主題：安徽宣城敬亭香榭·山景別墅策劃報告 商業(yè)地產(chǎn)策劃公司
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| 發(fā)表于 2010-03-13 20:44 樓主
目錄前言中國安徽·宣城簡介市場研究篇房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀項目分析篇項目現(xiàn)狀研判項目產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品建議項目整體定位
項目推廣篇項目案名詮釋項目推廣主題項目推廣策略宣傳媒介選擇項目銷售道具項目銷售通路人力資源篇人力資源整合原則銷售現(xiàn)場組織構(gòu)架銷售現(xiàn)場人員職能銷售流程及其說明銷售管理篇銷售價格策略銷售進度控制可售房源管理簽約風險管理附件：案場管理表單銷售流程及說明前 言通過一段時間對項目的了解對她有了初步的認識。雖然宣城的地產(chǎn)市場出于起步階段，市場及消費者的消費心理還不很成熟給項目推廣帶來一定的困難，但同時也為我們建立一個成熟的市場帶來了契機。只要我們建設(shè)的產(chǎn)品是市場需要的產(chǎn)品，我們的推廣手段符合當?shù)叵M者的消費心理，項目銷售工作完全能夠達到預(yù)期設(shè)想的狀態(tài)。經(jīng)過對宣城的考察得出我們的產(chǎn)品有較為廣泛的市場空間，這一點為日后項目推廣工作提供了客觀依據(jù)。宣城消費者雖然消費心理尚處相對稚嫩階段但部分消費者也以開始成熟起來，而這部分消費者就是本案的直接消費群體。根據(jù)他們的生活習(xí)慣，消費心理、思維方式我司撰寫了本簡報。本方案針對諸如房地產(chǎn)市場研究、項目研究判斷、推廣策略及銷售管理等項目運作的核心問題進行深入研究。總結(jié)出一些指導(dǎo)思想，他將做為本案銷售工作的中心思想貫穿整個銷售過程。為銷售工作的順利開展提供理論指導(dǎo)。宣城，東鄰江浙，西連九華，南倚黃山，北通長江，是安徽東南門戶，轄郎溪、廣德、涇縣、績溪、旌德、寧國五縣一市，另設(shè)宣州區(qū)，為市政府所在地，全市面積12，340平方公里，人口272萬。其中市區(qū)面積15.7平方公里，人口21萬。宣城是上海和南京經(jīng)濟區(qū)以及長江經(jīng)濟帶的有機組成部分，是連接浦東開發(fā)與皖江開發(fā)的陸上紐帶。這里公路四通八達，青弋江，水陽江與長江相接，皖贛鐵路復(fù)線和宣杭鐵路，318國道，205國道貫穿全境。改革開放以來，宣城致力于經(jīng)濟發(fā)展，致力于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，奮力趕超，爭先進位，經(jīng)濟和社會事業(yè)取得了大跨度，跳躍式的發(fā)展。一時間宣城在全省發(fā)展最快，國內(nèi)生產(chǎn)總值，農(nóng)民收入全省第一，固定資產(chǎn)增速全省第二，職工年均工資增長在全省第三，人口自然增長在全區(qū)最低，宣城地區(qū)步入了發(fā)展快，人民得到實惠多，實力強勁，后勁增大的良性循環(huán)路子。宣城，奮發(fā)昂揚的崛起，向世人展示自己新的形象，新的氣魄。2003年2月，市政府成立了以方寧市長為組長的總規(guī)修編領(lǐng)導(dǎo)小組，以切實加強對總規(guī)修編工作的領(lǐng)導(dǎo)。并召開了兩次研討會，針對城市未來發(fā)展以及現(xiàn)行總規(guī)中存在的問題、近期建設(shè)項目安排等進行研討，有效地指導(dǎo)了規(guī)劃編制工作。 本次規(guī)劃主要內(nèi)容包括：宣城市城市總體規(guī)劃和宣城市城市近期建設(shè)規(guī)劃。宣城市城市總體規(guī)劃包括城市總體規(guī)劃綱要編制和對98版宣城市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃進行提煉和深化；宣城市城市近期建設(shè)規(guī)劃包括宣城市城市近期建設(shè)規(guī)劃中的強制性內(nèi)容和指導(dǎo)性內(nèi)容。規(guī)劃時限：近期2003-2005年，中期2006-2010年，遠期2011-2020年，遠景2020年以后。城市擬發(fā)展規(guī)模:2005年25萬人,2010年32萬人，2020年42萬人。為今后城市總體發(fā)展提供了法律依據(jù)。
市場研究宣城的房地產(chǎn)市場處于初級階段對市場的研究相對較簡單，對于本案來講主要圍繞類似本項目的產(chǎn)品進行重點調(diào)查即能夠滿足本案的需要。
房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析縱觀宣城房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于初級階段。但從宣城立市的時間和宣城的人口數(shù)量來看發(fā)展速度還是比較合理的。本案在這一時間進入市場還是有良好的市場前景的。宣城的地產(chǎn)市場目前或多或少存在一些滯后的現(xiàn)象。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一大部分產(chǎn)品為多層的住宅項目，聯(lián)體、獨立別墅成為了市場的空白點。而對于別墅的需求卻是實實在在存在的，從而累計了一部分別墅消費群體。商鋪雖然在市場上普遍存在，但是缺乏一種先進的商業(yè)模式。現(xiàn)有商鋪多為一些住宅項目的底層商鋪。產(chǎn)品缺乏特色大部分產(chǎn)品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾上明顯缺乏特色。如有一種方形優(yōu)良，外立面豐富的樓盤推向市場極容易分流現(xiàn)有其他樓盤的客戶源。宣傳推廣理念相當落后在產(chǎn)品上的落后折射出宣城地區(qū)發(fā)展商整體營銷策劃理念的匱乏。一些設(shè)計水平落后，低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅。全然沒有感覺到這個樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。小區(qū)物業(yè)管理毫無特色同樣物業(yè)管理方面也是沒有任何特色。住在其中不能享受到高品質(zhì)的服務(wù)而僅僅改善了住房條件。項目分析每個項目在推廣之前必定會將項目進行認真分析。找出于市場產(chǎn)生共鳴的切入點。同時也將項目不合理的地方提出進行必要的修正，使之能夠被市場認同。針對本案我司通過對項目自身的一些研判，提出本案市場定位的理論。
項目現(xiàn)狀研判本案目前已進入詳細規(guī)劃階段，通過詳細規(guī)劃上的設(shè)計反映了設(shè)計師的設(shè)計思路。但依然存在一些不明確以及一些產(chǎn)品缺陷，通過產(chǎn)品分析能清晰的反映出來。之前我司對本案進行了SOWT分析，找出項目存在的機會、風險等問題以便進一步優(yōu)化。商業(yè)用房SOWT分析優(yōu)勢產(chǎn)品面積合理功能性強整個項目整體性強功能全每年的旅游季節(jié)能為業(yè)主帶來良好的經(jīng)濟效益劣勢距離市區(qū)較遠交通不便人氣不足，客源匱乏投資者信心不足
風險消費者對區(qū)位的抗性較大，對本案區(qū)位的認同度較低本案所處地區(qū)難以在段時間內(nèi)形成商業(yè)濃厚的商業(yè)氛圍機會通過創(chuàng)造一種新興的商業(yè)模式來引領(lǐng)消費隨著敬亭山旅游資源開發(fā)力度的加大必將為本案帶來良好的投資前景
別墅社區(qū)SOWT分析優(yōu)勢小區(qū)依山傍水，社區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境極為優(yōu)越產(chǎn)品相對其他樓盤不論從建筑還是配套都要先進許多小區(qū)物業(yè)管理十分成熟，是現(xiàn)有周邊別墅無可比擬的劣勢小區(qū)周邊生活機能不完善，生活不十分便捷小區(qū)距離市區(qū)較遠，消費者存在區(qū)位抗性個別單體別墅面積偏大會導(dǎo)致總價過高市場難以接受風險別墅作為市場空白點，存在一定市場風險相對過高的價格會扼殺大部分消費者機會市場缺乏別墅產(chǎn)品為本案贏得市場空間敬亭山附近不存在同等品質(zhì)的別墅與之競爭現(xiàn)存一定量消費者存在別墅消費需求敬亭山土地停止批租，本案成為不可替代性的產(chǎn)品
項目產(chǎn)品分析房型分析外立面： 使用功能： 房型B 房型E： 面積控制：
項目產(chǎn)品建議建筑風格：
環(huán)境建議配套設(shè)施建議做為高品質(zhì)的別墅社區(qū)來講，完善的配套設(shè)施對于業(yè)主還是社區(qū)來講都是很重要的。本案地勢對小區(qū)景觀起到了決定性作用，但也為小區(qū)的安全帶來一定隱患，因此加強對小區(qū)保安設(shè)施的投入。第一重保安系統(tǒng)加強小區(qū)周邊紅外線警戒系統(tǒng)，確保一些保安人員難以涉足區(qū)域的安全第二重保安系統(tǒng)設(shè)置可視對講系統(tǒng)將危險拒絕在門外第三重保安系統(tǒng)對門窗加裝窗磁門磁系統(tǒng)，以防止不安全因素入侵。第四重保安系統(tǒng)在室內(nèi)安裝報警系統(tǒng)，同時與小區(qū)物業(yè)相連接做到層層把關(guān)施工建議為了方便消費者看房以及提升社區(qū)品質(zhì)的需要，建議對別墅類產(chǎn)品進行分段施工。局部施工完畢，可將景觀同時施工形成樣板段便于看房。
房型建議根據(jù)項目性質(zhì)及特點，我司推薦幾種優(yōu)良房型以對目前的房型進行調(diào)整。
外立面建議方案一
點評 該物業(yè)采用典型的美式鄉(xiāng)村風格，立面層次鮮明色澤搭配和諧2門廳上方的陽臺不僅起到較好的裝飾作用，同時也是一個不錯的功能性陽臺方案二、
點評該方案的外立面較方案一相比更顯別墅氣質(zhì)，色澤搭配非常協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)角處理既活潑又大方方案三、點評該物業(yè)的外立面有著濃郁的鄉(xiāng)土氣息與本案的自然環(huán)境融為一體外立面樸素而秀美，又襯托出別墅獨有的氣質(zhì)房型建議方案一點評該房型面積控制在300平方米左右極大的優(yōu)化了物業(yè)的功能性恰到好處的中庭體現(xiàn)了該戶型的氣質(zhì)方案二、評會客室、起居室一應(yīng)俱全家庭餐廳、正餐廳強化了該物業(yè)的功能兩套主臥室方便主人招待重要客人轉(zhuǎn)角陽光房采光充分點評該房型面積控制相當合理，279平方米的面積做到主衛(wèi)18平方米交通動線清晰，不浪費面積功能性良好，可變性強
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