邦哥說：一說起商業地產，很多開發商就一臉苦相。為了引進能帶動人氣的商業品牌，開發商很多時候又是補租金，又是貼裝修，費盡九牛二虎之力，才把品牌請進來，卻還常常被品牌商嫌棄做不出生意。往往租期一到，就拍腿走人，全然不顧商場曾經給他們送的各種“厚禮”。

　　但是有誰知道，抱著開發商大腿的零售商日子又有多難？他們何嘗沒有默默垂淚？上海連卡佛，曾是上海第一批頂級奢侈品百貨的“四大金剛”之一(其余三家分別是美美百貨、錦江迪生和華亭伊勢丹)。在那個奢侈品剛剛搶灘登陸的時候，連卡佛一度風華絕代，傲視群芳。而如今，這個“四大金剛”中唯一僅存的頂級百貨商卻被定位不斷調整的大上海時代廣場拖累。

　　去年10月初，上海連卡佛旗艦店開業，開始筆者還去得挺勤。

　　幾次打車，幾次乘地鐵，出租車司機沒有一個知道連卡佛，他們對“淮海中路99號龍門路口”這個地址一臉茫然。地鐵的擁擠與換乘的煩躁就不用提了。在一次大減價不慎買到一件破洞襯衫后，我漸漸嫌麻煩，沒再去了。

　　我獲得了幾次正面采訪連卡佛的機會，但有一個問題始終得不到滿意的答案：

　　連卡佛，你為什么非要開在淮海路？

　　2001年到2006年，連卡佛在上海開過一家店，但不論是上一次代理商開店還是這次開品牌直營店，都選擇了同一個房東——大上海時代廣場。

　　可見，對于上一次連卡佛在上海的關店退出，管理層并不認為是選址出了問題。

　　丁字路口

　　大上海時代廣場究竟是不是一個好“港口”呢？

　　連卡佛開在一個丁字路口，“丁”字的一橫是淮海中路，一豎則是一條名為龍門路的羊腸小道。

　　站在連卡佛的正門口向外看，正對窄窄的龍門路，人跡罕至，路兩邊是金鐘廣場和蘭生大廈，兩座商業廣場對連卡佛形成了不小的壓迫感。

　　我第一次去時，由于環境顯得太隱蔽，以為是個后門。

　　放眼全上海，連卡佛所在的位置確實是城市的核心地帶。上海去年還痛下決心，將黃浦區和盧灣區合并，其中一個目的就是要把淮海路東西段統一起來，好好規劃，與南京西路競爭，做奢侈品街區!

　　但這一帶的“包袱”太多了，很多上世紀甚至計劃經濟年代遺留下的建筑，規劃凌亂，各種業態的搭配組合不倫不類，人氣慘淡。現在與連卡佛緊鄰的金鐘廣場瑪莎百貨更是一個典型的失敗案例，還要指望連卡佛帶人氣。

　　船王后代

　　香港人最講風水，為什么獨愛這個街區？

　　原來，連卡佛所在的大上海時代廣場是香港房地產公司九龍倉旗下物業，連卡佛兩次在上海開店，都租在了這里。

　　繼續上溯發現，這是一個“香港家族企業抱團進攻內地”的故事。

　　更早還得從“船王”包玉剛說起。上世紀70年代起，船王展開了各種兼并、收購、重組運作，涉及航運、房產、零售等等行業。

　　錯綜復雜的家族產業帝國中，還需要提及另外兩個人：包玉剛的二女婿吳光正，以及吳光正的女兒吳宗恩。資料顯示吳宗恩出生于1977年或1979年。

　　今天，吳光正是房地產公司九龍倉的主席，吳宗恩則是連卡佛的主席。也就是說，連卡佛的老板是九龍倉老板的女兒。九龍倉早走一步，在內地做起了地產。女兒追隨父親北上做生意，兩次開潮店，都選在父親的商場里。

　　家族、同鄉、老搭檔……拓新市場的時候，抱團的現象再正常不過了，雙方可以節省溝通成本，各種資源也可以共享。這一點絕對不能小看!

　　我想起去年采訪香港“玩具大王”蔡志明的獨子蔡加贊，蔡加贊一心做名表行生意，并準備拓展內地市場。

　　問他在內地如何選址，蔡加贊說，正計劃在廈門開店，因為在廈門有他父親經營已久的商業地產，會首選自家商場。

　　連卡佛在內地的下一站是成都，現在已經在成都國際金融中心開出一家，國際金融中心也正是九龍倉在成都的項目。

　　在商言商

　　夸張一點說，九龍倉走到哪里，連卡佛就跟到哪里。

　　九龍倉在內地的發展伴隨著各種波折。大上海時代廣場2000年開業，是九龍倉在內地的落子之作。當時香港房企在內地處在起步階段，九龍倉的思路是抓內地重點城市、進核心街區、抱大腿。

　　但大上海時代廣場十余年來一直是上海鬧市的孤島，人氣不旺。2001年至2006年開連卡佛，關店裝修后開出家族另一品牌“美美百貨”，仍以關店告終。隨后經歷了一段租戶繁雜、人氣清淡的日子。2012年，再裝修，2013年，連卡佛歸來。

　　的確，以九龍倉與連卡佛的這種關系，什么經驗和資源都會向后者敞開。但在商言商，九龍倉畢竟是上市公司，不可能真金白銀地支持連卡佛。股東在上，一切按規則辦，就算連卡佛想晚點交租，恐怕也是不容易的吧！

　　如此看來，與其說九龍倉罩著連卡佛，倒不如說連卡佛幫助九龍倉消化了一處不盡如人意的物業。

　　我每次去連卡佛都不免擔心，因為不論是工作日還是周末，客流都很稀少，店員常常比客人多。

　　連卡佛，你不必如此小心。不依賴九龍倉，狠狠心花個大價錢，想盡一切辦法搶個真正好的店面，或許才是出路。
　　（邦地產  盧曦）