商業重鎮的歷史背影

武漢市作為中國傳統的商業重鎮，受益于九省通衢的地理優勢，其商業繁華度，在歷史上的很多年間,一直都是領先全國比肩上海的。在全中國，能以“大”自稱的城市除了上海，也僅有武漢。直到近幾十年來，武漢商業重鎮的地位逐漸沒落，逐漸被沿海的后起之秀超越。

讓我們透過歷史迷霧，窺析武漢這個曾經的商業重鎮的歷史背影：

自明成化年間漢水改道，漢口由一片原屬漢陽的“蘆葦蕩”，慢慢因停船發展出碼頭和貿易，迅速成為全國物資集散港，至清康熙年間已成為“天下四聚”之一，到乾隆年間更成為全國“四大名鎮”之一。鴉片戰爭后武漢被選定為通商口岸，由此奠定了武漢市作為國際化商業重鎮的開始。

洋務運動時期，張之洞督鄂，大力發展實業，興建蘆漢鐵路，主持“漢陽造”，發展現代工業、教育、物流、航運、郵政等，確立了“大武漢”的重要地位，使武漢成為中國內陸最大的商業中心。一直到民國時期，武漢仍可算是與大上海并駕齊驅的東方商業重鎮。1929年-1938武漢發展黃金九年留下的一批各國風情的歷史建筑，如今仍矗立在中山大道及武漢關沿線，向人們訴說著這座工商業城市曾經的輝煌。

1954年，由于政策轉變和時局需要，武漢被撤銷直轄市待遇，降格成為湖北省會。但其深厚的經濟底蘊，仍維持著中國第二大經濟城市的地位。直到上世紀80年代，武漢這個省會城市的GDP僅落后于上海北京天津三大直轄市，排名全國第四，仍然是名副其實的全國一線城市。

其后，“沿海改革開放”沒有武漢，“長三角”“珠三角”“環渤海”“西部大開發”都不帶武漢玩，后來的“振興東北老工業基地”更是沒有武漢。由于地理區位的原因，武漢處于這種不東不西，不南不北的尷尬境地，甚至連原來的八大軍區之一的武漢軍區也被撤銷了。曾經的天下第一街“漢正街”早已名不副實。武漢的經濟政治軍事文化中心地位在最近30年間一落千丈，逐漸淪為中國的二流城市。

武漢的宏觀環境現狀:

GDP：2014年武漢市GDP首次突破1萬億大關，排名從十幾名開外逐漸躍升到全國第8位，僅次于北上廣深及天津、重慶、蘇州。從經濟總量來看，武漢目前已躋身第二梯隊前列。

社會消費品總額：2014年武漢市社會消費品零售總額達到4369億元，排在第9位。：雖然離北京、上海、廣州有較大的差距，但與深圳、天津、重慶、杭州、南京、成都等城市處于同一水平。

人均可支配收入：武漢市2014年人均可支配收入為33270元，這一成績不僅大幅落后于一線城市，相比全國同類其他城市也不理想，甚至與同處中部地區的長沙市相比也有一定的差距。武漢市在薪資待遇方面缺乏足夠的競爭力。

人口：2014年武漢市常住人口約1022萬，排在全國前十，人口密度為1202人/k㎡，均處在全國前列。相比北京、上海等一線城市對人口強大的吸引力，武漢市已成為區域型的人口聚集地，對周邊城市人口具有強大的吸引力。但如前所說，武漢市的人均收入較低，對留住高學歷高素質人才還是存在較大的障礙。

武漢市的經濟及人口現狀，離全國一線城市尚有一定的差距，但是已經處于二線城市的前列。武漢早已不是上百年前的商業重鎮，也不是十幾年前被人忽略的二流城市。作為一個區域中心城市，它的價值還是足夠耀眼。

武漢市商業發展歷程

第一階段：沿街商鋪。商業開埠以來，以江漢路、中山大道為代表的傳統商業街。

第二階段：百貨時代。解放后至今，以江漢路中心百貨為代表的第一個國營百貨商場開業為標志，后來逐漸發展起以中百、中商、武商三大本土百貨巨頭鼎力的局面。

第三階段：連鎖商業時代。1997年開始，以武漢中百為代表的本土零售企業，先后涉足連鎖超市行業，1998年第一家家樂福進駐漢陽，標志著外資連鎖零售商與本土零售商分庭抗禮的戰國時代。

第四階段：購物中心時代。2005年開業的徐東銷品茂的開業，標志著武漢市正式步入購物中心時代，但其后一開始銷品茂發展并不順暢，武漢購物中心開發暫時陷入停滯期。直到2010年以后，武漢國際廣場、武漢摩爾城等一大批購物中心的涌現，宣告了武漢購物中心進入全盛時代。但比起北京、上海等城市，武漢購物中心發展起步較晚，后期將有很大的追趕空間。

第五階段：城市綜合體時代。2007年底開業的光谷世界城，以及隨后的菱角湖萬達，這些外來房企第一次將城市綜合體的概念引入武漢。在中部崛起和商業時代的大背景下，武漢一些傳統住宅開發商開始把商業、辦公、居住、文娛等城市生活空間進行組合，打造成一個多功能、高效率的城市綜合體項目，福星惠譽、南國置業等本土開發商均開始涉及綜合商業項目的開發。

第六階段：體驗商業時代。2008年開業的瑞安武漢天地，2010年開業的花園道藝術商業街標志著武漢市體驗式商業時代的到來。

第七階段：城市旅游文化商業。2011年開業的萬達中央文化區楚河漢街，標志著武漢市首個旅游文化概念的商業項目拉開帷幕

武漢的商圈發展解讀：

武漢商圈特點：傳統商圈升級，新商圈格局已成，新老商圈競爭激烈

經歷近半個世紀的輪回，武漢商業版圖從傳統的武漢百貨公司旗下9家門市部，已然發展成武漢三鎮眾多商圈共存的局面。老牌商圈多年來占據了武漢商業的主導地位，江漢路、武廣、漢正街等，都是以往武漢市民休閑購物的首選場所。近年來，隨著武漢大規模城市建設及房地產的發展，新的商圈不斷形成，各區域都出現了地標性的商業街。各具特色的商業街讓武漢人有了更多的選擇。新生十年，武漢地標商圈正發揮著舉足輕重的作用，武漢的商業版圖正處于急速裂變中。

武漢七大傳統老商圈的歷史變遷

武廣商圈：檔次最高、最繁華的商圈

武廣商圈是武漢最繁華的商圈之一，距江漢路商圈及漢正街商圈極近。這一區域集中了漢口地區的中高檔寫字樓及商業街、商業廣場，經過多年發展，規模日趨擴大。區域內主要的商業運營項目包括武漢廣場、世貿廣場、新世界百貨、SOGO及萬松園商業街等，商業項目的集中產生了極強的聚合效應，且區域內還有武漢國際會展中心作為展覽、貿易平臺為本區域提供了強大的人氣及商機。此商圈蘊涵的價值不可估量。

江漢路商圈：歷史最悠久、競爭最激烈，定位為旅游時尚商圈

和武廣商圈、中南路商圈相比，江漢路商圈的商戶分布密度更高，商業競爭更為激烈，由于百年歷史的沉淀，江漢路成為購物和旅游的最佳結合地，有著其他商圈無與倫比的優勢。隨著中部崛起戰略的實施，江漢路將吸附更多的投資，而江漢路商圈也將在這輪投資浪潮中不斷升級，成為江城的商業心臟。

司門口商圈：傳統老商圈近年漸趨沒落

解放后的司門口商業街仍是武昌區中南部最繁華熱鬧的老街。它以司門口商業大樓為中心，云集了各類專賣店、精品店幾百家，是購物休閑的理想去處。20世紀90年代，這條街的繁榮鼎盛達到了高峰，年社會商品銷售總額一度達到10億元。和其他老商圈迥異的是，司門口作為繁華的老商圈并沒有繼續迸發新的能量，而是開始走向沒落，原來豐富的商業類型也漸顯單一，目前本商圈商品以運動品牌為主，隨著政府舊城改造的逐步施行，相信司門口商圈會煥發新一輪的光彩。

中南路商圈：武昌傳統商圈，商業發展勢頭穩步上升

中南商圈主要指中南路沿線地帶，這一地帶可以說是整個武昌的中心，向北連接新興的徐東商圈，往南直通城市主干道武珞路，又處在兩座長江大橋之間，從漢口過武昌的客流直接在這一帶交匯，所以中南商圈地理位置相當重要，商業發展勢頭穩步上升。

街道口商圈：從電腦數碼專業市場向時尚零售商業轉型升級

街道口，現在成為武昌文化中心的代名詞，街道口周邊分布著多所高校，如武漢大學、華中師范大學等。一些服務于學生的產品的企業在片區內不斷涌現，如早一點的廣埠屯電腦城，已成為武漢市IT產品的重要銷售中心。21世紀初，一些商業配套設施也急速跟進，尤其群光廣場，成為大學生們課余購物的理想場所。新世界百貨也在此處開了新店，相信本區域將聚集越來越多的人氣，也將迎來新一輪的商業熱潮。

徐東商圈：因長橋二橋興起的時尚商圈

談起徐東商圈，武漢市民或者在武漢呆過10年以上的外地人都知道，且對其發展驚嘆不已。10多前年，武漢長江二橋還沒通車的時候，徐東片區還是一片農田，也沒有一條像樣的大路，更談不上繁華的商業配套。自從武漢長江二橋建成通車后，徐東片區立刻被盤活，各種商場、寫字樓、住宅小區如雨后春筍般拔地而起。徐東村成為武漢的城市新名片，被譽為武漢的徐匯區。

鐘家村商圈：不斷發展中的漢陽傳統老商圈

漢陽區經濟發展過去一直較漢口和武昌落后，所以臨近漢口與武昌的鐘家村商圈便成了漢陽唯一的經濟中心。近年來，隨著漢陽經濟的興起，鐘家村商圈也得到了長足發展，商圈范圍也逐漸擴大，影響力日盛。老商場煥發新生命力，新購物中心也陸續加盟。在商業設施的帶動下，片區房地產業發展迅猛，中心樓盤價位與漢口、武昌中心城區房價不相上下。在鐘家村商圈的帶動下，加上靠山臨江的優勢，該片區樓盤備受顧客青睞，物業升值潛力很大。

武漢商業發展趨勢

自持出租是商業綜合體發展趨勢

商業綜合體這種形式將是未來武漢市商業發展的主流。中國指數研究院分析稱，未來4年，武漢市商業綜合體項目依舊呈現“遍地開花”的態勢，推出數量預估占到未來4年上市的商業項目數量的62.5%。

商業綜合體的“自持+出租”模式相對整體出售模式而言，無論從長期收益，還是從招商情況分析，都是更好的一種運營模式，也是武漢市商業綜合體未來發展的趨勢。

社區中小商鋪發展潛力大

在武漢市商業地產的成交量中，社區內的底層商鋪為成交主力，成交量達到商用物業成交量的六成以上，其次是購物中心、商業街和專業市場，占比不到10%，成交量較少。

在商業地產發展形勢變化方面， 自2011年武漢出臺限購令以來，大量資金涌入商業地產，武漢商業地產出現爆發式增長。但隨著近兩年電子商務的飛速發展，傳統實體商業模式受到沖擊，導致社會預期投資有所降低，商業地產發展受到一定影響。

在此背景下，相較于一些大體量的商鋪，人口密集的社區中小型商鋪特別是底層商鋪，市場抗風險能力較強，對于個人投資者而言顯得更加保險。

投資與運營分離

將地產投資與商業運營分離，其實是國際商業地產界的主流做法。這一模式在中國的出現是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。

業態調整

主流商業項目的業態將由前期“重零售占比、輕餐飲及娛樂”逐漸發展至“輕零售、重餐飲及娛樂”趨勢。

以漢口核心武廣商圈及漢口中心區新開購物中心的業態變化可看出：2014年新開購物中心項目中零售業態占比相對降低，餐飲及休閑娛樂業態占比明顯增高。

線上線下結合

受線下零售市場相對低迷態勢影響，利用移動互聯網提升購物體驗是未來趨勢。每一個購物中心都不希望自己落后于潮流。未來，購物中心WIFI全覆蓋，打通微信、微博、APP三大平臺，實現顧客與商戶的網絡對接，引入反向尋車、餐飲排號、電影在線購票和選座等全方位智能化服務，把“最智能”的極致體驗融入到購物的每一個細節。

武漢商業市場總結分析

2014年來武漢商業地產市場正悄然發生著極大的變化。很多重大事件在同步發生，包括電商發展的紅火、百貨經營的唱衰、商業地產供應的井噴等，使得有價值、有特色的經營品牌資源注定將享受稀缺的商務優勢，而對大部分的商業地產相關企業來說，規模擴張、規模經濟、成本控制、差異化的戰略已經顯得力不從心。 商業地產作為房地產行業最具發展空間的領域，隨著近幾年互聯網的興起，改變了人們的消費方式，從而使傳統商業模式正在發生著一次革命性的顛覆。

武漢商業市場的特征，這里總結如下：

1、商圈發展：武漢市傳統商圈不斷升級，新商圈格局已成，新老商圈競爭激烈。江漢路商圈、街道口商圈等老商圈逐漸從傳統百貨向購物中心升級發展，新商圈如王家灣、魯巷商圈品牌級次不斷提檔升級。但各大商圈新增商業量較少，新增商業主要在非商圈及城市副中心區域。未來各大商圈的新增商業量有限，但新老商圈的存量商業將加緊升級換代。

2、人口因素：武漢作為全國為數不多的常住人口超千萬的特大城市，人口密度相對較高，更可喜的是20-35歲年輕人群占比遠高于全國平均水平且仍在逐年攀升，這都為武漢市未來商業發展提供了有力的支撐。預計未來武漢人口優勢將不斷顯現，消費將不斷提升，并能有效消化新增商業供應。

3、經濟因素：武漢市經濟總量排在全國第8位、社會消費品零售總額排在第7位，均處于第二梯隊的前列，且相比第一梯隊增速更快。未來武漢經濟發展空間巨大，無論是經濟總量還是消費潛力，均有望成為僅次于一線城市的重點城市。

4、人均商業表現：武漢市人均商業面積僅1.5平方左右，相比其他一二線城市處于合理水平，單位面積零售額表現較好。武漢未來新增商業面積雖然不斷增加，但人均商業面積仍在可控范圍之內。

5、商業用地：2014年武漢市土地成交量大幅下跌，但成交均價小幅上漲。商業用地成交量大幅下降，綜合用途類商業物業土地相對增加。武漢市未來純商業項目供應將減少，但城市綜合體的供應將增加。

6、銷售型商業供求：武漢市2014年商鋪供應大幅上升達到188.7萬平米，而成交下降明顯，供求比環比大幅度上升。武漢市商鋪銷售市場整體市場供過于求，未來商鋪銷售壓力加大。

7、持有型商業供應： 2014年武漢市新入市13個新項目，其中11個為購物中心，表明市場熱點轉向購物中心。總供應量逾150萬平米，相比銷售型商業的供應仍有較大差距。說明武漢商業地產市場仍沒有擺脫以銷售為主的特征，未來有望向一線城市租售均衡的模式靠攏。

8、商業地產開發商分析：全國性的品牌商業地產開發商大部分尚未進入武漢，武漢市存量商業項目大部分為武漢本土開發商所開發，面臨的問題是本土開發商整體開發水平不高，招商同質化嚴重，運營水平低下。武漢整體商業環境的大幅提升，需要引進更多國際國內專業的商業團隊的介入。

9、零售市場：武漢市零售市場表現強勁，不論是奢侈品、快時尚、兒童業態均連創新高;餐飲業態在購物中心占比逐漸增加，但利潤有所下降;超市業態競爭日趨精細化發展;影院越來越普及，新增商業內普遍都規劃有影院。綜上來說，武漢市零售、餐飲、各大主力店表現均向好，有力支撐了武漢商業地產的發展。

10、新開業項目經營情況：2014年新開業商業項目中，僅德國風情街、宜家、群星城、永旺表現尚可，其他大多數項目經營一般或較差。武漢市商業項目開發依然紅火，但后期運營管理水平難以跟上，未來需要有更多成熟穩定，有豐富實操經驗的商業管理團隊。

11、新開業商業項目分析：從2014年新開業商業項目來看，僅5個為外資(包括非湖北籍背景)開發項目，其他均為湖北本土開發商或合資的項目。表明武漢商業地產市場仍以本土開發商為主導，本土開發商商業開發水平，尤其是招商及運營管理水平有待提高。