POAG & McEWEN是怎樣偶然發現這個新的業態的 　　也許有人會認為沒有主力承租商的購物中心是瘋狂的，就象一只沒有翅膀的鳥。但對于G. Dan Poag Jr. 和Terry McEwen來說，不僅不是瘋狂，他們因為建立了當代的生活中心而受到贊美。 　　今天做為Poag & McEwen公司主席和首席執行官的Poag及在田納西州孟斐斯公司的總裁，能夠對他們這種購物中心業的辛苦感到內心的微笑了。Saddle Creek是他們在1987年位于孟斐斯建立的的生活中心。這對于Poag & McEwen及其他發展商來說都是對這種業態的一種創業。 　　Poag已經發展了帶狀商業中心。其在整個美國東南部主要是Kroger做為承租商。但是當Kroger幾乎取消其他發展計劃時，Poag開始更關注這種業態。 　　Poag說：“我們決定我們不希望再依靠承租商，這種想法讓我們在其他地方建造沒有承租商的中心。” 　　在1984年，Poag和Thomason找到McEwen，他有與商城發展商合作的經驗，包括Taubman公司，就是后來著名的Taubman中心。 　　McEwen 說：“Dan和Sandy給我解釋了這個想法：把最好的專業的零售商通過某種能夠吸引消費者的方式集中在一起，因此我們冒著風險開始行動了。” 　　什么樣的風險呢？在那個時候，承租商是上帝，缺少他們的中心簡直不能夠想象。 Poag說：“當然，在我們三個人當中，Terry意識到這個主意是多么激進。我們問自己：我們喜歡去商城嗎？不。我們的妻子呢？絕對不。”這使他們努力去想怎樣的商店能夠吸引高收入的的消費者，答案之一就是便利、安全、愉快。 　　Poag & Thomason，就象公司的名字一樣，知道怎么建造帶狀中心。所以新的中心是開放式的就顯的很自然。但是勸說零售商及投資者回到沒有承租商的專業中心是一個挑戰。 當商城出租商堅持他們不會參與到沒有主力承租店的生活中心中，帶狀商業中心的出租商懷疑Saddle Creek能否得到與商城老板一樣的租金。 　　最終，McEwen喊上了Frank Morgan，一個Shawnee Mission伙伴，屬于堪薩斯州發展公司Dreiseszun & Morgan，主要參與銀行業。 　　McEwen說：“他又問到：你的合作伙伴優秀嗎？當我說是的時候，他說好。就這樣我得到了我的第一筆建筑貸款。” 　　擁有一百萬人口的Memphis在國家專業承租商眼中是個看不到的地方。直到McEwen勸說Polo Ralph Lauren和Laura Ashley到這來冒險。有了這些東風，事業開始走上正途了。 Saddle Creek的第一個中心在1987年開業，面積達84000平方英尺，其百分之百租出。并且在此之后，攤位顯的供不應求，很多人在等待空位。因此他們在一條四車道的的旁邊的空地上又建起了它擴充部分。Poag說：“我們可能做的是我們曾經做過的最瘋狂的事情，建造了一個面積達37000平方英尺的擴充商店，而且人們無法走到那里，他們不得不開車前往。”但是有了Eddie Bauer、Gap Kids和Talbots這些承租商的支持，第二個中心在1988到1989年開業了。第三個中心也在90年代中期開業。 　　Saddle Creek成功的消息傳播的很快。內布拉斯加的發展商Omaha要求Poag和McEwen建設一個為辦公而設計的工程，做為交換，他們出價買下這個項目。 　　McEwen大笑著回答：“我不知道Omaha的任何情況，但是我做了又一個瘋狂的事情。當我們完成這個項目時，我們感覺這是非常時尚的東西，并且我們有足夠的收入來支撐我們所做的。”工程最后的面積達90000平方英尺，名字叫一個安靜的地方。它在1989年開業時就全被租出。 　　Poag & McEwen開始叫他們的工程——專業中心。漸漸地他們認識到這些工程適合于年輕城市專業群體后，他們才偶然的發現生活中心這個詞。Poag & McEwen甚至在多個州登記使用這個名詞的專用權，并認為這可以在全國實行。但是保護這個名稱的時間及費用對于一個很小的公司（當時只有不到50名員工）來說有點太昂貴了。 　　在90年代早期，為了渡過公司的信用危機，Poag & McEwen在全國發展的步伐開始放慢。不象其他許多行業，公司選擇了了由私人掌握，并使用多種方法免于公司欠債。 McEwen說：“我們有一個帶狀中心的管理和租賃公司，我們做了第三方和經紀人管理。” 當危機渡過后，Poag開始更加關心生活中心的發展，廉價賣掉了公司鄰近的其他中心。Thomason離開了公司及行業，McEwen成了一個合伙人，公司的名字改成了Poag & McEwen生活中心來反應新的合伙人和中心。 　　1996年，在下一個項目，位于堪薩斯州Leawood的Town Center Plaza中心開業的時候，這個業態有一個獨特的變化。這個中心包括Jacobson的商店承租店，并且中心的面積最后達到700000平方英尺（比一個安靜的地方大的驚人）。McEwen說：“因為零售商開始認同我們。” 　　這個中心當前有12個餐館。Deer Park Town Center中心是在2000年圣誕節后開業。它位于芝加哥市郊一個富裕的地方，是與Developers Diversified Realty（DDR）公司合作投資的。在這里，公司最優先發展餐館，在一個院子里聚集了很多餐館。商店也被集中在一起，而不是把他們按照帶狀中心的方法沿一條線來安排。 　　Saddle Creek的成功及后來的中心（平均每平方英尺的銷售額超過400美元）。其他發展商已經涉足該業態。Poag和McEwen曾經甚至建議其他公司怎樣發展該項目，以能夠保持該業態的信用。 　　Poag也說到，沒有什么能比如此的幫助你的競爭對手更瘋狂的事情了。“但這對生活中心的發展非常有好處。” 比商城的運行要便宜，但不要說“便宜” 　　當商城的所有者為承擔諸如安全、巨大的房頂、地面的保養及環境控制等方面的的負擔而感到頭痛不已時，看到生活中心的經營他們也有點嫉妒。與封閉式的商場比較，生活中心開放式的外形看上去減少了許多經營上的負擔及花銷。 　　管理一個區域性的商城，環境的控制、水、設備及其他基本的服務必須維持較好的運轉。雪或垃圾不得不從停車場移走，景觀的美化也要照管。照明要充分，甚至要細到在側店的一個最小的壞燈泡。幾千平方英尺的地面必須保持清潔并不斷保養，及無時無刻的保護商店安全也是必要的。 　　但是生活中心也有他們經營上的挑戰。就象商城要集中維持他們的里面，生活中心必須緦的保養他們的外面，這樣才能吸引高層次的顧客。這意味著就要使景觀美化工程、噴泉甚至是藝術品維持一個最好的狀態。由于許多工程多是在北部地區建設的，清除雪成了一個額外的負擔。與租用兼職保安人員的鄰近的社區中心不同，生活中心需要全職的保安。 發展商及承租商說，由于沒有巨大的店內需要維護，生活中心CAM的費用常比高層次的地區商城的費用要少一半以上。阿拉巴馬州伯明翰Bayer房地產商說它在Summit Birmingham和Summit Louisville生活中心的管理費大約是每平方英尺6美元。在他附近與其競爭的商城相應的費用在15美元左右。 　　大陸零售發展公司總裁David Kass說，外表及餐館對生活中心的活力是十分必要的。這家公司是俄亥俄州哥倫布大陸房地產公司的一家子公司。 　　顧客對生活中心所提供的美化、藝術的設計有更高的期望。在洛杉磯的Grove中心，Caruso附屬中心有12個全職員工，包括一整個市場隊伍，一個看門的人及一個門衛。位于加利福尼亞Caruso 附屬Santa Monica公司的創始人及首席執行官Rick Caruso說，公司能夠支付他們的工資是因為在其他地方我們節省了許多。 　　提到附近的競爭者Beverly中心及世紀城市商城，他說：“我們雇用一個門衛所花費的錢，他們用在了空調上面。”一些生活中心舉辦一些新鮮活動，如有特色的芭蕾舞、交響樂及街頭娛樂，提供給他們的顧客更多的娛樂。然而，不是所有的生活中心經營商都舉行娛樂活動，Poag & McEwen中心和Cousins從不關注娛樂活動。 　　另外，生活中心也有一個有利條件，他的承租商會在管理方面更加強與管理部門合作。在大多數商城的承租商的會議只能有幸請到20％的承租商出席，而Summit Birmingham的定期會議常常吸引了大約半數的承租商。Furgason說：“你開始有一種象家庭成員之間的關系。”（聯商網編譯） 在全美國的生活中心* *這個表列了大多數目前美國存在的生活中心 **商場數量包括餐館。 日期：2003年2月25日 來源：國際購物中心委員會研究 開業時間 名稱 所在地點 總經營面積 商店總數** 所有者/發展商 2002 Eastwood Towne Center Lansing, Mich. 393,000 45 Jeffrey R. Anderson Real Estate 2002 Village of Rochester Hills Rochester Hills, Mich. 375,000 40 Robert B. Aikens 2002 The Grove Los Angeles 575,000 44 Caruso Affiliated Holdings 2002 Fountain Walk Novi, Mich. 737,134 13 Taubman Centers 2002 Geneva Commons Geneva, Ill. 418,673 61 Andersen Real Estate 2001 Aspen Grove Littleton, Colo. 243,900 50 Poag & McEwen 2001 The Summit Louisville Louisville, Ky. 367,500 58 Jeffrey R. Anderson Real Estate 2001 The Shoppes at Brinton Lakes Glen Mills, Pa. 153,000 14 Wynwood Development 2001 Old Mill District at River Bend Bend, Ore. 150,000 23 Price Legacy Corp./William Smith Properties 2001 Jefferson Pointe Fort Wayne, N.J. 562,000 60 RED Development 2000 Deer Park Town Center Deer Park, Ill. 506,000 60 Poag & McEwen 2000 Rookwood Commons Norwood, Ohio 326,462 45 Jeffrey R. Anderson Real Estate 2000 Palladium at CityPlace West Palm Beach, Fla. 600,000 75 The Palladium Co. 2000 Centro Ybor Tampa, Fla. 213,899 25 Centro Ybor Partners 1999 SouthPointe Pavilions Lincoln, Neb. 500,000 42 RED Development 1999 Mt. Pleasant Towne Center Mt. Pleasant, S.C. 426,748 62 Konover Trust 1999 Southlake Town Square Southlake, Texas 201,000 70 Cooper & Stebbins 1999 The Avenue at East Cobb Marietta, Ga. 225,000 52 Cousins Properties 1999 The Shops at Sunset Place South Miami, Fla. 506,000 60 Simon Property Group 1999 The Avenue of the Peninsula Rolling Hills Estates, Calif. 374,000 60 Cousins Properties 1999 Premier Centre Mandeville, La. 275,026 22 Premier Centre 1998 Denver Pavilions Denver 350,000 40 Denver Pavilions 1998 Gardens on El Paseo Palm Desert, Calif. 200,000 50 Madison Marquette Realty Services 1998 The Shops at Riverwoods Provo, Utah 192,000 35 The Shops at Riverwoods 1998 The Commons at Calabasas Calabasas, Calif. 198,388 35 Caruso Affiliated Holdings 1997 Alamo Quarry Marketplace San Antonio 585,000 60 CB Richard Ellis 1997 Huebner Oaks Shopping Center San Antonio 380,000 60 The RREEF Funds 1997 The Summit Birmingham Birmingham, Ala. 760,000 72 Bayer Properties 1997 Redmond Town Center Redmond, Wash. 569,000 100 The Macerich Co. 1997 University Village Seattle 400,000 93 U Village Imp Ltd. Partnership 1996 Town Center Plaza Leawood, Kan. 700,000 95 Poag & McEwen 1996 The Promenade at Westlake Thousand Oaks, Calif. 201,563 28 Caruso Affiliated Holdings 1992 Town Square Wheaton Wheaton, Ill. 179,000 75 Draper & Kramer Retail Property Services 1991 Mizner Park Boca Raton, Fla. 236,000 47 Teachers Insurance & Annuity Assn. 1990 Reston Town Center Reston, Va. 250,000 50 Equity Office Trust 1990 Bradley Fair Shopping Center Wichita, Kan. 220,000 35 Laham Development Corp. 1990 CocoWalk Coconut Grove, Fla. 163,000 40 Steiner & Associates 1989 The Grove at Shrewsbury Shrewsbury, N.J. 145,000 40 Terranomics Development 1989 One Pacific Place Omaha, Neb. 90,000 25 L&B Realty Advisors 1987 Saddle Creek Germantown, Tenn. 143,000 45 Poag & McEwen 1987 Bayside Marketplace Miami, Fla. 227,000 128 The Rouse Co. 1986 University Park Village Fort Worth, Texas 174,000 37 Madison Marquette Realty Services 1986 Preston Park Village Plano, Texas 268,747 53 Regency Centers Corp. 1985 Old Hyde Park Village Tampa, Fla. 248,000 60 Madison Marquette Realty Services 1985 The Arboretum at Great Hills Austin, Texas 193,000 43 Simon Property Group 1983 Lincoln Square Arlington, Texas 450,000 70 Dunhill Management 1982 Bell Tower Shops Fort Myers, Fla. 340,182 56 Madison Marquette Realty Services 1968 Town & Country Village Houston 420,000 37 Moody Rambin International 1958 Bay Terrace at Bayside Bayside, N.Y. 263,000 64 Cord Meyer Development Co. 1956 The Americana at Manhasset Manhasset, N.Y. 280,000 45 Castagna Realty 1956 Fig Garden Village Fresno, Calif. 213,772 54 Divco West Group 1952 Utica Square Tulsa, Okla. 384,081 62 Helmerich & Payne Properties 1952 Highland Pk. Village Shopping Ctr. Houston 250,000 62 Highland Village Holding 1949 Inwood Village Dallas 235,666 67 The RREEF Funds 1947 Shops at Cameron Village Raleigh, N.C. 600,000 100 York Properties 1931 Highland Park Village Dallas 235,000 24 Henry S. Miller Commercial 1928 Suburban Square Ardmore, Pa. 305,000 44 Amerishop Suburban 1923 Country Club Plaza Kansas City, Mo. 1,200,000 150 J.C. Nicols Co.