《輞川別業》

            作者：王維

不到東山向一年，歸來才及種春田。雨中草色綠堪染，

水上桃花紅欲然。優婁比丘經論學，傴僂丈人鄉里賢。

披衣倒屣且相見，相歡語笑衡門前。

深圳市新摩爾商業管理有限公司-楊寶民 2015/4/30

項目專家組成員:

深圳市新摩爾商業管理有限公司董事長,清華大學房地產總裁班教授楊寶民

深圳市新摩爾商業管理有限公司副總經理,中法MBA,宋恒明

華夏聯盟北京國際咨詢有限公司總經理 李劍豪

四川華勝建筑設計集團 徐曉鵬董事長

四川華泰建筑設計公司 傅平安董事長

徐州海寧皮革城 鐘鳴董事長

擬邀請專家成員

陳鐵民研究員,中國社會科學院文學所,博士生導師(王維研究專家)

陶文鵬研究員(中國社科院文學所, 博士生導師,著作有(王維孟浩然詩選評)

郭風平教授 西北農林大學 (帶領學生專門研究了輞川別業的變遷歷史)

項目策劃負責人楊寶民在銀杏樹考察時留影2015年5月11日

項目摘要

陜西省西安市藍田縣輞川鎮位于福銀高速輞川出口,距離西安市區40分鐘,交通非常便利。

輞川生態基礎好，森林覆蓋率高,溪流不斷，是藍田縣十景之首，如果我們按照創意旅游綜合體思路構思王維主題文化旅游綜合體,把王維別業主要文化設施建設好，王維主題文化酒店和別墅建設好，會吸引更多中高端文化旅游與休閑養老游客，推動藍田旅游產業和文化產業協同發展。

王維是我國唐代和李白杜甫并列的三大詩人,號稱詩佛, 王維壯年時候得到朋友宋之問贈送的輞川別業,他隱居輞川二十多年,他的的傳世詩歌《山居秋暝》：“空山新雨后，天氣晚來秋。明月松間照，清泉石上流。竹喧歸浣女，蓮動下漁舟。隨意春芳歇，王孫自可留。”就是在輞川別業寫作的。

王維和道家高人和得道高僧都有較多交往,流傳下來的400多首詩歌在世界上擁有重大影響,特別是亞洲國家日本和韓國都喜歡王維的詩歌。

王維是中日文化交流的重要象征, 王維的輞川絹本畫收藏在日本圣福寺。晁衡，原名仲滿、阿倍仲麻呂，日本人。唐玄宗開元五年(717)隨日本遣唐使來中國留學，改姓名為晁衡。歷仕玄宗、肅宗、代宗三朝，任秘書監，兼衛尉卿等職。大歷五年卒于長安。天寶十二載，晁衡乘船回國探親。臨行前，玄宗、王維、包佶等人都作詩贈別，表達了對這位日本朋友深摯的情誼，其中以王維這一首寫得最為感人。

《送秘書晁監還日本國》-王維

積水不可極， 安知滄海東! 九州何處遠? 萬里若乘空。

向國惟看日， 歸帆但信風。 鰲身映天黑， 魚眼射波紅。

鄉樹扶桑外， 主人孤島中。 別離方異域， 音信若為通!

因為喜歡唐代大詩人王維，王維的畫作輞川二十景和詩歌《輞川集》非常著名，如果通過科學策劃和規劃，策劃我國最有唐代禪宗文化和唐代文學特色的旅游區，一定大有發展前途 。整體王維主題景區布局合理+出色的王維輞川別業+唐詩書畫藝術博物館+自駕車營地+原生態景觀修復+四季花卉,樹木美化=王維主題文化創意旅游綜合體吸引力。

根據陜西省秦嶺規劃指導思想和西安市文化旅游產業定位要求和藍田縣十三五發展規劃要求,我們完成了王維輞川別業文化旅游景區投資項目初步策劃報告,我們建議投資強度不能低于5億元,理想的投資強度在15億元以上。利用唐代王維別業文化旅游相關項目,將日本奈良保留的唐代寺廟和宮殿建筑精華復原回到西安,結合現代功能實用化,形成唐代書院建筑和藏書樓,可能是搶救唐代文化遺產的大事,也能夠形成旅游吸引物。

藍田縣委書記苗志忠在縣委地十五屆三次全體大會上要求加快人文山水藍田,西安東部新城建設。鼓勵發展旅游名鎮,發展鄉村旅游和生態旅游。藍田在西安東部郊區,屬于典型的東城區,類似于北京通州區域。

本項目發起人楊寶民先生擔任長沙縣委縣政府顧問五年多,主持長沙高鐵東部新城總體策劃和規劃設計指導工作,與藍田縣作為西安東部新城非常類似。本項目的總體策劃思路符合藍田縣發展戰略,符合西安市大力發展文化旅游產業的總體部署。

本項目首先需要得到藍田縣委縣政府和西安市的大力支持,建議列為重點對外招商項目。其次,本項目要引進有文化品味的大型投資商,高起點建設和運營好本項目,帶動藍田縣和西安市生態旅游和文化旅游個更高層次發展。

一、 項目區位特點與人文旅游基礎

陜西省西安市藍田縣輞川鎮位于秦嶺北麓淺山區，藍田縣城東南15公里處，全鎮共轄13個行政村，52個村民小組，2986戶，11596人，素有“中國白皮松之鄉”和“詩佛王維故里”之美譽，是全縣首個產業優化“無糧鎮”和農民人均純收入萬元鎮。輞川鎮距關中環線僅2公里，藍葛公路和福銀高速橫貫鎮域，交通十分便利。境內山巒起伏，輞峪河貫穿全境，礦產資源豐富，歷史遺跡眾多，文化氛圍濃郁。境內的輞川溶洞是關中地區獨有的喀斯特地貌洞群和古人類的生活居住地，輞川煙雨是“藍田八景”之首，八仙之一的韓湘子曾在此修道成仙，詩佛王維在此修筑別墅，賦詩會友。

王維作品 輞川勝景(日本圣福寺)

明代文征明作品 《輞川別業圖》2011年秋季拍賣2300萬元

輞川生態基礎好，溪流瀑布多，是藍天十景之首，把文化設施，王維主題文化酒店和別墅建設好，會吸引更多中高端游客，推動藍田旅游產業和文化產業協同發展。輞川別業，本是王維隱退之所。據《舊唐書》本傳記載：王維“晚年長齋，不衣文彩，得宋之問藍田別墅，在輞口。輞水周于舍下，別漲竹州花塢，與道友裴迪，浮舟往來，彈琴賦詩，嘯詠終日。嘗聚其田園所為詩，號《輞川集》”。王維又在輞川山莊的清源寺墻壁上繪制《輞川圖》，唐張彥遠評之曰：“筆力雄壯”;朱景玄評之曰：“山谷郁郁盤盤，云水飛動，意出塵外，怪生筆端”。

王維到了晚年,隱居輞川30年，長年吃素食，不穿文彩錦繡衣服。他曾得宋之問的藍田別墅，在輞口(在今陜西藍田縣境)，綠樹環繞房舍，為風景勝地，有華岡、欹湖、竹里館、柳浪、茱萸沜、辛夷塢諸景點，與道友裴迪“浮舟往來，彈琴賦詩，嘯詠終日”。又將諸友聚集在其田園所作的詩搜集成編，號《輞川集》。

王維十七歲時寫了一首《九月九日憶山東兄弟》詩，膾炙人口，詩云：“獨在異鄉為異客，每逢佳節倍思親。遙知兄弟登高處，遍插茱萸少一人。”這首詩成為千古傳誦的佳句，顯示了王維超群的才華。

《畫》-唐 王維

遠看山有色，近聽水無聲。

春去花還在，人來鳥不驚。

無數知識分子都喜歡唐代大詩人王維，王維別墅就在陜西省西安市藍田縣輞川鎮，王維的畫作輞川二十景和詩歌《輞川集》非常著名，如果通過科學策劃和規劃，策劃我國最有唐代禪宗文化和唐代文學特色的旅游區，一定大有發展前途

二、項目選址區簡介

藍關人文休閑區項目區位于藍田縣東南古峣山和天馬山之間的輞峪內，輞川鎮閆家村郭家嶺以東，藍關古道七盤坡以西，距藍田縣城12公里，平均海拔高度為720米。項目區緊鄰藍葛公路，福銀高速在此專設出入口，分別與藍關古道、竹簣寺、望親坡、鹿柴、華子崗、白石灘、桓公堆、岳伏嘴、感化寺、郭家嶺等人文自然景點相望。總規劃面積3000畝，輻射面積42000畝,王維別墅也在此區域內,有廢棄工廠和王維親手種植的古銀杏樹。

項目交通便利,距離西安市區就是一個小時的路程,生態環境和人文基礎甚好,具備商業開發價值。

輞川鎮位置

輞川谷口山頂

三、項目顧客定位

目前西安主要的幾大旅游地產板塊有曲江新區，浐灞生態區和秦嶺北麓。曲江主打文化品牌;浐灞和秦嶺北麓都主打生態品牌。但浐灞只有浐河作為生態資源的依托，而秦嶺北麓的優勢不僅在于集山水于一體的生態資源，而且依托其豐富的歷史文化等內涵，更適合作為休閑度假生活的發展區域。

2013年陜西省政府組織召開關于《秦嶺旅游發展規劃》的專題會議，確定了秦嶺以后25年的發展規劃，涉及陜西省內西安、寶雞、渭南、商洛、安康和漢中6個地市的部分山區。規劃時限從2009年到2025年，分為近、中、遠三個階段。其中，最近5年要實施的有四大工程。一是到2015年，秦嶺地區爭取建成10個年接待游客超過100萬人次、經濟效益顯著、達到國家4A～5A級標準的精品旅游區。二是積極進行秦嶺大旅游的基礎設施建設，特別是交通設施的建設。三是推行秦嶺地區旅游集散服務中心(城鎮)建設，建立服務體系保障工程。四是通過旅游帶動富民工程。選擇一批毗鄰重點景區、具有發展前景的社區，以農家樂和旅游商品為抓手，以當地社區為主題，建設特色旅游村鎮，參與旅游發展，實現旅游富民。

伯牙鼓琴圖 王振鵬

伯牙古琴,鐘子期傾聽,高山流水貴在有知音,朋友圈層決定你的精神生活質量。

2013年，陜西省常住人口中0-14歲538.21萬人，15-64歲 2870.57萬人，65歲及以上354.92萬人。與2012年相比，0-14歲和15-64歲人口分別減少了2.99萬人和4.67萬人，而65歲及以上人口增加了18.26萬人。從人口撫養系數來看，2013年，全省總撫養比為31.11%，其中：少年兒童撫養比為18.75%，老年人口撫養比為12.36%。數字表明，陜西省青少年和勞動力年齡人口增幅減緩，老齡人口持續增加，“少子化”與“老齡化”現象日益凸顯，成人撫養負擔壓力逐步加大。

本項目主要服務喜歡人文休閑的中高收入游客和知識分子養老群體以及喜歡文學詩歌的中高收入養老群體。

四、項目規劃內容與投資分析

我們需要按照5A級景區旅游規劃和建設標準,高起點策劃和規劃設計以及精細化建設本項目,再現文人雅集輞川的勝景,具備接待日本和韓國游客以及國內中高端游客能力。

整體功能區按照輞川二十景進行分階段生態園林建設和重點建筑建設,再現王維描繪的輞川唐代詩歌意境,作為旅游規劃的最高指導原則。整體策劃和規劃設計時間不少于三年,部分景觀可以在第一年規劃設計方案明確后建設入口和銀杏樹工廠搬遷,第二年建設王維輞川別業和主題文化酒店以及欹湖風景區建設。

項目規劃建設和旅游接待都要體現精細化思維,能夠讓日本,韓國游客在內的國內外游客滿意。

輞川山谷外是藍田南部郊區,白鹿塬以東區域2000畝土地,適合做中高端養老開發與度假旅游,適合引進大型保險投資公司操作。

項目占地面積1萬畝,王維銀杏樹區域(含輞川鎮區官上村部分用地, 白家坪村)

親水平臺和輞川入口區域項目地形圖 占地7000畝

其中親水平臺區域項目占地面積3000畝，建設內容包括親水平臺游樂區、休閑探險度假區、盤山環道觀景區三部分，整體呈三級梯臺分布。親水平臺游樂區主要建設王維文化廣場、展廳、餐廳，民俗生態和噴泉水體景觀廣場，游樂園、垂釣園、臨湖亭臺、旅游公廁、景觀河堤等;休閑探險度假區主要建設田園文化主題客房、餐廳，竹里館等館舍庭院，狼窩探險和生態保護景觀帶，停車場，山體點亮工程等;盤山環道觀景區主要建設石階道路、仿古廊亭、摩崖石刻、高空索道、祭祀廟宇、觀景臺等景點。 以上投資預計1.2億元

作者楊寶民與劉軍鵬書記(右一),齊寶云局長,王濤鎮長在王維手植銀杏樹前合影 2015年

秋天的銀杏樹

自駕車營地和兩層立體停車庫結合,規劃中停車位1000個,其中自駕車停車位300個,房車基地滿足10個房車停靠要求。

位于王維手植銀杏樹附近2平方公里王維別墅核心區計劃建設如下項目:

以上需要解決住宅建設用地面積500畝,養老建設用地300畝,旅游用地7200畝。

項目總投資預計14.25億元+1.2億元=15.45億元

項目8萬別墅可以對外銷售,預計銷售價格為1.3萬元/平方米,預計銷售10.4億元。公寓對外銷售6萬平方米,預計對外銷售3.6億元。最大可對外銷售14億元。預計沉淀資金為1.35億元,

保留酒店,王維別墅和酒店和2萬平方米度假別墅和4萬平方米公寓可以出租經營為主。保留物業價值為4.8億元,3億元和3億元,共計10.8億元。

景區開業后三年預計收回中投資。

利潤率30%計算 每年毛利潤為4800萬元。

已經出售的別墅和公寓也代投資者做養老經營,用于補貼物業管理收入的不足,建議別墅物業費用為每平方米3元/平方米/月,公寓物業管理費用為1.5元/平方米/月。

項目主要景區門票 建議為100元每人,開業后計劃每年接待50萬人次,門票收入5000萬元,用于景區綠化和道路維護以及基本運營成本,以及拿出10%用于當地教育。

開發建設期預計5—8年。

本項目開業后預計能夠解決1000人的就業問題,帶動綠色農業發展和旅游產業發展就業人口3000人左右,成為藍田縣龍頭旅游項目。完全建成后每年納稅預計3000萬元左右。

五、項目旅游規劃和養生策劃的創新思路

中高收入人群是輞川王維主題文化旅游景區市場服務的重點對象,也是進行市場細分的基礎,根據地域文化和收入數據,文化程度與愛好是細分的主要依據,為減少項目失敗,提出如下思考:

第一 瞄準特定顧客群體進行市場細分,根據特定顧客群進行主題文化設計,增強項目吸引力(假定引力系數滿分為100,我們的項目方案階段至少要達到80%,才能進行旅游項目施工圖設計,否則要繼續深化策劃和方案設計),滿足特定圈層的功能性需求和文化需求。

王維別業作為別墅式樣的寺廟,我們不僅要恢復原貌,還要具備實用的國學教育和書院功能,劃分兩個功能區,第一是基本原樣別墅作為王維書畫藝術展示館,王維輞川別業的第一部分建筑面積預計在1500平方米以內。

第二部分作為書院教育和住宿區,滿足部分藝術家和文化學者20間高品味客房。第二部分借鑒日本奈良唐代寺廟建筑的精華,結合現代賓館和書院的實用功能進行規劃和創作,搶救我國唐代古建筑的精華。

王維輞川別業

王維別業景觀體現原生態為主,增加竹林面積,重點體現王維詩歌意境。

項目王維別業景區配套綠地停車場1000平方米

輞川別業想象圖平面

王維所作的《輞川圖》已無存，后人臨寫不少。千余年來，《輞川圖》已成為文人理想山川的臥游地，亦即士大夫精神生活所向往的“神境”。

元代 趙孟頫(傳)摹王維輞川諸勝圖

明代畫家仇英 輞川十景圖

今后建議采用書畫藝術和壁畫等多種形式,表現王維藝術主題。

后人仿輞川二十景

王維禪宗文化主題酒店

建議以輞川煙雨圖和西園雅集圖作為大廳兩幅墻壁畫裝飾主題作品,需要邀請名家重新繪制,再現輞川的神韻。

五代郭忠恕 臨輞川圖

明代畫家仇英 西園雅集畫作

王維的畫作 雪溪圖

建議根據雪溪圖重新創作,作為王維禪意主題文化酒店多功能大廳主體畫作。王維禪意主題文化酒店,按照五星級酒店規劃,周邊山崗綠化,采用樹木種植和牡丹,杜鵑,山茶花,臘梅等四季花卉為主,同時規劃小型四季果園園林區,便于游客采摘。牡丹重點引進菏澤優質牡丹和種植技術,同時引進部分洛陽牡丹優良品種,結合輞川氣候特點種植,培育輞川特色牡丹和特色花卉,美化輞川峽谷環境。

四川華勝設計集團道家文化主題酒店成果

菏澤牡丹園

唐招提寺，是日本律宗的總本山。位于奈良縣奈良市五條町。是中國唐代高僧鑒真和尚親手興建的盛唐建筑風格寺院，所以被稱為中日友誼的寺院。已被列入日本國寶，并于1998年作為“古都奈良的文化財產”的組成部分被列為世界文化遺產。

鑒真(688年—763年)在754年東渡日本，到平城京受到歡迎以后，759年開始建造此寺，大約于770年竣工。寺院的金堂和講堂系8世紀建立的古建筑物，都是日本國寶。其他國寶包括鼓樓、經藏、寶藏、干漆盧舍那佛坐像(8世紀)和干漆鑒真和尚坐像(8世紀)等等。

通過復制唐招提寺金堂作為讀書和品茶的高雅場所,可以為我國唐代建筑的最珍貴部分進行備份,避免我國唐代建筑文化失傳。

第二 互聯網加旅游為顧客提供最優性價比方案,例如,白領群體通過旅游達到身體鍛煉和精神放松與陶冶情操多方面要求。互聯網加養老為特定顧客群提供便利化服務和增值服務,為特殊興趣小組進行組合,滿足老人社交要求和個性化需求。

中國養老正在功能方面補課,我國養老需要向西方學習,在國學文化內涵上突出中國養老社區的特色。

王維別業核心景區規劃說遵循的原則:

從山口進，迎面是“孟城坳”，山谷低地殘存古城，坳背山岡叫“華子崗”，山勢高峻，林木森森，多青松和秋色樹，因而有“飛鳥去不窮，連山復秋色”和“落日松風起”句。背岡面谷，隱處可居，建有輞口莊，于是有“新家孟城口”和“結廬古城下”句。經過考證, 孟城坳就在輞川鎮區的官上村。

越過山岡，到了“南嶺與北湖，前看復回顧”的背嶺面湖的勝處，有文杏館，“文杏裁為梁，香茅結為宇”，大概是山野茅廬。館后崇嶺高起，嶺上多大竹，題名“斤竹嶺”。這里“一徑通山路”，沿溪而筑，有“明流紆且直，綠筱密復深”句，狀其景色。

緣溪通往另一區，題名“木蘭柴”(木蘭花)，這里景致幽深，有詩說“蒼蒼落日時，鳥聲亂溪水，緣溪路轉深，幽興何時已。”溪流之源的山岡，跟斤竹嶺對峙，叫“茱萸片”，大概因山岡多“結實紅且綠，復如花更開”的山茱萸而題名。翻過茱萸片，為一谷地，有“仄徑蔭宮槐”句，題名“宮槐陌”，“是向欹湖道”。

登岡嶺，至人跡稀少的山中深處，題名“鹿柴”，那里“空山不見人，但聞人語響”。“鹿柴”山岡下為“北宅”，一面臨欹湖，蓋有屋宇，所謂“南山北宅下，結宇臨欹湖”。北宅的山岡盡處，峭壁陡立，壁下就是湖。從這里到南宅、竹里館等處，因有水隔，必須舟渡，所以“輕舟南宅去，北宅渺難即”。

欹湖的景色是，“空闊湖水廣，青熒天色同，艤舟一長嘯，四面來清風”。如泛舟湖上時，“湖上一回首，青山卷白云”。為了充分欣賞湖光山色，建有“臨湖亭”，有詩這樣描述：“輕舸迎上客，悠悠湖上來，當軒對尊酒，四面芙蓉開。”沿湖堤岸上種植了柳樹，“分行接綺樹，倒影入清綺”，“映池同一色，逐吹散如絲”，因此題名“柳浪”。“柳浪”往下，有水流湍急的“欒家瀨”，這里是“淺淺石溜瀉”，“波跳自相濺”，“汛汛鳧鷗渡，時時欲近人”，不僅描寫了急流，也寫出了水禽之景。

欹湖的水已經干枯,建議從周邊引水,恢復欹湖的景色,這是今后項目能夠贏利的重點。圍繞欹湖布局王維主題文化五星酒店和度假別墅和養老別墅以及公寓。

離水南行復入山，有泉名“金屑泉”，據稱“瀠汀澹不流，金碧如可拾”。山下谷地就是南宅，從南宅緣溪下行到入湖口處，有“白石灘”，這里“清淺白石灘，綠蒲向堪把”，“跋石復臨水，弄波情未極”。沿山溪上行到“竹里館”，得以“獨坐幽篁里，彈琴復長嘯，深林人不知，明月來相照。”此外，還有“辛夷塢”、“漆園”、“椒園”等勝處，因多辛夷(即紫玉蘭)、漆樹、花椒而命名.

六、維護輞川鎮當地民眾利益的主要措施

1.對于搬遷的居民 集中在輞川鎮區改造官上村做多層住宅開發或者輞川外做開發性安置,配備了4000平方米接待賓館和1000平方米商業區。 2.安排被拆遷居民優先參與景區建設和今后維護工作。

3.每年拿出門票收入的10%用于改善輞川鎮區教育條件,一半用于補助教師待遇,一半用于輞川困難家庭子女學習,鼓勵優秀教師到輞川鎮區中小學任教。

4.輞川居民出入景區一律免費,拿出1000萬元無息貸款鼓勵景區內居民參與農家樂建設和鄉村賓館建設,為他們提供免費設計服務和培訓服務。

總結

由于輞川別墅在國內外有重大影響,我在思考本人在能否高起點策劃和規劃引進大型投資公司,規劃王維輞川文化旅游與養老項目包括王維別墅復原,王維主題文化酒店,王維森林公園,輞川入口王維詩歌親水平臺等,文化旅游投資強度我初步分析在15億元以上更合適,養老項目投資在10億元以上,可以一家大型公司總體投資,也可以分開投資。愿意和國內外一流文化旅游和養老公司合作,共同規劃和建設世界一流王維主題文化生態5A度假景區和養老社區,讓度假旅游和休閑養老產協同發展。

本項目能否成為5A景區,不僅在于充足的投資,而且需要至少1.5年的策劃和規劃設計時間,必須高起點,才能不辜負海內外王維粉絲的期待。

本項目需要得到藍田縣委縣政府大力支持,能夠解決1000畝建設文化旅游用地指標(其中商住500畝),養老項目根據投資商要求解決2000畝規劃范圍(600畝建設用地指標,其余為租賃性質養老土地),為西安增加唐代文化人文勝景,為我國增加能夠面向世界游客的王維主題文化5A景區。分期投入14億元投資為初步測算,大型投資公司根據項目前景可以會更大規模投資,可以考慮對輞川鎮區做整體改造,打造成為度假旅游小鎮。