出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員汪中玉

在疫情開封的9月，南京迎來兩大商業體開業，均來自建鄴商圈，分別為龍湖商業的龍湖南京河西天街和新城商業的建鄴吾悅廣場。

為什么把這兩個商業體放在一起來說，有幾方面原因：

一、不管是龍湖還是吾悅對南京市場極為重視，都是連鎖化布局，龍湖已落子五個項目，吾悅落子三個項目。

二、兩者位置落位在南京城市級商圈-建鄴商圈，視為南京商業兵家必爭之地，重要性不言而喻；并且目前不管是龍湖或是吾悅，之前開業的項目，不是處于位置不理想就是體量偏小，從整體經營反饋來說不甚理想。

此次建鄴項目正是最好翻身機會，作為必爭之地和標桿之作，相信兩大商業集團定會傾注最大努力和最優資源，打造城市級商業標桿和品牌創新之作。

三、項目籌備經歷2020年和2021年的疫情，并且都在南京德爾塔疫情解封的9月開業，實屬不易，可謂是風雨后見彩虹。

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疫后首開，人氣旺盛

從開業角度來說，不管是龍湖開業還是吾悅開業均取得不錯成績：

9月9日，龍湖南京河西天街盛大啟幕。9月9日至9月12日期間，項目客流高達33.2萬，銷售總額超3294萬，80+品牌突破了全國/區域/南京的業績記錄。

9月19日，南京建鄴吾悅廣場高光啟幕。9月19日至9月21日期間，項目客流超60萬，銷售總額超4000萬，持續霸占大眾點評南京商場熱門榜TOP1。

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商業迭代，呈現美好元素

龍湖河西天街：

圖片來源：龍湖南京河西天街

龍湖南京河西天街，7層樓結構，匯集超260個優質品牌，其中南京首進品牌占比15%，區域首進品牌占比40%，再次刷新南京商業前沿品牌力，為廣大消費者提供全新的產品組合、多維度的消費場景，以豐富多選的業態組合，新鮮有趣的購物體驗，沉浸式的娛樂活動，滿足更多元化的生活體驗。

(1)亮點品牌：

包括優衣庫、星巴克臻選店、蝴蝶里、太二、云幾、蘇小柳、奈雪的茶PRO、銀鹽、孩子王等。

全新升級的主力品牌金逸影城、Meland Club、孩子王、奈雪PRO、云幾人文茶館、星倫多海鮮自助、家府潮汕菜等，提檔亮相，重新解讀品牌涵義；

首進南京的網紅品牌銀鹽復古藝術空間必將成為河西高端商務白領人群的打卡首選；

首入南京的潮流品牌：THRASHER火焰、MORRELL MAXIE、CHICHYCHICHY、小白光、GROTTO、LITCHI等，引領著城市時尚前沿；

餐飲業態也當紅不讓、強勢出擊，首進南京的花泰、蝴蝶里、Crazy Ones、石板街、淺草君、吃飯皇帝大等品牌，不斷刷新消費者的味蕾體驗，通過優質的全業態品牌組合升級河西商圈的新鮮力量，幻化出河西全新的商業魅力。

(2)主要特色：探索無界創新，刷新城市空間

除了與品牌攜手打造的共情服務，龍湖還在空間維度進行多重創新，力求以“有靈魂的空間，能共情的服務，無邊界的創新”鏈接更多人。

占地10000㎡的龍湖原創IP樂園—“龍小湖星際空間”登陸溪谷廣場，采用環保工藝材質，沉浸式場景打造專享互動親子游樂空間。百米濱水綠道，綠植婆娑，水景疊加，為周邊辦公人群和居民提供休閑放松去處。

整面的挑空布局的云幾千字文主題店，在都市之中打造休憩放松的有趣空間，充分體現健康+樂活全新Lifestyle，更為商業空間帶來人文氣息，創意透明瀑布屏，投射出四季主題，兼具視覺美學感與科技融合的新鮮力。

建鄴吾悅廣場：

圖片來源：建鄴吾悅廣場

新城商業全新商業A+旗艦級商業綜合體，36萬㎡，街區+購物中心模式，引進超 300+品牌，其中25%為河西首進品牌，10%為南京首進品牌，立足時尚前沿，定制南京流行文化場所。

(1)亮點品牌：

DSPACE全國首店、京東七鮮超市華東首店、獨立家居設計品牌吱音生活館江蘇首店、大疆江浙滬首家高級體驗店、威爾士健身黑金會員店、美界全新高端體驗店、金陵宴（南京老字號餐飲）首家購物中心店、小廚娘臻選店、復興樓南京首店、王品牛排河西旗艦店、貓抓烤肉明星店、顛覆PINK風的好利來LAB主題店、樂樂茶全新概念店等，不僅成為 “吸睛王牌”，也將為建鄴吾悅廣場的商業空間創造長期價值，引領未來消費新方式。

(2)主要特色：貫穿內外的400米秦淮水岸沉浸式空間

建鄴吾悅將南京傳統秦淮文化注入商業空間，打造了“秦淮水系”室內主題場景，將亭、臺、閣、軒、廊、舫等元素有機融入其中，巧妙還原了具有老南京記憶的文化場景，激發每一位南京人心中的共鳴。

層層而上的270°觀景退臺空間、巨大的水幕下沉廣場，都營造了出特色風光和腔調，一店一色、一步一景，讓每一位顧客在六朝煙水氣中悅享時光、流連忘返。

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龍湖、吾悅，優勢利弊

1、位置PK：吾悅強于龍湖。建鄴吾悅位處建鄴主力商圈，距離建鄴萬達僅400米；龍湖位于奧體南部，位置較為孤立。

2、建筑營建：吾悅強于龍湖。南京建鄴吾悅廣場以“時間穿梭”為設計大主題，通過曲線造型設計、下層廣場設計、秦淮特色室內運河設計等等，傳承幾千年江南文化，堪稱“水上華爾街”。

3、場景營造：吾悅投入大于龍湖。建鄴吾悅地下一層秦淮水街，龍湖河西天街龍小湖室外樂園，均為各自項目特色。從投入和效果來看，吾悅投入更大、消費體驗更勝一籌。

4、主次力店PK：發力首店、互有勝負。

5、品牌組合：

（1）首店引進：

吾悅：DSPACE全國首店、京東七鮮超市華東首店、吱音生活館江蘇首店、大疆江浙滬首家高級體驗店、威爾士健身黑金會員店、美界全新高端體驗店、金陵宴（南京老字號餐飲）首家購物中心店、小廚娘臻選店、復興樓南京首店、王品牛排河西旗艦店、貓抓烤肉明星店、顛覆PINK風的好利來LAB主題店、樂樂茶。

龍湖：Meland Club、奈雪PRO、云幾人文茶館、家府潮汕菜等，提檔亮相，重新解讀品牌涵義；

首進南京的網紅品牌銀鹽復古藝術空間必將成為河西高端商務白領人群的打卡首選；

首入南京的潮流品牌：THRASHER火焰、MORRELL MAXIE、CHICHYCHICHY、小白光、GROTTO、LITCHI等，引領著城市時尚前沿；餐飲業態也當紅不讓、強勢出擊，首進南京的花泰、蝴蝶里、Crazy Ones、石板街、淺草君、吃飯皇帝大等品牌。

（2）標桿品牌：詳見下列表格

（3）規劃創新：

創新點之一：盤活負一層，把洋快餐下放到負一層，形成超市+雜品+小餐消費的客流密集區。吾悅負一層設置秦淮水街，結合七鮮超市，沿河的隨機性雜品集合店如酷樂潮玩、雜物社、當頓文具、3D·JP等，穿插的人氣餐飲如新旺茶餐廳、貓爪烤肉、麥當勞、味千拉面、米紙越南小館等，塑造寓情于景的水鄉氛圍。

創新點之二：首層樓層定位更加時尚面向年輕化消費化。取代洋快餐，具有年輕消費偏好的網紅消費品牌落位首層人口。好利來、樂樂茶、青島啤酒酒館和SEESAW咖啡，占據吾悅最好展示入口。奈雪的茶、蘇小柳點心和茴悅，掌握龍湖最好入口。相同的是，星巴克甄選店仍然穩固在一樓位置。首層定位為時尚和潮牌，以時尚運動、潮牌、精品配飾、汽車體驗為主。

創新點之三：女性消費基本定位至二層，包括女性的服裝、鞋品和黃金珠寶等。黃金珠寶類首層落位常客，這次吾悅將周生生、潮宏基和克徠帝等落位到二層；女性服裝品牌MO&CO、JNBY、D-HARRY、伊芙麗、luluaways、the sea life、BELLE、TATA等。

創新之四：都在拼命挖掘首店資源。龍湖的云幾千字文、銀鹽生活館、蘇小柳、蝴蝶里等，吾悅的七鮮超市、青啤酒館、復興樓等，都是首進南京，能夠帶來不同的文化和消費體驗。

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未來趨勢

如果非要說說，兩者劣勢和不足，個人判斷：

龍湖：龍湖位置稍偏，距離建鄴商圈核心位置稍遠，偏向區域購物中心傾向，輻射能力受限；整體品牌陣營不管主次力店或零售餐飲，沒有太多特色亮點，超越性不大，未來遭遇IFC或德基上行會受到較大制約。

吾悅：吾悅強在位置優勢，建筑開放性和場景構建有一定新穎度，能引起消費者的較多關注；在消費內容上，尤其主次力店組合上略顯氣場不足、可持續性能力不足，需要在后期調整優化。

南京發力創建國際消費中心城市并制定了三年行動計劃，對于商業發展來說是利好。隨著新鴻基IFC和河西德基籌備開業，建鄴商圈進一步擴容，并在定位上拉高，與新街口商圈并肩為城市級商圈。

建鄴商圈內部競爭也會更加激烈，各項目根據自己位置、商業地位、經營情況不斷調整優化，形成多層次、更加特色、更加豐富的商業組合，為消費者帶來更多更好的選擇。

*參考：南京建鄴吾悅廣場設計融合秦淮河文化，堪稱“水上華爾街”

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場