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　　六、商業建筑策劃與其他學科的關系

　　建筑規劃與建筑策劃是建筑學體系兩個獨立的環節，其理論原理的建立、方法論的構成以及實踐活動的范圍和性質都各自形成完整的體系，對它們可以獨立地進行分析研究，產生不同階段的結論結果。建筑規劃對建筑策劃有指導意義，但由于城市規劃理論的新進展與實踐，建筑策劃對建筑規劃產生積極影響。商業建筑策劃是建筑策劃領域的重要分支，研究的對象主要是商業建筑。

　　圖34 義安城購物中心與周邊環境

　　建筑策劃的研究內容超越了建筑本身，深入到街道社區和周邊環境，而建筑規劃在關注宏觀的同時也關注著微觀的建筑設計，規劃水平的高低也通過眾多的建筑與環境來反映。因此，建筑策劃與建筑規劃都關注環境的研究。

　　建筑策劃是建筑設計的依據，兩者具有不可分割的前后關系，但這并不意味著建筑策劃的研究結果只是建筑設計的前提條件，它在項目的決策、實現等階段也占有極其重要的地位。因建筑策劃結論的不同，項目的設計思想與空間內容也可以完全不同，更有導致項目完成之后引發區域內建筑、人類使用方式、價值觀念、經濟模式的變更以及新文化創造的可能。

　　商業建筑策劃除了要運用建筑策劃的公共知識以外，還要運用商業知識，將商業市場調查流程與商業經營規律運用到商業建筑策劃之中。

　　七、商業建筑設計流程與降低運營成本的設計方法及其實踐

　　商業建筑策劃要解決好四個問題

　　1.根據顧客的需求進行商業規劃與商業面積測算， 根據經營要求勾畫商業空間的初步模型。

　　2.根據洋流理論選擇最能讓人流通暢，優先選擇環形布局，不論何種建筑形態。

　　3.對商業建筑概念模型進行招商摸底和運營成本分析，選擇運營成本相對較低的方案。

　　4.文化主題與建筑空間的表示結合起來,形成項目的文化內涵。

　　經過大量實踐，作者提出了綜合體設計的兩個階段步驟

　　•步驟1 確定好總包設計單位，由管理公司與開發商帶領國內一流設計院做好概念性方案設計和商業規劃，以功能設計為主，確定好商業平面的功能和主要業態布局，共同做好設計任務書。一般200-400萬元左右費用。

　　我們發現在沒有充分準備的情況下委托國外公司做方案設計，基本上需要推倒重新來，而國外設計公司一般是按照工作量收費，因此，造成發展商的設計成本翻倍是經常的事情。

　　•步驟2 進行國際設計招標

　　鼓勵國內外一流設計院招標，給予保底費用30萬元左右。選擇兩家優秀方案設計單位，一家負責規劃設計和寫字樓以及公寓設計，另外一家負責酒店設計和商場設計，也可以酒店設計單獨委托一家擅長設計酒店方案的單位。結構設計和施工圖委托當地甲級院設計，商業管理公司帶領方案設計單位負責審核施工圖。

　　在上面流程中，我們提出的逐步求精的設計方法，有效在前期階段糾正設計偏差。對于節能設計和運營成本的方法，作者做了歸納：

　　1.根據氣候特點做好開放空間和封閉空間的結合

　　2.注重機電設備的節能

　　機電設備的節能是整個購物中心節能的重點，我們需要從整體節能角度進行機電系統設計，注重自然通風和采光調節，盡量采用下沉廣場和通風采光井等方式改善地下室空氣環境。

　　關于中央空調系統的節能比較

　　18萬平方米購物商場(享受不到夜晚谷值電價)

　　全年采用電中央空調，每年冬夏共使用約240天，70元/平至100元/平(不含設備維護，年折損)，即1260萬 至1800萬。

　　全年采用非電中央空調(燃氣溴化鋰)，40元/平至70元/平(不含設備維護，年折損)，即720萬 至1260萬。

　　注：能源價格電價1元，燃氣價格3.6元/立方，設備均為國際一線品牌

　　遠大直燃式中央空調原理圖

　　要采用合理的通風措施，解決冬季空調溫度過高問題，減少能源浪費。

　　盡量采用同一型號的電梯，必須采用可靠性高和節能的電梯，對于達不到正常電梯壽命的電梯需要在合同中有所約定，明晰雙方責任。

　　3.現代商業建筑策劃實踐分析

　　商業形態決定了商業建筑的形式，而商業形態取決于市場定位，其中最重要是對消費者的理解。根據商業經營和城市綜合體知識，可以在建筑策劃階段為顧客優化商業建筑模型，創造較大商業價值。

　　上海月星環球港MALL項目緊臨中山北路與寧夏路交叉口，雙向四匝道出入內環高架，輕軌3、4號線金沙江路共線車站直接與本項目甲級辦公樓相連，并與整個商業建筑群的二層和三層對接。正在規劃建設并貫穿浦西浦東的地鐵13號線金沙江路站坐落于本項目用地范圍內，與商業裙房的負一層和負二層對接。使來往人群可以直接通過本項目進行軌道交通3、4號線與13號線換乘，并可方便的進入本項目的負二層、負一層、一層、二層和三層。

　　圖35上海月星MALL總平面圖

　　建筑占地面積：3. 33萬平方米，建筑密度：50%，建筑容積率：4.0，總建筑面積43萬平方米。其中地上建筑面積約26.7萬平方米，地下建筑面積約16.3 萬平方米。

　　圖36 月星MALL效果圖

　　根據深圳新摩爾商業管理公司在上海策劃軌道交通綜合體期間積累的上海商圈研究成果，我們項目商業規劃和業態提出如下建議：

　　月星MALL商業規劃初步建議

　　根據我們的建筑策劃分析，建議發展商修改方案，具體意見如下：

　　(1)增加開放式空間，在四層與五層局部增加白領休閑空間，根據餐飲娛樂業態要求修改詳細建筑設計方案，特別是平面建筑布局。

　　(2)一、二、三層百貨公共部分的裝飾設計風格按照白領百貨要求設計，營造良好的白領購物休閑氛圍。

　　(3)建議二層以上挑空中庭，可以采用雙中庭方案設計，增加自然采光，營造自然通風良好的生態型購物中心，減少能耗。

　　(4)建議在空中增加白領培訓的娛樂設施，整個購物中心頂部增加 白領培訓中心的設計內容，有意識地吸引白領人群來購物中心參加活動。

　　八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發

　　(一)香港又一城的考察

　　1.概況

　　又一城由香港太古地產及中信泰富開發，位于九龍的中心地帶，九龍塘又一村達之路80號，毗鄰香港城市大學及又一城，屬于地鐵上蓋物業。

　　又一城的業態設計很有特點，主力店是英國瑪莎百貨和百佳超市市場、大型溜冰場以及設置有2 000個座位的電影院。在名店方面，注重創新，引進全新組合的概念店，例如,全球首間設有花店的agnesb店及由影音欣賞和電腦網絡集成的咖啡店。

　　又一城交通示意圖，如圖4-38所示。

　　圖37 又一城交通示意圖

　　2.周圍環境

　　西北部與公園相連，并有植被較好的高山景觀，西南面與香港城市大學通過約80米左右的隧道相連。商場四周沒有設計對外的小商鋪，商場與周圍環境顯得非常相融，人在商場中隨處可見到自然光和室外的樹木，商場的風格與自然比較和諧。

　　圖38 購物中心建筑與周邊環境的結合

　　3.建筑概況及風格

　　又一城的建筑風格是現代簡約風格，是一個由商場和寫字樓的結合建筑，地形呈長方形，西高東低，占地面積約為2萬平方米，商場共7層(地面層有5層)，總建筑面積約為9.25萬平方米。另外，西北部建有4層寫字樓，總建筑面積約為2萬平方米，設有3層地下停車場，約850個停車位，1998年建成。

　　圖39 外立面設計

　　4.主題概念

　　又一城的設計以圍繞大自然及強調空間感為主，把自然光大面積引入室內空間。購物中心以“無邊無界，生活之態“為主題。

　　又一城的業態設計很有特點，主力店是英國瑪莎百貨和百佳超市市場、大型溜冰場以及2000個座位的電影院。在名店方面，注重創新，引進全新組合的概念店，例如全球首間設有花店的agnesb店和影音欣賞和電腦網絡集成的咖啡店。

　　又一城是香港時尚的大型購物中心之一。商場內有超過200間店鋪、約30間中西食肆、11個銀幕的電影院及全港最大的室內溜冰場，是集購物、美食、娛樂于一體的休閑購物中心。又一城主要利用自然光及寬敞空間，營造舒適的休閑購物環境，人們置身其中，可以充分感受悠閑的購物樂趣。

　　圖40 立面引入陽光的設計手法

　　5.檔次定位

　　經營的商品以大眾檔次商品為主，定位中檔，主要依靠地鐵和九廣鐵路及巴士站點匯聚人流。

　　6.交通

　　又一城設有完善的公共交通網絡，搭乘地鐵及火車均可直達九龍塘站。即使由港、九、新界甚至內地前來，都十分便捷。7層商場中從最低一層起有5層可直接由外部導入人流。MTR層(商場最底層)南部連接九龍塘地鐵站，LG2和LG1東側中南部連接九龍塘鐵路站，UG及G層西側連接地面層，有兩個入口，間距約100米，G層南部為巴士總站，G層西側中部通過隧道與達之路街對面的香港城市大學相連。G層東側北部為的士站。又一城與九龍塘地鐵站及九廣鐵路火車站直接連通，并設有巴士總站及的士落客區。

　　圖41 香港又一城的士站和卸貨區

　　7.經營的商品

　　又一城網羅了享負盛名的店鋪，有時尚男女服裝、流行便服、童裝玩具、書籍禮品、時尚配飾、電器、家居精品，鐘表珠寶、中西美食、洋酒食品、銀行服務甚至美容護膚等。

　　8.柱距

　　分布在又一城店內的柱距較大，公共空間沒有柱子，這樣使購物中心的室內公共空間顯得開闊。

　　圖42 公共空間

　　購物中心的公共空間極為重要，過于擁擠的公共空間不適合吸引高檔收入人群。

　　9.燈光

　　中庭、步道節點以自然采光為主，頂棚內嵌的燈光分布形態多有變化，一種星星點綴夜空的感覺。

　　圖43 陽光中庭

　　設計結合自然是美國設計大師賴特的重要思想，現代購物中心要充分利用自然光，要與周邊自然渾然一體，減少對周邊環境的破壞，降低能耗，創造空氣新鮮，空間開闊的休閑環境。

　　圖44 通過透光處理——公共空間開敞

　　10.室內色彩搭配及裝飾

　　地面主要用紅、黃、藍顏色的高級地磚鋪設，地磚面上混合運用白、紅、藍、黑、黃等顏色的小碎點，使地面顯得既輕松活潑又不失典雅。

　　圖45 中庭地面處理

　　通過地面不同色彩的處理，不僅能美化環境，而且能直接起到導示系統的作用。

　　11.人流通道

　　通過不同顏色地磚的搭配運用，使人流通道的方向非常明確且有層次感。

　　12.洗手間和殘疾人通道

　　商場每層的中部或端部設有1處—2處洗手間和殘疾人通道。

　　圖46 高標準的洗手間

　　在考察又一城購物中心的過程中，我們根據韓國專家的建議，一般首先考察衛生間和食品店。只有衛生水準較高，才能有效吸引購物人群。很難想象，連衛生工作都搞不好的購物中心能夠經營好現代購物中心。

　　圖47 殘疾人通道

　　13.娛樂、休閑、餐飲業態的分布

　　娛樂、休閑、餐飲是該商場吸引人流的特色地方，電影院分別分布于商場的最上面的三層，歡天雪地溜冰場設在商場地面上第五層，餐飲和玩具反斗城均設在最頂上一層。溜冰場上面一層設有觀看的臺階，就餐時可以觀看溜冰場上的風景。

　　圖48 香港又一城的溜冰場周邊業態布局

　　14.專門的巴士和出租車落客區

　　圖49 香港又一城的出租車落客區

　　15.有自然背景的歡天雪地溜冰場

　　圖50 吸引大批青少年的溜冰場

　　香港又一城溜冰場聘請陳露等著名花樣滑冰運動員定期指導，同時舉辦滑比賽。經營滑冰場成本較高，并非大部分購物中心都要引入滑冰場。

　　16.半露天美食廣場(頂棚的燈光布局比較巧妙)

　　圖51 香港又一城半露天美食廣場

　　17、頂棚燈光的節能設計

　　圖52 根據不同經營內容設置不同色調燈光

　　18.頂棚上中央空調的布置

　　圖53 中央空調與送風系統

　　大型購物中心由于人流變化，對空氣調節要求與寫字樓不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要減少制冷，充分利用自然光照明以及自然通風，購物中心的節能設計非常重要。

　　19.緊急出口的標示

　　圖54 導示系統局部

　　大型購物中心可見性已經成為人們關注的內容，導示系統不僅方便顧客，而且也是整個購物中心形象的一部分。

　　(二)韓國Galleria高檔購物中心建筑策劃案例

　　1.購物中心定位 — 韓國最高檔購物中心

　　圖55 針對主要購物群：漢城高收入人群及外地游客

　　Gerlleria百貨是韓國最高檔的名牌百貨店，該百貨由韓國韓化流通株式會社經營，2004年擁有員工1800名。

　　2.建筑特色

　　圖56 富有特色的鎧甲式外立面

　　圖57 百貨前公共空間的綠化

　　3.業態組合與VMD

　　圖58 樓層指南

　　(1)女裝

　　女裝在galleria占有重要地位，不僅名牌薈萃，而且每個品牌的展示與陳列都極富特色，處處透露優雅的品位，讓女顧客流連忘返。

　　圖59 女裝專賣店

　　圖60 女裝VMD 模型

　　圖61 女包和招貼畫

　　女裝的陳列非常富有藝術性，通過夸張的手法讓顧客注意到女包。

　　(2)男裝

　　韓國購物中心的男裝世界名牌較多，價格多在人民幣5000元以上，韓國男人平時也注重穿戴名牌西裝，因此意大利等各地名牌西裝非常齊全。

　　圖62 男裝專賣店

　　圖63 女裝櫥窗

　　圖64 GUCCI櫥窗

　　Galleria高檔百貨的櫥窗突出世界名牌的特征，讓顧客從外面及情況恩怨出感覺到這是韓國最高檔的購物中心。

　　(3)裝飾與導示特點

　　Galleria高檔百貨的標志特別明顯，讓人一目了然。

　　圖65 LOGO 及外墻裝飾

　　圖66 3層扶梯及緩沖空間

　　(三)韓國、香港考察對深圳濱海地鐵上蓋購物中心與綜合體建筑策劃的啟發

　　在滿足規劃要點的前提下，我們在規劃設計時可盡量考慮親近自然，盡量多利用自然光，不僅可以營造出一個舒適、通透的購物空間(深圳金光華廣場的中庭設計通透性不好)，而且從長期來看還有較好的節能效果。由于深圳濱海購物中心位于已經規劃成為深圳惟一濱海旅游、辦公、商業區的寶安中心區，因此，我們不僅要重點考察廈門、大連、上海等濱海購物中心和綜合體，而且要考察美國、日本、韓國濱海及地鐵上蓋購物中心及綜合體，最后確定深圳濱海購物中心和酒店、寫字樓主題文化。

　　(1)采用類似陽光中庭式的規劃設計，將各品牌以獨立店鋪的形式進行經營，將各品牌的目錄設置在主要的進出口，便于顧客有針對性地購物和消費。

　　(2) 在規劃和業態設計中考慮好購物、休閑、餐飲、娛樂之間的相互關系，購物比例不超過50%。“民以食為天”，在經營業態中合理引入和分配餐飲的比例，建議引進數家餐飲名店，重點布置在頂層以及二層以上其他層的兩端，引導人流向上走。

　　(3)香港又一城的占地面積和建筑面積和深圳寶安中心區濱海購物中心項目相近，經營時間較長，是一個比較成熟的購物中心，只是地勢和形狀有差別，故濱海購物中心項目在規劃設計時，又一城有一定參考性，建議項目管理重點考察又一城。

　　(4)在規劃設計中要注意處理好各種交通的組織關系，以方便顧客進出作為重點考慮。我們不僅要考慮地鐵的連接，而且要考慮公共汽車站點的設置。

　　(5) 大型購物中心節能及其重要采用兩種方式節能，一種是開放空間與封閉空間結合。一種是采用節能材料、選擇節能空調等機電設備。

　　(6)提前設計招商手冊，統一設計導示系統，做好安全通道和各種標示系統的規劃設計工作。

　　(7)結合深圳濱海購物中心的區位情況，可考慮作中檔次定位，局部高檔，例如一層和負一層可以選擇國際名店。

　　(8)香港購物中心項目前期投入較大，市場調研和建筑策劃以及招商準備工作充分，設計大多是由著名設計單位來完成的。

　　(9)注重業態創新，例如商品群創新，要吸引多家居有創新概念的旗艦店加盟。

　　(10)香港的大型購物中心只租不售，采用統一管理模式。

　　酒店是綜合體的重要組成部分，發展趨勢是不僅項目總體有文化主題，而且在房間上也要有個性化設計，滿足不同偏好的顧客居住。

　　一般超五星酒店配置名品購物中心，可以與5A寫字樓和公寓形成高檔綜合體，例如，深圳萬象城就是這種類型。四星酒店可以配置中檔購物中心和4A寫字樓和公寓。

　　(本節香港又一城圖片由車啟富先生拍攝)

　　參考文獻

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　　4.林懷文.互動設計——建筑師與發展商在商品住宅設計中的合作.建筑學報，2000

　　5.藤江澄夫主編，黎雪梅翻譯.商業設施.北京：中國建筑工業出版社，2002
 

作者：楊寶民 車啟富

楊寶民：深圳市NEW MALL商業管理有限公司總經理
清華大學商業房地產總裁班教授
QQ:250703408