當遍地的商業地產突起時，都市商業地產再也沒有以往的風光，虧損、倒閉事件不絕于耳。一個都市到底有多大的承載量，可以托起現有的商業規模。搶人流、拼體驗，新增消費人口到底從何而來?電商咄咄逼人，實體卻無從招架，宅男宅女成為一個時代的標標簽槍。當都市商業地產井噴時，還能像以往一樣輕松撈錢嗎?

　　從歐美國家發展的進程來看：工業時代都市經濟高速發展，整個市場資源向大城市集中，并進行強勢擴張，小城鎮很難享受到經濟發展的成果，還面臨被邊緣化的境地。到后工業時代，都市功能從制造中心逐步轉向服務中心，大量工業開始外移。此階段都市中心城區開始衰弱，工業外遷則讓中小城鎮開始得到迅猛發展，并產生出新的衛星城鎮。

　　從我國的發展進城來看：90年代后大城市出現爆發式發展，誕生了千萬級人口的超級大都市。中小城市往往附庸于大都市，城鎮不興反衰，僅僅淪為為大都市提供人力貢獻。從最近的國家政策來看，發展新型城鎮化成為未來的重點，城鎮商業地產機遇般的站到政策的制高點上。

　　城鎮化的現狀：企業相對分散，多數鄉鎮企業未能聚集在一起。農村人口城鎮化水平低，居住分散，缺乏大型商業中心，商業消費往往外移。人口大量外出務工，回歸則發現都市與城鎮生活差距太大，面臨無法適應的節奏。政府面臨城市化發展下公共規劃改造的資金及技術難題。

　　從近年的農民收入增速來看已經超越城市居民，部分沿海發達地區的居民消費能力甚至超過了很多城市居民，這為城鎮商業地產提供了最大的消費基石。工業的外移則使得許多鄉鎮工業得以片區化規劃，特別是一些大型石化企業，一個項目動則數百億，幾乎等于數十個鄉鎮的經濟總量。這類大規模工業企業不僅帶來數萬人的就業機會，更為當地創造了百億的稅收用以改善城鎮環境以。企業發展的同時為當地帶來了人才及消費理念，可以有效提升當地消費層次和數量。

　　城鎮商業地產與新城商業不同，新城商業幾乎建立在一片空白點，通過人為的規劃，試圖重新打造一座城市。城鎮商業則在已有的商業基礎上進行升級，并引入現代管理模式，合理改善現有城鎮商業散亂差的局面。

　　在新一輪城鎮化進程當中，城鎮發展必然需要一個資源整合者出現。需要將居住、商業、學習、休閑娛樂等不同功能進行的合理配比。整合者需要對行業內外兩種力量進行深度整合，通過城鎮化的平臺將不同社會資源引入到開發建設中來。針對城鎮發展的現狀，找到商業契機，打造出城鎮化商業模式，并由此帶動城鎮的產業升級。