在全球范圍內的股票、私募股權、房地產、基礎設施和固定收益的投資組合。CPP INVESTMENTS總部設在多倫多。截至2024年9月30日，基金管理的總資產達到了6751億加元。

CPP INVESTMENTS并未披露出售原因，亦未公布具體交易金額，僅表示預計將從此次出售中獲得凈收益約2.35億加元，折合約12.03億元人民幣。

資料顯示，CPP INVESTMENTS與龍湖集團的合作始于2014年。當時，CPP INVESTMENTS銳意加強在亞太區特別是在中國的投資規模。

該投資機構剛于2011年獲得合格境外投資者（QFII）資格，獲批額度為12億美元。而在2008年，CPP INVESTMENTS在香港開設了其首間海外辦公室。

此后，CPP INVESTMENTS首先看中來自新加坡的凱德集團，再與龍湖集團組成搭檔。

以下是從CPP INVESTMENTS官網摘錄的，關于與龍湖集團就上述四個項目的合作時間線：

2015年1月12日，CPP INVESTMENTS與龍湖宣布，雙方在江蘇省蘇州市成立了一個新的合資企業，用于開發一個大型混合用途項目。該合資企業在2014年12月23日成立，CPP INVESTMENTS承諾投資人民幣12.5億元（按當時匯率約2.34億加元）開發“天街”項目。

2016年10月20日，CPP INVESTMENTS與龍湖宣布，雙方將推進第二個合資項目，共同投資位于重慶的西城天街購物中心。作為合資協議的一部分，CPP INVESTMENTS將投入約1.93億加元（按2016年1月12日?匯率計算，約8.92億元人民幣），獲得該物業49%的權益。

2018年1月29日，雙方宣布將擴大合作，涵蓋在成都和上海的兩個綜合項目，CPP INVESTMENTS總計承諾投資約人民幣42億元（按當時匯率約8億加元）。

換句話說，CPP INVESTMENTS前后應向與四個合資項目承諾投資了12.27億加元，約63.42億人民幣。

四個項目的具體情況則為：

蘇州獅山天街總體量19.75萬平方米，于2017年開業。后續該項目于2021年4月推出B館“北里”，建筑面積1.2萬平方米。2024年1月，獅山天街全面改造升級的B1下沉廣場，以美食主題街區“山下”的面貌重新開業，建筑面積4800平方米。

重慶西城天街早于2008年開業，總體量7.6萬平方米，目前受附近的強力競爭對手重慶萬象城影響較大。

成都濱江天街和上海閔行天街均于2019年開業，前者體量14萬平方米，2023年項目將定位從“城東活力廠”升級為“城東多元潮流圈”，搭配品牌招調升級，在杉板橋商圈地位穩固。

上海閔行天街體量9.5萬平方米，2023年推出全新slogan“即刻變酷 keep on cool”，人氣保持得不錯。

據悉，上述4個項目均進入運營成熟期，站在CPP INVESTMENTS角度，或許是到了該退出的時候。

另一方面，CPP INVESTMENTS近年來確實在陸續縮減在亞太地區的投資規模。

按照CPP INVESTMENTS 2024財年年報（截至2024年3月31日），其管理的基金在亞太區的資產規模在2020財年的占比為28%、2021財年為27%、2022財年和2023財年為26%、2024財年錄得21%，與此同時美國地區的資產規模占比急劇提升。

這段時間內，CPP INVESTMENTS上一次如此大型資本退出是在2021年。該機構當時向平安人壽出售位于上海、北京、寧波、成都和杭州的6座來福士廣場部分股權，總代價高達330億元人民幣。

這次最新交易之后，CPP INVESTMENTS與龍湖仍有部分合資項目存在。包括2018年7月宣布的，雙方將“在中國的一線及二線核心城市，通過開發、收購等方式，將商業地產轉化為租賃房資源”。

CPP INVESTMENTS“出局”，大家保險進場。大家保險是近年來，積極跑步進軍不動產投資的險資之一。

包括2023年2月，大家保險與寶灣物流發起人民幣物流產業基金。據悉，該基金用于收購嘉興、南京和昆明三個成熟高標物流資產。

同年5月和10月，大家保險陸續將上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場、西寧海湖萬達廣場收入囊中，更聯合橫琴人壽再拿下上海周浦萬達廣場。

2024年1月，大家保險再斥資12.06億元拿下上海著名非標商業鴻壽坊。

2024年以來，其他具代表性的險資操刀的不動產大宗交易還有：新華保險陸續接手北京萬達廣場B座和C座、煙臺芝罘萬達廣場、南京萬達茂、成都萬達廣場、赤峰萬達廣場和晉江萬達廣場、寧夏銀川金鳳萬達廣場、武威萬達廣場和淮北萬達廣場9個萬達資產。

陽光人壽、太保資本和中銀三星人壽旗下基金也接盤太倉萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場、湖州萬達廣場、上海金山萬達廣場、合肥萬達廣場和東莞厚街萬達廣場。

同時，友邦人壽24億元接手凱德投資旗下北京凱德·星貿95%股權；長城人壽10.3億元拿下北京新街高和辦公樓；眾安保險14.37億元收購上海“洛克?外灘源”兩棟辦公樓。

中國人壽聯合太古地產40億元獲取北京頤堤港二期64.79%股權；中國人壽接手瑞安房地產旗下上海創智天地兩家項目公司，涉及25.28萬平方米商業物業等等。