社區商業指以特定居住區的居民為主要服務對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業;社區商業是城市商業的基礎，是滿足居民綜合消費的重要載體(含無店鋪的各種服務)，它與居民、社區關系密切，是承載社區公共生活的重要平臺。

社區商業的分類：

根據操作模式以及商住比例來區分不同性質的社區商業，各商業服務能級是有區別的。

社區商業的業態組合：

易揚(中國)認為百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑娛樂、社區養老九大類構成了未來社區商業的基礎業態。

鄰里商業(標準型)——面積一般在3000平米以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在1.5萬人以下;

居住區商業(中大型)——面積一般在3000-20000平米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3～5萬人;

社區商業中心(加強型)——面積一般在20000-50000平米，以生活百貨或大賣場為主力店，休閑體驗、生活家居、專賣、餐飲和服務，服務人口一般在8～10萬人。

社區商業業態組合規劃原則：

1.社區商業基本特性：超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態;

2.租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態;

3.是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況;

4.能否在項目目前條件下開業經營，培育商業氛圍;

5.符合商鋪建筑設計技術指標。

社區商業業態布局特點：

根據各業態的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。易揚(中國)認為從方便居民生活及合理分配資源的角度出發，要注意以下幾點：

1.在商業布局時，可優先考慮體現居民生活便利的業態，如超市、服務配套類和便利店等業態的位置，既方便社區及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用;

2.餐飲等業態有噪音、衛生等問題，在規劃業態時應避免影響到社區居民的正常生活;

3.對位置要求不高的業態可規劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。

相關業態的規模、配置需求：

社區商業中常見的商家：

根據操作模式以及商住比例來區分不同性質的社區商業，各商業服務能級是有區別的。

社區商業的特征:

特征一：商業功能是“便民、利民”，為居民提供日常生活需要的商品和服務。

特征二：社區商業的零售商業比其它商業項目的配比略低，休閑娛樂類的業態和配套商業(服務類)的業態配比要高很多。

特征三：社區商業的消費對象更偏重主婦、兒童及老年人，一般以家庭消費為主。

社區商業的發展方向:

近年受樓市政策的刺激，商業地產受到熱捧，社區商業在國家商業布局和城鎮化大力發展的前提下倍受關注，易揚(中國)判斷未來復合型的社區商業產品將成為社區商業發展的趨勢。社區商業的功能從加強社區服務、投資性產品演變為復合型社區商業產品，其規劃的專業性和業態的多元性將是其主要特點，能夠滿足人們在社區內體驗到娛樂、消費、養老、商務等便利，將是其在商業領域最具競爭力的核心優勢。

社區商業的成功運營源于屬地住宅開發的成熟，它的成功和區域內的入住人口、人口素質、消費能力、家庭結構，有著密不可分的聯系，對于新的住宅區需要一定時間來培育。體量相對較大的住宅片區，對社區商業的開發，要求開發商自身資金需有很強的實力。目前，銷售回籠資金及社區配套功能的社區商業產品已成為眾多開發企業研究的重中之重，不少開發企業著手思考社區商業的開發模式，以期實現既能幫助住宅產生溢價，又能減輕開發社區商業的所帶來的資金沉淀。

1.社區商業商戶的客戶來源主要是周邊小區的居民，商戶選址時更多的會關注到區域的因素，因此在社區商業的定位和招商中，除考慮本小區的因素外，對項目所在區域的情況必須進行重點分析和研究。

2.就目前看，開發企業自身品牌對社區商業的招商工作直接作用有限，而廣大商戶更對關注的也是社區的檔次、規模等因素，這就給更多開發企業做社區商業帶來了機會。

3.社區商業的統一管理為商戶打造了統一的形象，所有商戶的門頭尺寸、厚度、材質等各方面的統一規范要求，提升了廣大商戶的形象和品質，受到廣大商戶的歡迎，引進專業的商業運營管理公司對社區商業進行統一管理是未來的發展方向。

4.社區商業的商戶多數都為個體店，在面臨虧損時多數選擇調整定位，而不是關閉店鋪，所以說社區商業的商戶一般其自身的經營穩定性很高，他們更看重對社區老百姓的服務，希望通過自身的經營服務得到周邊居民的認可，獲得重復消費客源。

5.在社區商業規劃初始階段，要充分考慮未來商戶入駐物業使用的便利性，如：門前不要設立過多的臺階、殘障通道、商鋪一般不要高過兩層、外部要充分考慮門頭的展示面、內部要設立上下水和衛生間、最好有地面停車帶、公共休息區等等。只有將商戶和未來消費者的體驗充分結合，才能讓社區商業發揮最大的價值。

未來社區商業的開發必將成為國之商業發展的重策，易揚(中國)針對住宅片區開發將超前規劃，納入到項目統一規劃體系，在功能定位上更加細化，為了打造社區服務的理念，讓未來的入住居民感受到切實的社區服務理念，主力商戶的進駐將前置化，社區商業所引入的商戶將更加專業化、品牌化、連鎖化，針對一些社區商業中心，主力店的招商工作將大大提前，甚至是走定制化路線的開發模式，形成區域化的配套共享，滿足消費者消費的需求，真正成為承載社區生活的重要平臺。

文：派沃設計