國務院部署營改增！稅率定了11%，不動產全面抵扣定了。
2016年新增不動產投資被納入抵扣，這將鼓勵企業投資、購入并持有商業地產，對從事商業地產的房地產企業來說，也便于它把稅負傳遞給下家，這是今年商業地產去庫存的大招！
國務院總理李克強3月18日主持召開國務院常務會議，部署全面推開營改增試點，進一步減輕企業稅負。其中包括兩大事關商業地產行業發展的大政策：
一是房地產營改增稅率確定為11%
從今年5月1日起，一是擴大試點行業范圍。將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍，自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。這些新增試點行業，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍；年營業稅規模約1.9萬億元，占原營業稅總收入的比例約80%。
二是將不動產納入抵扣范圍。
繼上一輪增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產納入抵扣范圍，無論是制造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。預計今年營改增將減輕企業稅負5000多億元。
“新增不動產投資被納入抵扣，這將鼓勵企業投資、購入并持有商業地產，對從事商業地產的房地產企業來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產營改增利好商業地產。”15日的德勤全球稅務大會媒體專訪會上，德勤華東區間接稅主管合伙人高立群表達了上述觀點。
由于此前房地產行業采用5%的營業稅稅率，因此營改增后房地產企業擔心稅負上升。但國家承諾所有行業稅負只減不增，房地產營改增具體政策如何設計因此成為企業關注焦點。
先來普及一下基礎知識：“營改增”到底是啥？
營增改，全稱“營業稅改征增值稅改革”。簡單說就是原來按營業稅征收的部分行業，現改為按增值稅征收。
增值稅顧名思義就是對于增值部分來征收稅收，一件產品買來50元，賣出去1000元，那么增值部分就是50元，乘以一個稅率，這就是要交給國家的。而營業稅呢，就非常簡單，一個產品賣出去100，那么你就乘以一個稅率，就是你要交給國家的。
增值稅最最核心的地方在于他可以設定一個基數，這個基數是可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅基數。
商業地產去庫存最大的利好：不動產納入增值稅抵扣鏈條
不是說11%的增值稅率利好小，而是對當下新增投資增速下滑的商業地產而言，去庫存是當務之急。
不動產納入增值稅抵扣鏈條，一直被視為營改增中減稅幅度較大的動作。樓繼偉稱，去年已經對有關方案進行認真研究和論證，聽取了部門、有關協會和典型企業的意見，提出了改革方案。稅率設計要簡潔，要考慮企業的稅負變化，還要兼顧財政的承受能力。
他表示，不動產納入抵扣鏈條后，企業租來的房產、投資形成的不動產可以抵扣，但是過去以往的不動產還不能抵，新投資的部分可以抵，這恐怕在開始階段可能有稅負的變化，鼓勵企業投資，甚至投資量大的時候，可能一兩年可以不交稅，都抵扣了。
請注意，是2016年5月1日以后新投資的可以抵稅，之前的不能抵！這將大大刺激商業地產和寫字樓、工業園區物業等商用物業的去庫存，這將利好國內2.5億平米商業項目庫存的去化！
根據盈石集團研究中心統計，目前全國開發商旗下無法產生租金或銷售收入的商業項目體量已經達到2.5億平方米，為歷史最高水平。
根據國家統計局數據，2015年前十個月非住宅商品房中，開發企業已竣工但未能出租或銷售的建筑面積（包括辦公樓、商業營業用房及其他）達到2.5億平方米，比2014年同期增長25.1%，是2010年的1.74倍。雖然與住宅市場近4.4億平方米的待售面積相比仍有一定的差距，但是商業地產更昂貴的開發成本意味著它對資金的需求更加迫切。
一般情況下，商業項目的平均地價水平高于住宅項目約20%或以上，而它們的平均建造價格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的，高企的庫存給商業地產開發商帶來的資金壓力比傳統住宅市場有過之而無不及。
不少專家學者認為，具有操作性的是采取分幾年進行抵扣的方式。比如新建廠房投資1000萬元，按照11%的增值稅稅率，進項抵扣稅額110萬元，需要分若干年抵扣，這樣帶來的財政減收壓力會減小。
營改增的實際利好：商業地產和高檔物業可能受益更多
為更有效的進行直觀分析，我們引用中國指數研究院的相關研究，以某應稅房地產企業D舉例并以其為視角，測算在不同條件下該企業的稅負變化，本文所有測算均是建立在如下假設條件下：
1）某房地產企業當期營業額100萬；其中土地成本占營業額的35%，建安成本占營業額的25%，財務成本占營業額的3%，其他成本占比為10%；
2）在土地出讓情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權的行為不征稅；建筑業、金融業營改增后兩行業增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%；
3）營業稅為營業額的5%，附加費（包括城建稅、教育附加費等）為流轉稅的12%；
4）在沒有特殊強調時，我們均假設稅負傳導順暢，上游建筑企業能夠將進項稅轉嫁給開發企業，并且開發企業能夠將銷項稅轉嫁給消費者；
5)測算方法采用一般計稅方法中的購進扣稅法，應納稅額是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，公式為增值稅=銷項稅（營業收入*銷項增值稅率）-進項稅抵扣；進項稅抵扣額=成本*稅率。
營改增后房企加稅風險可能要大過減稅機會
稅率作為房地產業“營改增”的核心環節，是各利益關聯方關注的焦點。當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產業增值稅率或為其中之一。但不同稅率對于房地產企業的應交稅負有著不同的影響，僅6%的稅率下，營改增后企業稅負減少，因而改征增值稅后開發商仍面臨稅負增加的風險。此次政府工作報告提出要確保所有行業稅負只減不增。我們認為未來房地產業營業增在稅率、計稅方式上或給予企業更多的讓利。
表：不同稅率下“營改增”對企業稅負影響（單位：萬元）
建安成本占比越高越受益，更為利好高端商業地產、辦公樓和精裝公寓
購置出讓土地時，由于地方政府非企業身份無法開具增值稅發票，因而無法產生進項稅抵扣。此時，土地成本變動對企業稅負無法產生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業額中所占比例不同同樣影響到營改增后應繳稅額的額度。我們仍以上述假設進行測算，令房地產業營改增后增值稅率為11%，其他各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應交稅額越少。經過估算，若要維持稅負不變，則建安成本占比需達到營業額的半數以上。
表：不同建安成本對“營改增”后企業稅負影響（單位：萬元）
營改增后建安成本占比越高將越利好企業稅負抵扣。由于精裝修費用可以作為進項抵扣，以高檔住宅為主的產品線產品將明顯獲益。同時，商業、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營改增也將引導房地產行業由簡單開發銷售轉型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構建共贏的市場競爭模式。
另外對于產業地產企業而言，在當前產城融合大趨勢下，企業拿地成本相對較低，建安成本也較住宅、商辦地產低，因而企業主要需要控制財務成本及其它運營成本的進項稅抵扣，以減輕稅負。
對商業地產運營而言，稅收優化將成為一項競爭力！
商業地產是指作為商業用途的地產，常用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。對于房地產開發商而言，運作商業地產通常有“只租不售”、“完全出售+后續管理”、“租售結合”、“先售后租”等形式。
房地產企業需要考慮各種不同運作模式對商業地產增值稅處理所帶來的影響。舉例而言，營改增后商業地產業務可能出現的增值稅常見問題包括：
如何管理進項稅額與銷項稅額的匹配度：
與地產銷售業務類似，在商業地產的經營活動中也可能出現進銷項錯配的情況。相關企業應準確匡算進項稅額得以實現全部抵扣的時間表，一方面從財務管理上考慮進項稅額不能及時抵扣對房地產企業資金占用帶來的現金流影響，另一方面從業務運作模式調整上考慮如何使得進項稅額盡快合理合法抵扣銷項稅額；
如何識別商業地產收益的性質并區分其收入組成：
源自商業地產的收益在形式上表現多樣，這些收益既可能表現為不動產租金（可能適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（可能適用6%增值稅稅率），也可能包含設備出租、水費、電費、電話費、上網費、傳真費、物業管理費、裝修費用等名目的收入（可能各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。
因此相關房地產企業需要對商業地產的每一類別的收入在合同上進行合理安排和細致劃分，并做好會計資料支持，按各自適用的增值稅稅率進行申報，避免由于會計核算不清導致稅務機關按照最高增值稅稅率征收增值稅，從而導致較高的稅務成本。
只剩下1個多月了，商業地產企業你準備好了嗎？
挑戰和機遇往往是并存的，商業房地產企業需要積極行動起來，密切關注增值稅稅制對自身帶來的影響，在量化分析的基礎上，作出必要的調整，以實現稅務優化。德勤在《營改增 | 你必須知道的》欄目中，提到常見應對方案如下：
對具有不同業態的樣本項目增值稅稅負進行模擬測算，以了解在其他因素不變的情況下，營改增對樣本公司帶來的增值稅稅負影響，為后續銷售價格制定、供應商采購談判等提供參考建議。在測算過程中，企業需要從房地產業樣本項目的銷項稅額、進項稅額兩端出發，以了解營改增可能對收入、成本和費用帶來的影響和稅負變化率。
對供應商進行篩選和信息完善：考慮到增值稅進項稅額的抵扣，房地產企業需要對供應商進行篩選，根據商業實質的要求和具體業務的需要，考慮選擇具有一般納稅人資格的供應商。對于入圍的供應商，考慮到未來增值稅發票升級版的需要，在現階段，還應要求供應商提供完整的發票信息，為未來順利開票做好準備。
對過渡期合同進行梳理：一方面，需要對過渡期房地產項目進度進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種狀態，以考慮如何適用相關的過渡期增值稅政策；另一方面，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商或重新確認，并考慮簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。
對5月1日前的業務發票進行結算：及時就2016年5月1日前在會計上已經實現的收入、和確認的成本費用進行營業稅發票結算，以避免在營改增后，對5月1日前已實現的收入不能向客戶開具營業稅發票，以及不能就相關的成本費用取得營業稅發票的情況。
制定增值稅管理流程：及時制定房地產業增值稅適用政策及常見問題法規手冊，并制定發票管理手冊、業務流程操作手冊等，為不同業務部門提供相關的增值稅遵從指導。
重新審視公司的業務模式和組織架構：分析不同商業模式和組織架構的稅務影響，作出必要的調整，這可能涉及公司設立形式、運營模式轉換等方面，以實現稅務利益的優化。
做好增值稅內部培訓工作：除了參與金稅稅控設備培訓、稅務部門主辦的增值稅培訓外，房地產企業還應按財務人員、業務人員和管理人員，以及營改增實施前和實施后等幾個維度分別開展增值稅內部培訓。
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