電商沖擊、招商難、業態單一、客流少……在這種大環境下卻總有些購物中心突出重圍，動輒月均客流就過百萬。他們是如何做到的？墨砌建筑認為當今購物中心的突圍之路就是嚴謹縝密的定位、營造適合的主題環境、創造新的消費需求，讓你的購物中心具有唯一性！
商業地產競爭激烈，不合理的轉型依然死路一條！
國內越來越多的運營商感覺實體商業已然風光不在，曾經風靡一時大型購物中心為什么會變得如此難？
Ø電商沖擊下，人們消費習慣發生了巨大的轉變，消費者的支付手段、消費場景、消費目的都在轉變；
Ø商場業態同質化嚴重，沒有核心競爭力；
Ø購物中心飽和或過剩，有的城市商業地產人均面積超過7平方。數據顯示，2015年，一線城市的商業空置體量達342.9萬平方米，平均空置率達7%；二線城市商業空置體量1918.8萬平方米，平均空置率達21%；三線城市最為嚴重，商業空置體量1089.2萬平方米，平均空置率高達28%。
為了改變這種局面，很多購物中心都在想盡辦法轉型和創新：改變定位，重新裝修，升級硬件設施；提高體驗類商業項目占比，將消費群吸引到線下。這些做法最初能給消費者帶來一定的新鮮感，但形式極易復制，那么，有沒有一種模式，能讓你的商業中心有極高的辨識度、難以被模仿，使客流不請自到呢？
兩家讓人驚艷的主題購物中心的成功秘籍
上海K11藝術購物中心
上海K11購物藝術中心位列上海購物中心之首。今天的K11是由2002年竣工的新世界百貨裙樓翻新而來。改造前的新世界百貨因店面老舊、品牌檔次低；業態單一，布局、動線混亂等弊病早就淹沒在淮海路商圈中。
2012年，新世界百貨翻新變身為上海K11購物藝術中心。翻新后，商鋪租金增長了70%，辦公樓租金增長了30%，**量自試營業以來平均每月高達100萬次。這些驚人的數據是如何做到的？
1、主打“當代藝術”主題，舉辦藝術展覽等體驗式項目，為商圈提供業態補充。K11將核心目標客群鎖定在25歲到38歲之間。定期舉行藝術展覽、藝術工作坊、藝術家沙龍。消費者可以在商場的3000平米的藝術空間欣賞當代藝術展，在負二樓學習烘焙，上素描或陶藝課，看樂隊演出，在三樓的體驗生態農場能有效的吸引客流進入高層區域。
舉辦藝術展覽的同時售賣衍生品。2014年的K11購物中心展出了40幅莫奈真跡以及12幅雷諾阿等印象派畫家的作品，觀展人數總計達40萬，單日最高達6000人次。展覽期間，K11營業額增長了20%。
購買了價值不菲的國內外藝術展品，在客流不易達到的地方設置藝術展覽點，不動聲色的引導著客流動線。K11將藝術品變為親近實用的物品，消費者能更近距離的與藝術接觸。
2、招商方面，藝術主題與藝術類品牌業態搭配實現雙贏。商場主題和品牌定位契合度高，深度合作后可以幫助品牌進行傳播。品牌則為商場設計專屬定制產品作為回饋，二者達到共贏。
從餐飲到服飾，上海K11里有20%的全新品牌，很多是首次登陸中國。K11為眾多國際一線品牌構建獨一無二的平臺，將商業與藝術氛圍完美結合。比如Burberry就沿襲倫敦攝政街上的旗艦店風格，為K11的設計提供特定款；MaxMara有一家當代藝術博物館，與K11長期進行藝術家交流活動，MaxMara也為K11提供了定制系列。
3、對外合作上，建立自己的藝術基金會，專業團隊運營藝術產品。其藝術家資源庫為購物中心的藝術展示提供了儲備。
4、改造產品，用創新減少成本。停車場設置在商場的最高層6-9樓，此處商業價值較低，改造成停車場在國內少見。將地下三層改造成本高、出租回報率低的區域改造為體驗式藝術展廳，增加客群和門票收益。
北京住總萬科廣場
在北京，什么最難？當然是呼吸新鮮空氣了。于是北京住總萬科廣場就打造了區域內最“綠色”生態購物中心與首家無霾商場。
北京住總萬科廣場位于大興區舊宮鎮核心區，緊鄰地鐵亦莊線舊宮站，建筑面積6.3萬㎡，定位為精致生活引導者，5月1日開業當天客流量達13.6萬人次，營業額突破600萬元，累計會員數量突破18000人，開業店鋪141家，開業率98%，招商簽約率達到100%。
在打造綠色生態購物中心上，住總萬科廣場用了下面幾招，大大超過同體量商場開業招商率：
1、用新風除霾系統和室內動物園吸引客流。
該項目最大的創新亮點在于覆蓋整個商場的新風除霾系統，霧霾天市民可以到商場呼吸新鮮空氣。除了能在商場內看到各區域的空氣指數，消費者還可以通過商場微信公號實時了解商場的空氣質量，在家就能決定是否要來商場避霾。
打造空中動物園“V-ZOO”和屋頂花園，消費者在商場就親密接觸羊駝、孔雀、兔子等動物以及綠地，花園區域增加親子游樂中心，吸引家庭消費群體。
商場外觀建筑設計靈感來自16世紀畫家彼得·勃魯蓋爾的名作《巴別塔》，室內裝修設計靈感來自劉易斯·卡羅爾傳世之作《愛麗絲夢游仙境》。憑借設計，北京住總萬科廣場在尚未開業之際，就已經奪得了多項大獎。
2、招商上加大新品牌的比例，增加餐飲占比，引入兒童教育等項目豐富業態。
近50%品牌為首次進入京東南區，引入兒童俱樂部、兒童教育培訓項目，填補了區域空白，提升區域消費者的生活水平，滿足生活需求。餐飲占比最高，實現100%明廚亮灶。解除消費者食品安全衛生后顧之憂。
如何打造你自己的主題商業中心？
從四個方向出發找到適合自己的主題：
1.從自身原有優勢、固有品牌出發。
2.利用與外界環境的差異化進行反向主題設計，形成巨大反差，吸引客流。例如身處沙漠的迪拜造了一個海洋主題的Dubai Mall，內部有一個世界最大的水族館視窗、水下樂園等與水有關的主題項目。
3.把當地的地理地貌、歷史典故變成商場主題。比如以大峽谷景觀聞名的土耳其則在伊斯坦布爾Levent金融區建造了一個Kanyon購物中心，其波浪式的建筑設計靈感來自大峽谷，消費者行走在每一層都能俯瞰峽谷中心的活動，有移步換景的效果。
位于奧地利、意大利、斯洛文尼亞三國交界處的ATRIO，借由其位于三國交界的地理特點，在中央廣場安置了一幅170平米的鳥瞰照片，以1:6000的比例展示三國交界的地形圖。顧客可以在圖上行走，獲取“從一個國家走到另一個國家”的購物體驗。
4.及時發現優勢項目，快速轉型并改造。比如深圳車公廟片區的東海城市廣場，最初定位是一家購物中心，幾年前多家商鋪撤場，一度瀕臨關門，后來開了幾家兒童培訓機構，吸引了越來越多的教育機構駐點，如今變成深圳知名的教育培訓式商場，定位搖身一變成為“一站式兒童成長體驗中心”。
如何找到更精準的項目定位？
找到一個適合自己的主題，只是第一步，現在城市分化嚴重，你所在的城市每個區域也分化嚴重，適合你的主題到底是否適合現在的區域，能開多大，還需要更精準的定位。
1.調查該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計。
2.了解輻射區域內的顧客需求和消費水平。如項目所在區域老齡化嚴重，則不適合建造兒童主題商場；若建在高校附近，則適合文化藝術類主題，但因學生購買力低，不宜定位高端業態，可以引進密室、鬼屋等新奇業態。
3.招商品牌與主題的契合度。如果以兒童為主題，則要圍繞兒童為中心，引入兒童游樂、培訓、書店、攝影等相關業態。若以年輕人為為定位，則吸引潮牌入駐。
4.預留調整空間，適時調整。業內觀點認為，每個商業項目至少需要五年的時間來調整。比如開業以來，上海K11的品牌調整幅度在10%-15%左右。
主題運營
主題式商業地產的打造并不是純粹為了吸引購物人群，而是培養消費者的生活方式，改造他們的消費習慣，這樣才能不可取代。誰能夠參與構建當地的文化，誰就能顛覆市場。
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