有萬達的地方就有煙霧彈。

　　有媒體的小伙伴們前些日子花了巨大的篇幅來說萬達百貨20多位高管相繼離職，并且新一代的萬達廣場將沒有萬達百貨。

　　前半句是真的，而且離職的也確多是萬達百貨A店的高管，一二線城市百貨難做嘛。至于后半句，第君顯然是不相信的，沒了萬達百貨，萬達廣場在三四線城市玩什么?

　　翻翻萬達2013年年度工作報告，王健林BOSS那會說今年要新開24家萬達廣場，24家萬達百貨，租金收入破百億。

　　萬達是一個從來不會更改目標的企業。萬達從來沒有放棄過百貨，而且還把天平倒向了百貨的這端。BOSS WANG還在給百貨機會。萬達A君告訴第君，原本商管和百貨是2個系統，分開管賬，但今年商管的物業工程開始覆蓋到百貨系統，商管的工作也會涉足百貨。兩個系統逐漸合并是未來趨勢，可能過完今年就開始合并了。未來可能是2個體系，一套班子。1個總經理去管理步行街和百貨。

　　此時，萬達百貨三年來第一次完成半年目標。萬達百貨收入111.3億元，完成全年目標的44%、上半年目標的108%，同比增長62%，凈利潤目標也超額完成。BOSSWANG都在2014年上半年報告點名表揚說，盡管線上購物快速發展，但線下業務只要調整到位、方法對頭，同樣可以創造好成績，“百貨已死”的說法是站不住腳的。

　　誰能將萬達百貨扭虧為盈

　　2007年，依附于萬達第三代城市綜合體，萬達開始組建自己的百貨。萬千百貨開始成為萬達廣場的標配，商業配套這個賣點，也加速了銷售，資金滾啊滾啊滾出了如今響當當的萬達模式。

　　現在，你去萬達官網看看，萬達廣場已開業90家，萬達百貨已開業80家。BUT萬達去年的租金收入僅85.6億元，一個萬達廣場的租金只有1億元不到。如果要讓對比來得猛烈一些，也是2013年，上海恒隆廣場收租收了將近16億元。90個萬達廣場，就相當于5個上海恒隆廣場租金收入。

　　萬達百貨的職業經理人很痛苦啊，規模不能放慢，地段沒得選，萬達廣場開哪兒就哪兒嘎達，怎么賺錢啊!能招滿商，已是亞歷山大了!

　　第君梳理了一下萬達百貨的換將史，也是淚了!什么半年內四個副總經理走掉三個都不想再說了，這里只說老大，萬達百貨前兩任總經理，丁瑤、孫靖寰，他們都沒有將百貨扭虧為盈，一個走了，一個被降級了還在。

　　丁瑤是萬千百貨的帶頭大哥，老東家是蘇寧，2007年被選中直接從商管公司總經理轉而籌建百貨系統業務。在他長達5年的任命生涯中，萬千百貨以每年10家店的速度擴張。2012年7月，萬千百貨開滿40家店之際，更名為萬達百貨。

　　丁瑤那會兒信誓旦旦，萬達百貨將在2012-2014年依靠精準定位和提升運營品質增強單店盈利能力，2015-2017年依靠服務創新和商品差異化形成獨特競爭能力。

　　萬達百貨那時發布的新品牌戰略：

　　高端奢華店：國際頂級和一線奢侈品、國際一線化妝品、國際二線及國內一線服裝服飾品牌

　　精致生活店：國際二線奢侈品、國際一線化妝品、國內一線及二線服裝服飾品牌

　　時尚流行店：國際二線及國內一線化妝品、國際國內時尚流行服裝服飾品牌

　　社區生活店：國際二線及國內一線化妝品、部分國際國內時尚流行服裝服飾品牌、兒童家用品類

　　丁瑤在他五年的任期里，見證了57個萬達百貨開業，但萬達百貨的利潤率一直沒做上去。丁瑤曾說過，萬達百貨毛利率還要略低于行業平均17%的水平。萬達百貨毛利率最高的單店約為12%-13%;而最低的新開店僅為1%-2%。就在2012年，萬達在百貨投的10億都用完了，接下來要靠百貨自給自足。規模時代穩定過后，不賺錢就走人。

　　這太不容易了。第君后來看到萬達仍然在發信托，為了百貨能繼續開店。2013年元旦，丁瑤離職。此后的大半年，萬達百貨總經理一職一直空著。其實丁瑤走后，萬達從廣百挖角亢小燕，但這半年萬達對小燕子的表現不是很滿意。

　　于是，萬達迎來第二任總經理孫靖寰。這次也是重金挖角，孫出身山東銀座系。孫靖寰注重大品牌、超級會員、門店拓展，銀座旗艦店的國際品牌都是孫任期內敲定。在國資系統干到了黨委副書記、總經理，跳到萬達一年不到，就被降級為副總經理。也是蠻傷的!

　　孫靖寰降級的致命傷就在于2013年的業績難看了。萬達百貨2013年完成收入154.9億元，同比增長39%，只完成調整后計劃的91%，凈利潤增虧7%。這是萬達百貨歷史上第一次沒有完成利潤計劃，也是集團唯一完成指標不佳的公司。

　　天蝎座的BOSS WANG完全無法忍受這個唯一。今年3月，萬達干脆不再高新挖角空降，用了自己人，將商管公司常務副總沈佳穎調到百貨系統做老大。沈在萬達已經干了10多年了，從營銷經理，一步步走到現在。考慮到萬達內部的升級加薪制度，也是蠻拼的!

　　BOSS WANG估計發飆了，萬達百貨的高管和架構一起變。萬達百貨調整為總部、區域、門店三級管控架構，成立北區、中區、南區三個大區事業部，下轄各區和直屬門店。

　　再看萬達百貨最新高管(按內部級別)：

　　沈佳穎，萬達百貨總經理。

　　孫靖寰，萬達百貨常務副總經理、綜合管理中心總經理。

　　牛偉(新世界挖來的)，萬達集團高級總裁助理兼萬達百貨副總經理、中區營運中心總經理。

　　婁云，出任萬達集團總裁助理兼萬達百貨副總經理、北區營運中心總經理。

　　亢小燕，出任萬達集團股份有限公司總裁助理兼萬達百貨有限公司副總經理、南區營運中心總經理。（聯商注：亢小燕已經離職了）

　　BOSS WANG這次說了，兩年內百貨就要盈利。“抓好百貨營運。這作為今年集團總裁和分管副總裁的工作重點，必須完成今年目標，確保兩年內實現百貨公司整體盈利。”今年萬達在武漢的年會，將是沈佳穎時代的重要節點，如果沒達標·······呵呵呵呵!

　　萬達自己說了，一般來說，購物中心開業的前三年，第一年的掉鋪率會達到30%，補充上來后，第二年會掉20%。開業并不意味著開張大吉，招商是一個無窮的循環。

　　第君覺得，在萬達這種軍事化管理、人員流動極大的地方，能把運營管理做到多極致，才能賺錢。

　　合二為一：商管出錢給百貨辦活動

　　自從萬達百貨成立以后，百貨系統和商管系統都是分開運行，各自管賬。

　　但今年，一切開始不一樣了。

　　A君表示，人員編制和體制今年剛調整，還會繼續調。奇葩的是，今年總部要求，商管要掏出自己的預算去支撐百貨的推廣、場地使用等。比如說萬達的三大區的某個區挑了12家店，給百貨做營銷扶持。商管的錢流到百貨系統，這從未有過。

　　百貨、商管這合并時間節點還不好說，但這是趨勢。萬達已經在壓縮百貨主力店的面積，A君說，“現在就1樓到3樓是百貨，4樓以上都給商管了，百貨負擔不了那么多面積。”

　　曾經的標準萬達廣場業態組合：

　　接下來，新一代的萬達廣場，不是個個都標配萬達百貨。萬達A店的高管流失最多，因為A店品牌最難招、競爭最激烈、壓力最大。上海萬達廣場銷售額最高的是五角場萬達，但并沒有萬達百貨。五角場萬達就是品牌主力店，也是2013年萬達廣場日均客流量排名第一，達17萬人次。

　　戴德梁行高級助理董事、華東區商業地產服務部主管范紅娟表示，萬達百貨成立之初，面積很大，這也是為了萬達早期招商考慮，線下百貨店對整體萬達廣場的招商都很有幫助，也是萬達的支柱產業。

　　“一線城市的萬達廣場將不一定會保留百貨，二三線城市可能還是會保留百貨。”范紅娟認為減免百貨面積的理由不外乎，百貨占地面積大、租金收益低，如果把百貨的面積給其他品牌，付租能力更強;從百貨是純做零售，產品比較標準化而且定位中低端，受電商沖擊很大，且百貨是聯營模式，品牌商如果直接談租金，利潤就少扣一個環節。

　　百貨難做。最近，西湖銀泰百貨停業三個月要變購物中心。大家都覺得，大主力店、餐飲娛樂等體驗性強的業態品牌能帶來更多人流。現在的萬達廣場售、休閑娛樂和餐飲的比例是5：3：2。

　　BOSS WANG說了，計劃3年內，體驗業態在萬達廣場中的占比要達到60%。

　　曾經的萬達百貨模式顯然要改了要改了要改了：

　　萬達式捆綁

　　“每一座萬達廣場，每一個城市副中心。”

　　某地方領導曾對第君說，這廣告說得真好，一看到就印象深刻。

　　大騙子啊!金山、寶山、松江、周浦什么時候成了城市副中心啊，第君在上海除了采訪就壓根沒有去過萬達廣場，連正兒八經的副中心五角場都嫌太遠了!

　　粗略統計個華東區的萬達廣場，你們感受一下什么叫做副!中!心!

　　(數據呢是之前某商業地產君友情提供的，不是最新數據，但這格局卻是沒錯滴)

　　萬達拿那些地，自然是圖個便宜，自然是圖個政府承諾的未來發展機遇。在三四線城市，萬達確實是火了一個個新區，也由此，達達在長達14年的萬達廣場高歌猛進時代，綁定了地方政府、銀行、品牌商家、合作伙伴。多少利益系于萬達，形成了一個利益共同體。這是萬達無可比擬的優勢，是不是!

　　萬達也醞釀了四代產品。第一代萬達廣場項目是簡單的大盒子;第二代萬達廣場項目為超市主力店;第三代萬達廣場項目為商業綜合體，通過街區銷售回籠資金，內設萬達百貨;而第四代萬達廣場項目為結合文化、商業、旅游、寫字樓、公寓等業態的大型綜合片區規劃，以街區為軸心，分布各類功能區。

　　萬達“訂單式商業”大熱。但品牌商們很苦悶，萬達每年二三十家的新開速度，跟不上啊!跟不上啊!但沒得選擇，萬達會給你2個選擇，要么來這家萬達廣場，要么去那家萬達廣場。幾十家店和萬達廣場捆綁在一起，就是這么的簡單!

　　萬達賬本

　　萬達還沒整體上市，看不到財報的第君卻仍然可以從某些公開數據給諸位理一理這萬達的賬本。

　　萬達廣場=萬達百貨+商鋪+公寓+辦公樓+酒店

　　商鋪、辦公、住宅全部賣掉，百貨和酒店自持。一個萬達廣場的項目總要做的事就是，銷售回款可以覆蓋總投資+持有成本。第君插播一句，這會的萬達廣場，租金收益實在太低，第君就不把算進去了，畢竟某些品牌還要貼裝修免租金，更不用說沃爾瑪等主力店的租金一兩元/平方米/天完全可以忽略不計了。

　　某天，第君去某牛叉叉的商業地產開發商那兒串門聊天，發現他們也研究了萬達模式，數據就分享給大家，以華東區所有萬達廣場的模式來看萬達是如何算賬的。數據不是最新數據，但這邏輯卻是不錯的。

　　萬達是盡可能每塊地都有盡可能多的可售面積，最砸錢的酒店并不是標配：

　　持有出售基本上五五開：

　　萬達比較有口碑的項目真的都在三四線城市，那里的老百姓們還是很愛萬達的：

　　萬達的樓板價很低，三四線城市更是，政府不要太歡迎萬達了;建設費用(這里指的是廣義上的建設成本)很低，這樣低成本的管控才能支撐萬達的高速擴張：

　　算一筆賬，以寶山萬達為例，總投資30億元,銷售回款34億，基本上可以實現零成本持有。

　　萬達的資金鏈管控是非常嚴格的，集團實時掌握每個項目公司的現金流。但顯而易見的是，萬達模式最危險的地方也在于此，再強大的執行力也拼不過市場，假若銷售放緩，萬達如此大規模的體量，真真是難以維持。

　　BOSS WANG意識到了這個問題的嚴重性，加快整體上市啊，正在注冊一家300億的萬達金融集團，“今后萬達所有的控股、參股以及財務投資都由金融控股公司負責。”

　　且看萬達怎么把金融再玩到極致，也是醉了!

　　最后，第君必須說，萬達百貨在一線城市的口碑有待提升啊。以下選自部分業內朋友們的吐槽：“萬達百貨沒逛過”，“萬達配套頭號大坑”， “為了迎合高速擴張的產物，占地盤用，反正還能調”“坑了很多珠寶商”。

　　但萬達確實是學不來，這執行力誰能比一比是，隨便列幾項：

　　萬達商業地產項目開發共分為籌備、摘牌、交地、四證、設計、經營、招標、招商、工程、銷售、驗收與交付共計12個階段，325個節點，無酒店綜合體項目遵循工期為22個月的標準模板。

　　樣板房開放日活動，應在開盤前30天進行，政府、媒體、所有意向客戶等，到場人數不得低于800人。

　　各項目開盤前，萬達的項目經理手中都會有一份開盤前工作計劃清單共228項。

　　所以，萬達君，繼續努力哦!以上是第君想說的萬達，你們想說的，也歡迎說給第君聽。Last，強烈感謝計思敏童鞋的制圖! 
　　（來源及第行微信 經聯商網編輯整理）