各產業幾乎一炮打響 解讀魯商“青島現象”
評論 郵件 糾錯 2013年11月25日11:29 來源：魯網 作者：魏好勇 徐坤
魯網財經訊（記者 魏好勇 徐坤）走進青島市燕兒島路的魯商中心首府，亭臺花圃錯落有致，樓宇綠地相映成趣，讓人猶如置身一個新建的公園。這就是備受青島市民關注的一個小區，一期住宅項目開盤當天售罄，均價每平米3萬元。
與魯商首府的火爆異曲同工，銀座凱悅酒店開業半年躋身青島市同類酒店前三，旺季月營業超過千萬元。同時，和諧廣場、銀座商城、銀座購物廣場等一些在建項目，客戶合作意向高達50%以上……
作為一個處在競爭最激烈領域的服務業企業，魯商集團正式進入青島也就五、六年，短短時間各產業幾乎一炮打響，成為魯商集團的“青島現象”。帶著疑問，記者日前對魯商青島產業進行了深入采訪。
擔當標桿形象
“之前魯商房地產進入青島的范圍不是很大，實際上也是從魯商中心首府這個項目開始，僅僅五年左右時間，魯商房地產業在青島已經占到前四位了。”魯商集團青島管理中心主任紀家勝接受記者采訪時說。
房地產是魯商集團最早介入青島的項目，如今魯商置業(600223,股吧)已經成為青島的一個形象標桿。
魯商置業青島有限公司總經理崔豐廣告訴記者，魯商置業青島目前主要是三個項目：銀座領海公館、魯商中心和午山藍岸麗舍項目。目前，領海公館作為高端公寓基本已經售完，為集團、為置業做了很大的貢獻，在青島同行業中樹立了新的標桿。魯商中心項目一期主要開發中、高端住宅，銷售情況也非常好，為后期開盤的穩定熱銷奠定了堅實的基礎，客戶滿意程度為魯商置業樹立了一個很好的形象。此外，業界普遍看好的藍岸麗舍項目也于去年年底開始啟動。
記者了解到，與房地產相比，魯商其他產業起步較晚，但發展卻同樣迅速。
紀家勝告訴記者，凱悅酒店開業后，6個月銷售額達到6500萬元，可以說在中國的酒店業里算是最快的之一。據凱悅酒店業主公司（青島海景（國際）大酒店發展有限公司）總經理苗衛華介紹，集團4星級以上酒店的銷售額，銀座凱悅占了五分之四，非常典型。現在酒店在青島規劃有三個店，分別位于鐘樓、和諧廣場和燕兒島，這在青島的主要位置上形成了三個強有力的支撐，將來肯定會有較好的發展。
青島海景（國際）大酒店發展有限公司是凱悅酒店的投資方，苗衛華介紹，凱悅酒店自去年12月26號開業，生不逢時趕上“國八條”出臺，可以說影響巨大。經過積極的轉型調整，從傳統的政務消費向大眾、商務轉型，積極開發大眾自助餐、婚宴等市場，在管理酒店領域達到了一個很好的水平，5月份營業額超過1000萬元。
相比房產和酒店，一卡通業務起步相對較晚，只有兩三年時間，今年銷售計劃已經提前完成；和諧廣場簽訂意向書的（含超市）占總租賃面積的38%，已簽訂意向書和意向書正在簽訂過程中的占總租賃面積的51%，預計到2013年12月底完成所有租戶意向書簽訂。
精準定位制勝
盡管起步并不早，且行業處在房地產、酒店、旅游等競爭激烈的領域，魯商集團為什么能夠快速打開局面呢？在記者幾天的深入采訪中，逐步找到了答案：那就是定位精準，細節制勝。
崔豐廣告訴記者：“我們運作的項目是各有各的特點，魯商首府項目旨在打造一個都市生活核心區，生活在這個圈子里就是青島的中心，特別對外地人來說，這里是青島最繁華的地方；藍岸麗舍項目要打造一個生態三居概念，現在我們工作壓力越來越大，尤其是三、四十歲的人們，是家庭生活的主力，他們在工作之余也想有一個輕松、舒適的環境。所以，我們在城市密度上要降低，高度要降低，多增加陽臺、露臺，增加客戶與大自然接觸的機會。另外，我們還要打造生態、養生概念，通過與養生機構合作，除了給客戶提供一種大自然的生態外，還有我們人文關懷在里面。這是一個雙贏的做法，我們也能借此提高項目的附加值，增加賣點。”
如果說房地產火爆還有剛需的部分因素，那么，競爭慘烈的酒店業加上“國八條”的沖擊，可謂形勢異常嚴峻，去年年底開業的魯商凱悅如何逆流而上呢？
苗衛華告訴記者，新政出臺之后，對餐飲影響非常大，銀座旅游集團也及時出臺了餐飲業轉型政策，通過管理團隊不斷學習，然后結合一些實際情況進行調整。同時，與凱悅本身的運營團隊也有很大關聯。酒店處于一個旅游區，只能相對來說要依賴政務消費，但還不是完全依賴，這就意味著調結構的難度要小一些，再加上凱悅本身就是做餐飲的管理團隊，餐飲創新力量很強，他們從上到下都在琢磨如何把酒店做好，這也很關鍵。
夏浩強是魯商凱悅酒店的經營團隊負責人，擔任凱悅酒店的總經理，作為經營多年酒店的資深經理人，他對酒店的經營有著自己的見解。
“凱悅是首家坐落于海灘上的酒店，獨特的地理環境，加上業主在硬件投資方面的獨特性，讓客人感覺耳目一新，這是一個優勢。我們經營團隊也考慮到，酒店離市中心距離比較遠，當時我們有這這樣的打算：先不注重盈利，先讓客人習慣住我們的酒店，了解我們的特色，通過優質的服務給客人留下深刻的印象，得到他們的認同。事實證明，這是我們最成功的一個策略。”夏浩強說。
建成的產業吸引人，在建的產業也同樣具有較強的注意力。魯商在建的項目各具特點，如李滄購物中心就建在了青島地鐵站旁邊，一出地鐵就可以進店，充分展現了經營者的智慧和謀略，讓項目很快達成預售以及眾多合作意向。
青島銀座投資開發有限公司常務副總經理王世榮告訴記者，李滄區是青島幾大商圈之一，項目的交通、人流在當地最為集中，包括40多輛公交車和下一步M2、M3兩條地鐵交匯，地上地、下便捷的交通網會對購物中心起到很好的推動作用。
“和諧廣場的定位是家庭娛樂式購物中心，也是根據項目的體量和周邊消費能力來創造的一種經營模式。李滄購物中心總投資近20億元，建筑面積為22萬平方米，除了經營購物中心這部分商業外，還有四層住宅樓和配套的地下停車場。購物中心的發展目標也是為李滄區充實形象、拉動經濟做出貢獻。項目去年開盤以來在當地引起熱潮，好的時候一小時凈銷200套。”青島和諧廣場副總經理王本峰補充說。
“李滄商圈購物中心分布較多，萬達、偉東樂客城、寶龍廣場等已經先后開業，所以集團進軍青島李滄也比較慎重。這個項目是根據市場的需求，針對李滄區域定位在中、高端品牌。從整個經營角度來說，還是要強化功能性和體驗性項目的引進，繼續貫徹了魯商購物中心的傳統，就是以家庭娛樂式消費為主體，屆時整個餐飲、娛樂休閑項目大概要占到五成的體比重。青島和諧廣場還是要繼續引進銀座百貨和銀座超市兩家主力店，這對于整個銀座進軍青島市場也是一個有力的保障。”王本峰說。
協同發展保障
記者了解到，魯商集團現有駐青單位共35家，涉及百貨、超市、購物中心、房地產、制藥、旅游、傳媒、金融和教育等9個產業，在這9個產業35家企業中，一個項目有著幾家產業的影子，這種產業協同已經成為魯商在青島一種相互支撐、共同發展的生存方式，成為迅速發展的重要保障。像青島和諧廣場（李滄購物中心商業綜合體項目），銀座百貨、超市以及銀座健身都將入駐其中，而魯商中心首府地產項目等也有銀座健身等項目的影子。
談到協同發展，魯商青島管理中心作為集團派駐青島協調發展的平臺，最有發言權。中心主任紀家勝來到管理中心之后，先把青島的所有企業跑了一遍，最多一天跑四家，跑完以后立即規定了自己要主動服務、積極協調、上傳下達等工作執行范圍。
紀家勝告訴記者，對于集團各個行業之間的交流，的確有很多可以進行借鑒的地方，例如，房地產的一些東西可以在百貨中體現，行業的經驗完全可以在別的產業得以推廣，魯商置業在青島的品質影響力、管理模式優勢明顯，這里面一些積極向上的經驗完全可以用在其他領域。
“我們現在應該幫助集團進行規劃，建立一套管理模式，然后在我們同行業中進行復制。有一些房地產商能復制咱們集團50%已經就不錯了。我們也要靠自己的努力，擴大在青島的影響，贏得大家的尊重。在這基礎上，我們再來提高自己的工作，積極推動青島各產業聯動，增強集團在青島所有企業的凝聚力，資源共享，攜手共贏。”紀家勝說。
