未來的道路
2004年的前景仍不明了。“我不知道我們是否曾經(jīng)在這樣一個(gè)不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)中看到過如此活躍的房地產(chǎn)市場。我猜想隨著利率的上漲，價(jià)格將會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)如果股票市場得到復(fù)蘇，你可能會(huì)看到資金回籠” ，Dwyer指出。
然而，根據(jù)Scott Muldavin所說，較少的投資資金不是引起關(guān)注的原因，他是一家總部設(shè)在加利福尼亞的房地產(chǎn)融資和投資咨詢公司Muldavin公司的總裁。相反，房地產(chǎn)投資信托(REITs)將使價(jià)格在2004年繼續(xù)保持高水平。“REITs在資本市場上非常成功，它們的市場價(jià)格上升至它們資產(chǎn)基本價(jià)值的30%。這更加鼓勵(lì)它們購買房地產(chǎn)，同時(shí)它們愿意為它們想要的房地產(chǎn)付清全部款項(xiàng)”，他說道，并補(bǔ)充說高價(jià)也將因來自養(yǎng)老金和其他私人投資者的需求而得到維持。
另一方面，REITs利用炙手可熱的房地產(chǎn)市場來改變它們的投資。“它們已經(jīng)是重要的賣方，同時(shí)他們抓住這個(gè)機(jī)會(huì)從它們還未考慮的地理區(qū)域中獲取收益”，Dwyer說道。
超市是否應(yīng)該進(jìn)入購買狂潮仍有待觀望。象艾伯森、克羅格、安路和阿霍德這樣的連鎖店已經(jīng)成為國內(nèi)一些最有價(jià)值的零售房地產(chǎn)的監(jiān)管者。但是觀察家也問道當(dāng)他們努力避開沃爾瑪?shù)慕咏臅r(shí)候，他們?yōu)槭裁磿?huì)卷入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中。
一些連鎖店成功地成為購物中心的開發(fā)商和所有者。“但是這不是他們的核心能力”，Muldavin說道。“這樣做的唯一原因是為了賺錢并控制你所經(jīng)營的業(yè)務(wù)。但是大型商店已經(jīng)達(dá)成了某種私下的交易，因?yàn)橹髁ι痰瓿凶馊丝梢酝ㄟ^租賃得到他們想要的一切。他們不必成為開發(fā)商來獲得房地產(chǎn)的價(jià)值。”超市開發(fā)獨(dú)立的區(qū)域存在一些優(yōu)勢。但是這種財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)超過了購物中心的收益。
“我認(rèn)為這是核心能力的問題”，Maher指出。“在那里有很多開發(fā)商可以找到這些地區(qū)，把地產(chǎn)劃分成區(qū)域并獲得開發(fā)批準(zhǔn)并拼湊融資。超市的問題是只支付這些區(qū)域的租金而不必支付一個(gè)開發(fā)小組的一般管理費(fèi)用，這是否更便宜。”
雖然觀察家認(rèn)為良好的超市店址越來越難以找到，但是對于它們是否可以被稱為稀缺卻存在參差不齊的觀點(diǎn)。
“我認(rèn)為零售區(qū)域變得日益稀缺，同時(shí)這也是購物中心如此引人注目的原因”，Muldavin說道。“你不可能在一個(gè)區(qū)域擁有兩家購物中心，因此你有壟斷控制權(quán)。同時(shí)如果你管理著這個(gè)區(qū)域，你將獲得授權(quán)和批準(zhǔn)。
最大的機(jī)會(huì)可能在于替代區(qū)域，這些區(qū)域可能并沒有最好的質(zhì)量，但現(xiàn)在正在重新開發(fā)”，Muldavin說道。“這其中的許多區(qū)域是未經(jīng)改良的零售購物中心，一些商家來到這里，把它拆掉并把它重新出租”，他說道。“在任何地區(qū)總有未被充分使用的區(qū)域，無論它是一家古老的汽車代理公司、一家工廠或甚至是一家古老的免下車電影院”，Maher補(bǔ)充說道。“如果那兒存在需求，零售商和開發(fā)商將設(shè)法聯(lián)合創(chuàng)建一個(gè)區(qū)域。一些地區(qū)完全不是那么明顯”，他說道。
迷戀近郊地帶
同時(shí)，隨著郊區(qū)不斷發(fā)展，自從二十世紀(jì)四十年代開始就已經(jīng)在不斷地發(fā)展，原本是偏遠(yuǎn)的地區(qū)立即變成黃金地段。“對組成黃金地段的地區(qū)將進(jìn)行重建”，Dwyer指出。“對在一個(gè)具備特定人口特征的地方提供服務(wù)的商家來說是黃金的地段，而對在另一個(gè)地方提供服務(wù)的商家來說是一個(gè)很糟糕的地段。”
雖然大多數(shù)零售商愿意進(jìn)入人口開始增長的新興地區(qū)，但是高價(jià)和有限的區(qū)域?qū)⑹挂恍┥碳抑匦驴紤] “近郊地帶”— 位于市中心和郊區(qū)之間的地區(qū)，同時(shí)它們在經(jīng)濟(jì)上和復(fù)蘇性發(fā)展上被忽視。近郊地帶, 或中心地帶理論在一段時(shí)間內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)不被重視。但是，許多因素綜合起來阻礙了這些接近中心的地區(qū)的重新發(fā)展。在他的新書, 前往各地的中途:美國近郊概述, 作者William H. Hudnut，他是市區(qū)土地研究院的高級人員，他認(rèn)為這些曾經(jīng)是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心的地區(qū)未受到重視。問題是象加利福尼亞州的埃斯康迪多、俄亥俄州的Lincoln Heights這樣的地區(qū)的特點(diǎn)是老年人口、古老的住宅和基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)迫切需要重新投資。“它們正在經(jīng)受被人遺忘的狀態(tài)。現(xiàn)在這些大都市的定位是在道路的岔口。它們會(huì)繼續(xù)落后并引起這些問題：交通堵塞、高稅收、犯罪和污染。或者，它們可以徹底改造它們自己，同時(shí)成為經(jīng)濟(jì)上具備競爭性、社會(huì)上必不可少的以及財(cái)政上充實(shí)的穩(wěn)定社區(qū)”，他說道。
在這些區(qū)域獲得經(jīng)濟(jì)開發(fā)的支持是很困難的，因?yàn)樗鼈儾⒉晃贻p的專業(yè)人士或更喜歡市內(nèi)生活方式的獨(dú)居者或正在尋找郊區(qū)綠色空間的家庭。但是，接近市中心的區(qū)域擁有潛力，由于它們的民族多樣性、戰(zhàn)略性區(qū)域和公共交通的便利性，Hudnut說道。
同時(shí)，在象費(fèi)城、華盛頓這樣的城市中的政客勸說零售商進(jìn)行大膽的促銷活動(dòng)，零售商將重新考慮市中心。沃爾瑪最近在洛杉磯市中心的Crenshaw區(qū)開設(shè)了它在美國的第一家三層折扣商店，它正在其他城市積極地尋找類似的地區(qū)。同時(shí)，它在洛杉磯Ralphs已經(jīng)簽署了一份在South Park區(qū)開設(shè)一家50,000平方英尺的超市的協(xié)議。這是在這個(gè)地區(qū)和這家商店進(jìn)行大規(guī)模翻新的一部分，計(jì)劃在2005年設(shè)立，將是數(shù)十年來第一家在這里開業(yè)的主流超市。
“市中心是最后的邊界，”，Dwyer說道。“這是多年來每個(gè)商家企圖避免進(jìn)入的地區(qū)。但是當(dāng)一家象沃爾瑪這樣的公司在標(biāo)準(zhǔn)地鐵優(yōu)勢區(qū)域達(dá)到飽和的時(shí)候，只有一個(gè)地方是可以進(jìn)入的 — 而這就是市中心。”
但是那些把市中心視為安全港的商家犯了很大的錯(cuò)誤。
“這不是創(chuàng)新。這不象是從未在市中心出現(xiàn)的折扣店”，Byrne說道，如象凱瑪特、Caldor和Bradlees這樣的連鎖店。“我相信每個(gè)市中心最終將有一家沃爾瑪。”
