在經歷了一季度的相對低谷之后，今年二季度，上海零售物業市場將迎來一個供應小高峰。據仲量聯行統計，今年二季度上海零售物業供應總體量將接近50萬平方米。由于國內經濟形勢不明朗、電商沖擊等因素，此前上升迅猛的快時尚品牌增速也開始放緩。為了應對零售需求新變化，業主在積極改變招商策略，引進科技類、運動類等新興業態，推動主題街區、主題公園等娛樂、文化創意類需求在國內興起。

現狀招租仍艱難 快時尚增速放緩

第二季度，上海零售物業供應總量將在50萬平方米左右，其中包括核心商圈的一個項目約4.3萬平方米，非核心商圈的兩個項目約18.8萬平方米，以及郊區商圈的三個項目約25.7萬平方米。本季內預計竣工的項目均定位中端大眾市場，尤其是非核心及郊區商圈的項目，預計會招入很大比例的餐飲及娛樂親子類商戶。

事實上，二季度新增供應中有不少是一季度延遲上市的，這種情況在全國各地都有發生，尤其是零售商業地產供應量持續過剩的城市。如成都、天津，二季度入市的購物中心有的經歷了約一年甚至更久的延遲，主要由于短期內供應量過大，導致部分競爭力不強的項目招商困難，加之區域內競爭加劇，業主希望在更成熟的時機以高簽約率進入市場。就連北京、上海這樣的一線城市也有購物中心經歷了一個季度到一年不等的延遲，主要是由于一些業主和租戶在商務條款等方面的不一致。

由于國內經濟形勢不明朗，加上電商沖擊等因素，零售業持續走下坡路，導致很多實體商業的租用面積不斷縮水。供應量增加，而租戶需求減少，這樣的現狀更令零售物業的招租困難重重。

受海外購買及網上購物的沖擊，前幾年在國內發展風光無二的奢侈品牌銷售業績紛紛出現下滑。如：路易威登在三月關閉了上海和山西的兩家門店。而此前作為零售業黑馬異軍突起的輕奢品牌雖然仍保持擴張態勢，但部分品牌的擴張已有所放緩。作為很多零售物業主力店的快時尚品牌雖然受網上購物影響較小，但仍出現凈利潤的下滑，如：優衣庫在中國區的凈利潤大幅下滑12.4%。同時，考慮到經濟下滑等因素，快時尚品牌在2016年的擴張速度也有輕微的放緩。

目前需求最為強勁的仍是餐飲業態，尤其是定位中端的家庭型餐飲，如：外婆家;以及快餐休閑餐飲，如星巴克、漢堡王等;包括DQ、鮮芋仙在內的部分甜品品牌在華北區市場也較為活躍。然而令業主方頗感為難的是，這些餐飲品牌雖然需求強勁、積極擴張，但租金支付能力有限，可以填充面積、聚集**，但不能帶來較高的租金收入，因此并不是業主的最佳選擇。

對策挖掘新需求 科技主題類方興未艾

在這種情況下，挖掘新的消費需求、引入符合需求的零售商，顯得尤為關鍵。除了餐飲和兒童業態外，科技類品牌近一兩年來發展迅速，方興未艾。該類品牌大多選擇具有良好展示面的首層零售區域，作為其體驗店。

例如：樂視TV在天津世紀都會首層開出約100平方米的店鋪，其在北京的最大旗艦店有望落戶其剛剛購入的世貿工三項目;Apple于第一季度在天津恒隆廣場以及大連恒隆廣場分別開出當地第二家直營店，繼續加速完成其在2016年底中國區達到40家直營店的目標;與此同時，國產品牌小米將進駐上海大悅城二期以及鄭州丹尼斯大衛城百貨。伴隨著越來越多大體量購物中心的入市，充足的室內空間推動主題街區、主題公園等娛樂、文化創意類需求在國內興起。如，哈爾濱樂松購物廣場對其餐飲進行全面調整，形成歐式室內主題餐飲街區。又如，北京朝陽大悅城項目在其6層加入了創新生活方式主題空間“悅界”。

針對這些需求的變化，零售商業地產的業主也在積極適應、相應調整，以吸引新興需求的租戶進駐。比如說在選址上更關注細分市場，明確定位、實現差異化，尤其是增強項目主題性和體驗感。” 專家表示，“例如大部分新建物業都會增加體驗式業態和兒童業態的占比;也有大量原有物業通過提升服務質量，例如引入微信平臺等科技因素優化消費者的體驗感，在競爭日益激烈的零氛圍下，獲得了零售商的親睞。”

專家建議，對于表現良好的零售項目，業主應該增強創新，不斷優化服務及引入新元素或新主題，形成持續不斷的新鮮感，以滿足日益挑剔的消費者需求。而對于面臨高空置率的零售項目，業主則要嘗試引入餐飲、兒童等表現強勁的零售業態來增加入駐率和客流。在項目成熟后，再進行定位升級或租戶調整，引入更多服裝等零售業態，增加租金收入。