尊敬的各位領導、各位專家學者、各位企業界朋友：

　　早上好。

　　非常榮幸能夠受組委會的邀請，參加這次商業地產行業發展論壇。剛才聽了幾位領導和專家的發言，確實感到收獲很大、不虛此行。借這個機會我也想把對于商業地產的一些想法向大家匯報一下，說的不對之處，還請大家批評指正。

　　一、關于今后一段時期商業地產發展總的看法

　　我認為未來十年，我國的商業地產既面臨難得的機遇，也面臨著嚴峻的挑戰。首先是在機遇方面，黨的十八大明確提出了要把城鎮化作為今后我國推進經濟結構戰略性調整的重點之一，并把城鎮化與工業化、信息化、農業現代化一起，作為我們的新“四化”目標。如果我們能夠在工業下鄉、帶動三產和土地集約利用的基礎上把現有的眾多農村集鎮發展為小城市、小城鎮，讓農村剩余勞動力就地進城、安居樂業，不僅對于加快我國經濟結構調整、拉動內需和提高人民群眾生活品質都大有幫助，對于商業地產行業更是意味著難得的機遇。城市百姓的衣食住行，都需要靠商業來緊密維系，而商業地產將在其中扮演十分重要的角色。城鎮化的快速推進將改變當前商業地產開發集中于大中城市的現狀、擴大市場容量，提供更多的商業機會，不僅有利于現有的商業地產經營者，也有利于吸引更多的企業、更多的品牌進入這個市場共同發展。

　　其次我們也必須看到，目前商業地產行業面臨的問題也比較嚴峻。商品住宅市場的連續調控，以及實體經濟運行壓力的不斷加大，使得眾多資本紛紛涌入到商業地產領域來，這幾年全國各地商業地產項目大干快上的現象比較普遍，供應過剩和同質化競爭問題也日趨嚴重。目前供大于求的問題已經比較突出，有數據統計，一二線城市商業地產空置率平均都在10%左右徘徊，一些大型商業地產聚集區的空置率甚至高達50%，因此業內也出現了擔心很多城市淪為“空商城市”的觀點。

　　面對機遇和挑戰并存的局面，我想是否可以從以下幾個思路來加以應對。一是要放眼全國、尋找市場洼地。中國商人容易犯的一個毛病就是扎堆互相競爭，結果旱的市場旱死、澇的市場澇死，大家最后都沒飯吃。我認為商業地產的經營者不應該僅僅著眼于一線二線大城市，小城市同樣也有商業地產的開發需求，借著當前城鎮化的東風，我們完全可以在一些新生的市場找到新的發展機遇，大中小城市齊頭并進，這個市場才能越做越大、實現良性發展。

　　二是要突出特色、避免同質化競爭。商業地產所對應的經營業態種類繁多、面對的消費群體也非常廣泛、消費需求各不相同，有消費購物的需求、休閑娛樂的需求、教育培訓的需求、旅游度假的需求、會議展覽的需求等等，經營者完全可以根據自己的特點開展差異化的經營，而不是千篇一律地搞一些重復投資。比如在新生的小城市，可以側重于滿足當地的商業購物需求;在大中城市則可以結合老城區改造，保留歷史元素，引起市民的懷舊共鳴;而在歷史文化悠久的城市，更可以搞一些人文旅游項目，迎合旅游者的思古情懷;對于生態資源比較豐富的城市，則可以把生態資源與商業地產項目進行有機的結合，提升項目的層次，更好地滿足消費者的消費體驗需求等等。與此同時，各地的政府也要對本地商業地產發展有清晰的規劃、避免雷同，并加強對市場的引導;另外經營者也應該扭轉“寧當雞頭不當牛尾”的想法，通過形式多樣的合作來取長補短、共同發展。我認為市場機遇是無時不在的，作為經營者能否抓住這些機會，在競爭中獲勝，關鍵還是要取決于自己的經營思路和策略。與其他行業一樣，要想贏得商業地產市場，就必須跳出同質化競爭的圈子、不斷創新，差異化、特色化競爭是今后商業地產行業的大勢所趨。總的來看，中國經濟發展趨勢是快速向上的，老百姓的消費水平也在不斷提高、新的消費需求在不斷涌現，商業地產作為滿足消費者各類需求的物質平臺，我認為還是充滿希望的。

　　二、娃哈哈在發展商業零售業方面的一些想法

　　大家可能都知道，娃哈哈二十六年來一直專注在飲料行業發展，其間也有不少朋友來介紹地產項目，想和我們合作搞房地產，但我們再三考慮之后都婉拒了，還是一心一意踏踏實實把自己手上的事情做好，把主業做大做強，所以我們在前幾年金融危機最嚴重的時刻還是經受了考驗，沒有因為盲目擴張而陷入被動。當然，這兩年我們也開始考慮向商業零售業方向發展，開始走多元化經營的道路。一個企業是否搞多元化，我認為一要看它是否有需要、二要看是否有能力、三是要看是否有機會。娃哈哈發展到今天，已經成為飲料行業的龍頭企業，而飲料行業又是國內競爭最為激烈的行業之一，如果我們一味地在這個行業里面搞低價競爭搶占市場，在擠垮別人的同時也會損害自己的長遠利益，最終損害的是行業的整體利益，因此我們考慮要公平合理地競爭，而不要搞惡性過度競爭才能保證這個行業的健康發展，這亦是作為行業龍頭企業應盡的責任，因此我們有另辟市場開拓新領域的需要;而經過多年的積累，娃哈哈的資金實力也是比較充足的，招聘人才亦比較方便，因此我們有這個能力;同時我們國家尚沒有實現充分的市場經濟，最近國家又要對審批制度進行新一輪改革，放開市場又給我們帶來很多的機會。因此我感覺當前娃哈哈搞多元化，是既有需要、又有能力，也有機會。

　　而我們選擇商業零售行業作為多元化的第一步，主要是考慮以下幾個原因。一是當前商業零售業擠壓制造業利潤的現象比較嚴重，在很多地方，商業企業、特別是大的商超集團在很大程度上壟斷了大城市的大超市大商場，不斷地巧立名目對制造商進行盤剝，進場費、促銷費、條碼費等多如牛毛，動不動就拖欠、克扣貨款，占用制造商的資金，已經開始危及到制造業的生存與發展，因此我們想通過自建商場來改變這種現象，我們希望能為制造業提供一個銷售平臺，吸引廠家直接開店，不亂收費用按時付款，重建合理的廠商關系，亦為消費者謀一點利;二是娃哈哈能取得今天的成績，對渠道的掌控是很重要的一個原因，現在我們企業規模大了，我感覺應該有一部分大零售商場掌握在自己手里，發展一點自己的零售網絡，這樣企業后續發展才會更加安全。

　　娃哈哈進入商業零售市場，主要還是打算走城市綜合體模式，同時要搞規模經營和連鎖經營，全方位地滿足老百姓吃喝玩樂、購物休閑、教育娛樂各種需求。當然具體到每一個實體，我們也會“看菜吃飯”綜合考慮各種因素來決定具體的經營項目，在什么地方適合搞什么項目，我們就做什么項目;當地老百姓需要什么商品，我們就提供什么商品;當地老百姓是什么消費水平，我們就提供什么價位的商品。總之是根據當地市場的競爭格局開展差異化的競爭，根據當地老百姓的需求有針對性地提供服務。同時我們亦準備與多方合作、盡快形成規模。

　　以我們在杭州的第一個商業項目“娃歐商場”為例，由于物業地點位于離主城區較遠的錢江新城，周邊居民區不多，因此也就不適合搞超市大賣場，所以我們決定在這里開一個歐洲精品商場，把歐洲一些質優價廉的消費品引進來，批零兼營、主要面向國內的加盟商看樣訂貨。我們的思路是改變當前國外商品進來流通環節比較多的現狀，直接從國外廠家進貨，消費者從“五道販子”買貨變成從“二道販子”買貨，減少中間環節，留出更多的利潤空間。今后推廣開去，既可以在主要城市開設娃哈哈歐洲精品商場，吸引歐洲廠商直接進駐開設專賣店或柜臺;也可以由娃哈哈作為中國品牌總代，招攬全國范圍內加盟商在各個城市設立加盟店。坦率的說，開業至今商場的人氣并不旺，經營狀況不太理想，社會上對我們的各種意見和評論，我也有所耳聞，在此我們也虛心地接受。由于主要定位于展示與訂貨中心，因此對于當前的狀況，我們是有心理準備的，同時這也是我們第一次涉足商業，難免經驗不足，而且籌備的時間也確實短了一點，準備工作比較倉促，很多細節問題正在慢慢改正和完善。

　　我想第一次進入一個全新的領域，交一點學費也是應該的，新的業務、新的市場是需要時間來培育的，對此我們有充足的耐心。畢竟做任何生意道理都是相通的，對我們來講并不陌生，我們從幫助人家代銷四分錢一支的棒冰開始，花了二十六年的時間發展到今天的規模，我相信我們進入零售行業發展到同樣的規模可能就不需要太多的時間。十八大提出的“兩個翻番”目標，特別是擴大分配、實現國民收入倍增的計劃，讓我們對國內商業的發展充滿了信心，因此只要我們認準的方向沒有錯，我們就會堅持走下去，而且會走得很快。

　　今后我想我們還是會本著商業零售帶動商業地產發展、商業地產服務商業零售擴張的思路，因地制宜地穩步快速發展。我們的投資不會局限于一二線的大城市，而是會相應國家城鎮化的號召，尋找當前市場的空白點，在一、二、三、四線城市齊頭并進，哪里有機會就在哪里建，適合做什么就做什么，當地百姓需要什么我們就提供什么。至于作為載體的商業物業，我們會考慮通過自建、購買、租賃或者合作開發等各種形式，方式可以多種多樣，因此我們也非常歡迎在座感興趣各位朋友和我們聯系，提供商機，大家開展各種形式的合作，共同發展。這次我特地把我們商業零售經營團隊的幾位成員也帶來了，我們期待著各位有識之士給我們以指教與洽談合作。

　　現在全國不少地方的政府都表示歡迎我們去投資開發商業，愿意提供優惠的政策條件。今年我們除了會在湖南的長沙、株洲落實前期已經敲定的兩家商場之外，還將采取租物業的辦法再開設3-5家商城，同時購買或開工建設20家城市綜合體，三至五年內將籌建100座商城或者綜合體，迅速形成規模效應，打響自己的品牌。

　　三、面對電子商務的挑戰，傳統銷售渠道依然有廣闊的發展空間

　　我也注意到一些業內人士和專家學者提出來說，娃哈哈在這個時候進入商業零售業、搞商業地產時機不對，認為傳統的商業實體企業紛紛在搞轉型，電子商務也搶占了很大的市場。我認為他們說的有一定的道理，但辯證法也告訴我們，凡事沒有絕對的，不利因素必然伴隨著有利因素，關鍵要看我們怎樣趨利避害、找準切入點，經驗也告訴我，逆向思維往往會帶來大的商機和豐厚的回報。雖然我年紀比較大了，但在商業零售領域卻是初生牛犢，作為新來者，我們有興趣、有信心、也有耐心在這個領域闖一闖。面對電子商務的挑戰，我認為傳統商業模式還是有自己的優勢和廣闊的空間。

　　首先，我認為人對于面對面交流的需求、面對面體驗的需求是不會消失的，現在電子商務發展勢頭確實很猛，便利的優勢也很明顯，但是在實體店現場消費所帶來的體驗感和滿足感也是電子商務所無法做到的，網店也無法完全取代實體店，人們還是需要逛逛街、買買東西、吃個飯看場電影放松休閑的。我相信至少對于年輕時髦的姑娘們來講，只要時間允許、實體店的價格也有競爭優勢的話，還是愿意去商場逛一逛、消費一下的。

　　其次，電子商務的優勢主要體現在兩點上，方便和便宜。我認為電子商務的商品之所以比較便宜，其實是因為現在實體店的東西太貴了而已。現在不僅住宅價格炒的很高、商業地產的價格也很高，導致實體店租金成本過大、加上各種扣點、費用也很多，最終的結果就是商品價格漲上去。電子商務盡管單件產品的物流成本比較高，但兩相比較之下，依然是實體店的東西貴很多，消費者不買你的帳就去選擇電子商務，有的甚至是到實體店看樣試穿以后，再回家上網買同款的衣服，所以我認為有不少消費者實際上是被傳統渠道趕到電子商務去的。現在商業地產的價格虛高現象也是比較嚴重的，各地政府和經營者應該從整個產業和產業鏈的角度來考慮問題，實實在在地把物業價格降下來，減輕傳統銷售渠道的成本壓力，同時把各種費用砍一砍、省一省，讓實體店商品的價格能夠回歸正常水平，還是完全可以和電子商務相抗衡的。但如果現在不積極采取應對措施，讓電子商務繼續搶占傳統渠道的優勢市場，那以后恐怕就會比較被動了。

　　另外，電子商務也不是包打天下的，并不是所有的商品都適合做電子商務，它的優勢領域在那些對于倉儲、物流成本不太高的商品，而且主要是針對那些不是日常急用的消費品。而對于物流成本比較高的商品、比如我們的飲料產品就不適合做電子商務，我們的產品通過傳統的渠道運輸到經銷商，一車的運費可能是幾千塊錢，平攤到每一瓶飲料就很低，但如果走電子商務的快遞渠道，單件產品的運費可能就遠遠超過產品的價值。另外，對于那些臨時型、沖動型的消費，也不適合電子商務，比如家庭主婦在家炒菜沒醬油了，她肯定會選擇到附近的零售店買一瓶，而不會上網去訂一瓶。所以我說電子商務也是有它先天的短板的，傳統商業渠道的優勢依然明顯。

　　最后，關于電子商務，我感覺如果按照現在的路子走下去還是會有很大的問題。一是現在大量的網店不開發票、不納稅，網商替代了銀行的一些職能，遲早會面臨稅收監管和規范的問題;二是網上假冒的東西比較多，很多時候甚至形成了對正宗產品的“逆淘汰”，這就是一種不正常的現象，而且消費者買到假冒偽劣商品以后維權比較麻煩;三是電子商務發展的快，在不少行業已經形成了競爭優勢，出現了擠壓制造業正常利潤的趨勢，這是不利于整個產業鏈的持久發展的，如果制造業無利可圖沒人來做了，那么多的網店靠賣什么來生存呢?

　　所以我認為電子商務作為一種新生事物，是好東西，但它不可能完全取代傳統的商業模式，我們沒有必要把它看成洪水猛獸，大家各有各的優勢、各有各的地盤，完全可以共同發展。事實上現在不少城市集購物休閑教育娛樂于一體的城市綜合體依然保持著良好的發展勢頭，也足以證明傳統的商業模式只要找準電子商務的薄弱之處開展差異化的競爭，通過不斷創新探索新的發展路徑，完全可以打開更加廣闊的空間。
　　（中國經濟網）