聯商網消息：如果說哥倫布發現新大陸，改變了大多數人對世界的認知。那么，“哥倫布”在商業地產里的探索則改變購物中心“只租不售”的傳統觀念。

　　哥倫布商業的掌門人孫旭東這幾年一直在講“租售型購物中心”戰略，他曾自嘲“每一次發表這方面的演講，都是專家嘲笑的對象”。因為當前業界的主流觀點是“購物中心散售必死”——對于開發商而言，全部自持將被資金拖死，散售則被業主拖死，兩者看似山窮水復、出路唯艱，但孫旭東拋出的一套“哥倫布模式”，卻發現了這其中的“新大陸”。

　　聯商網專訪哥倫布商業董事長、總裁孫旭東

　　用證券化思路來賣商鋪

　　股份制是商業發展的一種創新和變革，幾乎所以成功的大型企業都會選擇這樣的形式，而它制勝的核心就在于能夠將所有權和經營權很好的分離，孫旭東認為如果可以將這樣的形式很好地運用到商業地產項目上來，便會促成“租售型”的成功。

　　“在開發模式當中統一定位、統一招商、統一經營是做旺銷售型購物中心的充分必要條件。在銷售同時我們就要求小業主第三方簽訂委托經營管理協議，來實現所有權和經營權的分離，讓項目不會因分散銷售而面臨分散經營的巨大風險。”孫旭東解釋道，這就相當于住宅有物業管理公司來為業主統一打理，但是產權歸業主。

　　這一模式在國外其實早有樣板——國外通常采取“投資基金”模式，前期大家一起把資金籌集起來，去買下購物中心，經過嚴格的投資回報核算，發投資基金，物業持有基金。但由于現階段的金融體制和商業地產市場的現狀等諸多限制，基金模式在國內市場暫時還難有大的作為，因此只能采用“類基金”的托管形式，“因此，哥倫布模式是在符合目前中國特色情況下，解決商業地產全流程開發的一種過渡手段。”孫旭東說道。

　　孫旭東說的“中國特色”，主要是指商業地產開發所面臨的“物業價格虛高”與“利益倒掛”兩大怪象。“首先是‘物業價格虛高’的問題，物業投資回報普遍只能做到5%，但大家普遍的期望是15%以上，誰來出錢投資商業地產呢?其次是‘利益倒掛’的問題，資金投資的收益超過實體投資——金融資本直接‘放’出去，收益很高，大約有15%，遠遠超過實體經濟8%的運營收益，再加上稅收等方面也不支持。”孫旭東表示，這兩點已經成為目前國內商業地產良性開發的最大阻力。

　　孫旭東告訴記者，每年有大量的購物中心開發出來，但由于現階段中國沒有REITs基金，在這種情況下，開發商就只能選擇一個頗具“中國特色”的融資渠道，那就是銷售給不懂金融換算的小業主，把投資成本轉嫁到他們身上。如此一來，后續的經營管理就無法準確界定，往往就會違背商業規律，以致出現問題。

　　“在這道籬笆墻外，則是一片完全不同的藍天——國外的基金，購買者只期待2個點的回報，而國內有5個點的整體投資回報，肯定會有資本愿意進來做。”孫旭東告訴記者，在國內也已經有凱德置地及深國投印象城這樣的成功案例。

　　“大家都在等金融體制的改革，利益倒掛的改革，REITs產品會大規模改革，商業地產要空前的發展，資產證券化是未來發展的必然方向。”孫旭東告訴記者，哥倫布也同時在跟基金公司合作，嘗試購物中心類REITs產品，以實現購物中心能像金融產品一樣隨時買賣。

　　平衡各方利益的制勝點

　　哥倫布模式看似道理簡單，但操作起來卻十分復雜，作為一種國內首創的商業地產開發模式，遭到了很多同行的模仿，但這樣的模仿往往徒有其表。“這里面的核心，類似于委托理財，其中難點在于保證每年七八個點的回報，也就是保證租金/售價≥7%;同時,如何將這么多商鋪落到建筑里面，也是一個很大的考驗。”孫旭東說。

　　孫旭東表示，要保證租金穩定持續增長，核心是要保證統一定位、招商、經營，確保經營權的完整和統一。銷售時，不同業態的區域制定不同價格，提前做好業態規劃，根據業態來擬定租金水準。同時要說服開發商不賣天價商鋪，讓售價跟著市場規律來走。

　　為了讓招商順利落實，孫旭東表示，首先要做好商業定位，從居民需求與商家供給中找供需平衡點，從而確定購物中心的定位。定位做完后，要做好業態業種的配比。孫旭東說：“現在招商難，大多是沒有找到這里的需求，定位不準，第一部沒想清楚做什么類型的購物中心。”

　　“就租售比例而言，開發商至少要留50%用作租賃。”孫旭東進一步解釋：“這樣的話，控股股東就有動力把整個場子做旺——如果百分之百賣掉，即使開發商很有社會責任感，要把這個東西去做旺，但是賣都賣掉了，還做旺他干嗎呢?沒有了利益驅動，后期經營多少都會心不在焉。”

　　“100平米以下的，適合做零售的，類似這些，把購物中心比較好賣的、面積不大的鋪位賣掉，因為這樣的商鋪符合小業主的投資。面積大、不好賣，像適合做電影院這樣的位置，就得開發商自己持有。”孫旭東說。

　　據了解，哥倫布商業是一家由開發商轉型的商業地產第三方服務商，在對“租售型購物中心”模式的不斷探索中，逐漸形成了包括商業定位、規劃設計、工程管理、招商代理和經營管理在內的五大服務體系。

　　孫旭東表示：“一個購物中心要想持續經營下去，永遠是圍繞著‘商業定位’這四個字去安排你的開發戰略，然后是招商、設計、經營管理三個條線同時往下推，哥倫布商業研發出的五大體系不單負責購物中心的建造事宜，還負責做好后續的經營管理和營銷企劃，保證后期商鋪不斷升值。”

　　走連鎖化經營道路

　　“哥倫布模式”主張一方面向零散投資者出售部分商鋪產權，將銷售比例控制在50%以內，開發商作為物業絕對的所有者，對投資收益仍具備絕對的支配權;另一方面，通過委托經營管理將自持部分和小產權商鋪集中管理，通過5年返租，15年委托經營管理的開發模式，統一招商、統一管理和運營，把商鋪轉化為一種低風險、高回報的金融投資產品，讓業主獲得長期租金回報和商鋪不斷升值的雙重利益。

　　哥倫布商業自己的踐行，也實際印證了該模式的可行性。在哥倫布商業股份有限公司大本營無錫，由該公司團隊主導開發的崇安區哥倫布廣場已成為無錫東區最具人氣的綜合體，孫旭東向記者透露，目前該項目小業主的投資回報基本上都在七八個點以上。

　　從2007年第一個“哥倫布廣場”在無錫成功開發開始，哥倫布商業已在江蘇、浙江、安徽等長三角地區實現了十多個項目的開發和運營。2013年4月，中國購物中心聯盟和“哥倫布商業”在全行業共同發布了行業公約，向全國商業地產開發商倡導租售型商鋪的統一經營管理。如今，哥倫布模式已在綠地集團、綠城集團、新加坡吉寶、紅豆集團、五洲國際、香梅集團、蘇州相城區政府和山東滕州市政府等公司和部門開發的項目中得到廣泛的應用和推廣。

　　“并不是所有項目都接，我們必須對項目所在商圈進行評測，只有符合我們要求的項目才接受委托、提供服務。此外，術業有專攻，我們只做社區型購物中心的服務商。”孫旭東告訴記者，按照該公司5年戰略規劃和注重品質的服務標準，目前每年只為8-10個新增項目提供全流程綜合解決方案服務。

　　同時，記者了解到，哥倫布商業正通過產品化設計及成本控制，實現品牌效應，達成連鎖化經營。為適應市場的需求和發展戰略的考慮，哥倫布商業股份有限公司上海辦事處已于去年7月23日開張，預計今年公司總部也將搬至上海。

　　當記者問及哥倫布商業的未來發展目標，孫旭東并未給出一個具體的答案，而是表示，希望成為中國最受人尊敬的城市購物中心服務商。“公司倡導的價值觀就是一切為了員工，讓更多專業的人才聚集在這個平臺。”孫旭東向記者透露，該公司目前60%以上的利潤都是發放給員工的，公司上市前，還將拿出30%股份做員工激勵，讓員工持股。

　　“一切為了員工看著像一句空話，因為一般的公司提出的口號都是‘一切為了客戶’，但我們認為服務好客戶是我們職責，是必須做到并且必須做好的事情。服務好客戶，用品質讓我們的客戶稱心滿意，我們得到了認可和回報，才能為我們的員工造福祉，真正實現‘一切為了員工’。”孫旭東說。

　　記者從該公司員工那里聽到的一則事例，更印證了其所言非虛。當孫旭東在看到上海新辦公室的布置圖后，發覺高管的辦公室采光較好，而員工的工作區小而陰暗，立即要求設計人員推倒重新設計。“員工人數最多，一定要把這棟樓里陽光最好的一面留給員工，讓高管全在角落里，員工全在陽光燦爛的地方。”孫旭東說。

　　問答

　　聯商網：在您看來商業地產是否有泡沫出現?

　　孫旭東：從2000年開始到2010年這十年時間，房地產商賺了大筆的錢，這些錢要找出路，于是看中了商業地產，但傳統的房地產商習慣于投機，往往是將商業地產看作賺快錢，他們第一步永遠關注的是規模的大小，市場好的時候，都往大了做，這往往就造成了供大于求的局面。

　　聯商網：當前國內購物中心數量是否過剩?

　　孫旭東：商業地產其實是兩個行業，一個是地產，另一個是商業，這就像裝滿酒的一瓶酒，酒瓶是地產，里面的酒是商業，酒瓶的好壞對酒的賣相來說確實很重要，但酒本身的質量也很重要，現在是造瓶的單位在釀酒，他們不懂如何釀酒，有的甚至裝上白開水在賣。他們能叫酒嗎?那只是空瓶子。所謂的購物中心，開出來、有了生意才算購物中心，沒開出來、沒生意的叫商業建筑，不能算在購物中心的數量里。現在不是購物中心太多了，是商業建筑太多了，統計口徑不對。

　　聯商網：目前國內社區型購物中心發展程度如何?

　　孫旭東：現在其實還處在大量缺少社區型購物中心的階段，在特定區域內滿足居民日常消費的商業場所少，老百姓還是感覺不方便，沒有歐美人方便，大量的住宅造出來，沒有商業配套，都是先做住宅——最起碼是同時開造吧——他們(開發商)往往不考慮商業需求是什么：面寬、徑深、適不適合做不同業態的商業?最后都造成一個模樣。這種不根據實際需求定制的商業是一種社會資源的浪費，這是一種非常低層次的社區商業做法。

　　聯商網：蘇南市場社區型購物中心發展形勢如何?

　　孫旭東：舉個例子吧，無錫蘇寧廣場開在市中心，地理位置和上海恒隆廣場一樣優越，但按照它的商業定位和實際招商情況來看，它的定位也是社區型購物中心，這就存在一個問題，雖然現在人氣很旺，但這些商家的租金承受能力有限——這塊地是天價買來的，應該做都市型購物中心。在成熟商圈搞社區型購物中心，自降一級來做，風險確實降低了，但后面還要調整的，租金扛不住的。

　　聯商網：商業地產發展的爆發點在哪里?

　　孫旭東：社區型購物中心符合中國商業地產發展的模式，這是一個商業地產發展的爆發點，都市型購物中心夠了，面大量廣的社區型購物中心需求來臨。開發商心態要擺平，當然越來越多開發商的心態被市場教育得逐步平和：“沒錢不再要去做商業地產了”。這樣，線下消費就能回歸理性，講究生活品質，消費回歸到日常生活需求。

　　聯商網：如何解決購物中心同質化問題?

　　孫旭東：現在沒有一個行業不是過剩的，這樣才有競爭，不過剩，就是需求方倒霉，過剩就是倒逼經營方去創新，去提升競爭力。不要害怕過剩，這是常態。餐飲娛樂租金收益率低，好的購物中心對餐飲娛樂比例還是控制的，在經營管理上，租金要穩定，通過連鎖化經營，產品化設計，實現成本控制和品牌效應。

　　聯商網：哥倫布商業是否嘗試自營品牌?

　　孫旭東：我們有自有品牌叫“瓏安百貨”，雖然叫百貨，但并不會按照傳統百貨模式去走。百貨業態不符合現在商業管理原則，現在的企業用稻盛和夫的理論，講盈利單位最小化，大家才有積極性，才有源動力，百貨公司是大鍋飯，固定扣點不能調動積極性，購物中心不同，按平方算，多出來是品牌自己的。購物中心做平臺要做服務，發揮每個商家的積極性去滿足顧客的需求。

　　此外，我們還在嘗試做“食尚薈”品牌，在大賣場外做餐飲、小吃、快餐、配鑰匙、修鞋等生活配套，將傳統菜場周邊的小店，收到購物中心，進行店面整體裝修，每個面積很小，餐飲店也才100方。

　　聯商網：今年零售業整體不太景氣，問題出在哪里?

　　孫旭東：消費沒出問題，是結構出了問題，政府反腐倡廉，高端消費減少，轉向中檔，競爭加劇，出現大批高端消費場所倒閉的現象;另外電商對中低端零售業的沖擊也造成了大量交易方式改變，線下消費能力發生萎縮。

　　聯商網：面對電商沖擊，該如何應對?

　　孫旭東：作為零售來講，要商務電子化，被奪掉了，就要學習。交易分為信息獲取、支付、供應鏈三個階段，研究這三個階段，找電子商務的弱點，比如可以將實體店商品映射到網上，借助新媒體讓消費者更輕易獲取信息，支付環節是電商的優勢，線下同樣可以引入支付寶、微信等支付手段，供應環節可以評估線上及線下配送成本，一般購物中心輻射范圍為三公里，可以實現免費送貨。哥倫布近期也會和騰訊等公司開展合作，進行O2O嘗試。

　　聯商網：購物中心受電商沖擊會不會小一點?

　　孫旭東：購物中心不用太去關注電商，只是零售受到沖擊，只要人還需要建筑，購物中心就還有價值，零售業態現在收到沖擊較大，購物中心收益收到影響，因為現在零售業態租金貢獻率最大，但現在連鎖餐飲的租金在上升，連鎖餐飲的盈利能力高，購物中心作為房東嘛，要想辦法給能付得起租金的業態服務。
　　(聯商網記者 徐立 發至無錫)