零售或餐飲門店不論規模大小，都離不開下圖一的開店選址流程。首先就是城市市場分析，對企業的目標市場進行分析，然后將目標市場所在城市規劃不同的商圈類型以作為商圈準入的標準，根據標準來實際考察商圈內的潛在店址。

對業主初步談判租金，評估取得的可能性，如果達到一定的可能性則進入工程現場的條件評估（工程部分會在其它章節介紹），依各項評估指標生成立地報告書（如選 址評估網的評估報表及財務試算表），仔細測算第一年和未來五年的預估營業額、損益平衡點（BEP）、回報年限等并綜合考量是否能達到預期的贏利目標，如果 達到預期要求，則可進行合同簽約。以下簡述各流程重點及應注意事項。

1、城市市場分析

對城市進行市場分析，為開店提供詳細的城市背景信息。市場分析可以幫助店鋪開發人員以及營銷人員對目標城市有總體了解，在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。城市分析的主要內容包括：

1）目標城市的基本概況

• 地理信息：目標城市及周邊城市的面積、密度等地理信息，查看目標城市及周邊城市的地區地圖。

• 交通介紹：鐵路、高速公路情況

• 人口介紹：城市人口規模、人口分布、人均年收入與支出等

• 產業情況：支柱產業介紹

• 商業和餐飲情況

• 集客點地理位置、照片、簡介（面積、開業時間、年銷售額、進駐品牌介紹）

2）目標城市的主要經濟指標

• 當年的國內生產總值，以及歷年的數據

• 投資狀況，是呈發展趨勢還是衰退趨勢

• 當地城鎮居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供餐飲消費的收入比重，作為餐廳定價的參考依據

• 全市非農業人口統計數量，用來預測餐廳的客流量的大小及該地居民的消費水平和消費能力

• 居民受教育程度

• 居民生活方式、飲食偏好習慣

3）產業環境

• 商業繁盛情況

• 商業化的趨勢與潛力

• 地方政府優惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情況

• 從商圈類型的城市商業中心（每個城市最繁華的地段），看城市商業發展水平

• 考察大型零售/餐飲品牌的經營情況。國際連鎖包括家樂福，沃爾瑪，麥德龍，肯德基，麥當勞，星巴克，85度C等，全國連鎖包括萬達、華潤萬家、大潤發、永輝、真功夫，地區品牌如蘇果超市、北京物美超市等

4）社會環境

• 當地風俗習慣。

• 歷史文化。

• 民族結構。

• 國際交往，主要食品原料生產流通。

2、商圈規劃與評估

1）在目標城市劃分各項商圈類型，類型包括城市商業中心、社區商業街、交通樞紐、零售商圈和封閉商圈等。

2）實際考察各商圈類型，最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設施的調查、**量調查、可開店路段、可開店新址和競爭者調查的數據在地圖上標示出來。比如商圈 內學校、各辦公樓宇、醫院、銀行、賓館、車站等集客點的信息，以及商圈內主要和次要的競爭餐廳品牌的位置，交通主干道，高架，天橋，河提等信息都要在平面 圖標示出來。

3）然后以新址為中心勾畫一個同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對500米半徑的商圈進行分析。

4）商圈分析最重要的特點就是必須以事實為依據。零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動變動的，需要調查包括人口數量、職業、年齡、收入、生活習慣等等資料。顧客就是商圈，調查商圈就是調查顧客特點，所以說了解顧客就是了解商圈。

3、確定位置及考察店址

1）確定位置及考察店址關鍵就是對新址的店前主要**進行測算。在測算**量的同時需要注意**的速度，如果顧客總是步履匆匆經過這里，是來辦事或者是為某種 目的而來的，那么這些人不容易進入店，這樣的**量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么測算**要注意會帶來**計算的誤差。測算 **是在較慢的速度路過，就比較容易進入店內，這樣的**質量才是我們要測算的目標**。

2）不論什么業態，什么消費目標年齡層，都應當是測算店址一側經過店址主入口正前方的**。但在有些情況下，需要將店址對面**按一定比例計入總**量。下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來列舉說明這些情況下，**量的計算方法：

路寬大小的**：如下圖二，藍色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計算餐廳門店道路單側，步行雙向**數量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的**量，得出總**量=A。

如下圖三，藍色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒有障礙物或隔離欄，需要分別計算餐廳門店道路雙側，如紅色雙向箭頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步 行的**量，這種情況下的**量計算要將位于新址的對面（測算位置B）按50%比例計入總**量的計算，得出總**量=A+Bx50%。

步行街的**：下圖四為步行街舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是整個步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A），得出步行雙向總**量=A。

下圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙，當中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計算整個步行道路障礙物的雙側，如紅色雙向箭頭表示（測算位 置A和測算位置B），位于新址的對面（測算位置B）可按50%比例計入總**量的計算，得出總**量=A+Bx50%。

MALL商圈的**：下圖六適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業+固定居民區的環境，綠色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向進入商場，需要分別計算所有MALL的單向**量�？�**量=A+B+C。

4、租金初步談判及評估

在初步選定新址后，還應對相關的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進行評估：

1）未來5-10年內是否有拆違的可能，在租店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細的調查，包括政府規劃與政策。

2）房東背景調查：通過附近的中介公司側面打聽真正的房東(即產權所有者)的背景情況，同時了解租戶的歷史情況以及租金方行情，以利于下一步的租金談判。

3）房租價位談判：先了解房東的出租意愿，向附近類似的門面打探一下，租金價位是否和歷史信息基本一致，以及租期和可簽約的日期的大概情況。

5、工程現場的要點

以餐飲業為例，餐飲業因不同業種、品牌和規模，對工程現場的營建標準也有所不同。例如：西式快餐業可以參考表一各工程項目的要求，包括A店面現況高度，B給 排水，C電力供應（面積的大小對電力的供應要求都不同），D空調工程，E排煙工程，F衛生工程，G招牌工程，H外立面工程，I結構體的要求。這些要求事先都要在合同簽約時與房東交涉，并得到房東的同意與配合。

6、合同談判

1）免租裝修期：以下表二為例，一般情況下免租裝修期45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內開店。

2）租金及押金：在與房東砍價前，自己已經做過未來的營業額預測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權衡以討價還價，盡可能取得合 理的價位。另外，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比例的利潤。 押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預付兩個月租金。

3）續租和租期：比較有規模公司一定事先考慮到續約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調整在5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整系數12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年十年。這些都是談判的重點。

7、立地報告

立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業額進行預估，以及投資回報進行財務分析后得出的一份總結。如果覺得新址和曾經評估過的店址人 流量基本一致情況下，那可不做**測算，通過對等店的方式，來預估新址的營業額，通常用在社區型商圈。瑞星選址管理軟件的連鎖定制版的立地報告包含16項 如下：

• 新店選址申請書

• 門店租賃要件調查表

• 門店工程配套條件表

• 開發基準表

• 商圈評估表

• 競爭對手分析

• 客流量分析

• 租金成本計算表

• 對等店應收預估表

• 新店裝修工程費用預估表

• 門店損益分析表

• 未來五年預估損益表

• 商圈示意圖

• 商圈圖說明

• 商鋪實景照片

• 門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

8、合同簽約

相關部門依立地報告的評估，總結判斷達成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：

1）承租人的主體資格：商鋪作為不動產，出租人必須是商鋪的所有權或者使用權人，若是所有權人，應依法取得房地產權證；若是使用權人，應有合法租賃憑證及允許轉租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經過共有人書面同意。

2）租賃物的用途：租賃商鋪必須確認房租賃物的用途。租賃房屋用途為商業用房。否則，無法辦理營業執照，沒有營業執照是開不了業的。

3）租賃期限：根據《合同法》214條的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

4）轉租：因商鋪經營風險較大，故在經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中予以明確。

5）租賃合同登記：在租賃合同成立后，合同當事人應將租賃合同送至房管部門登記備案。未經登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。