賺錢的簡單邏輯：開源與節流;省下的就是純利潤。本文即討論如何在不降低消費體驗且不大幅度增加投資成本的基礎上的重要省錢大法。

拋出以下觀點：

1、50%的成本由前端設計方案決定。

2、20%的成本由設施、設備、材料選型決定。

3、30%的成本由后期管理水平決定。

其中1、2項由屬于建設前端控制的范疇，需要在建設期帶著后期經營管理的經濟思路來綜合平衡，需要專業的商業管理團隊的全程介入，強勢主導。

一、卓有成效的項目建設前端的成本控制手段。

1、商場大門的選型，決定后期的人工成本及空調能耗成本的節約。

首先是雙層門設計，然后是做到自動關閉:要么是電動式感應滑門，要么是手動推拉且能自動回彈門;從客流發展提升及維護難度的角度，顯然是后者更加經濟合理;以此起到良好的節能效果;即重慶萬象城的選型。

2、商場地磚的選型，直接決定后期維護成本。

如果不是奢華購物中心，強烈建議棄用需要高頻率拋光打磨的天然石材及人工石材;否則光是經常性的石材維護每年就會吞掉動輒數十萬的凈收入，而且此類投入根本不產生任何經濟效益，這種錢實在花得冤枉和不理智。

TIPS:看看亞太區商業地產基金凱德商用旗下的凱德廣場系列產品及龍湖的天街系幾乎不會在公區大量選用石材鋪貼，就可見一般了。

3、衛生間里的省錢門道。

3.1照度應當大幅度低于公區，讓這個方便的空間更有私密感，提升顧客在這個場景下的安全舒適自然體驗;而且直接減少了線材、燈具的使用，省電的效果則自然實現。

3.2用創意設計的水槽方式替代單個洗手盆的常規組合，可直接降低營運過程對洗手臺面的維護保潔工作量，可剩下不少人工。韓國部分購物中心、百貨商場即采用的此類選型。

3.3棄用馬桶，全部使用普通蹲便器(殘障特殊人士專用蹲位除外);直接降低衛生間的蹲位保潔難度，同時避免國內社會公眾對公共衛生間馬桶衛生狀況的顧慮所致的尷尬及不安去的使用場景。

3.4棄用手動沖水，全部采用“自動感應+手動按鈕”組合，簡約的設計，美觀實用，提升使用體驗，減少損壞幾率。成都大悅城即采用的此類選型。

3.5多配干手機替代擦手紙巾，每個衛生間至少兩臺，分開設置，既環保，又減少了垃圾的產生量，降低了保潔工清理垃圾的工作量。

3.6龍頭及皂液盒全部采用自動感應裝置，節約且方便，但選型一定是非常考究的，否則會帶來使用的不便及損壞幾率大增。

4、公區照明省錢大法。

4.1客流公區的照明線路至少分兩組布線，便于經營過程中根據室外自然光的照度靈活控制開啟照明燈的數量，實現節能及調節室內照度之目的。

4.2物流、消防疏散通道的照明采用聲控燈組，最大程度省電。

4.3采用節能效率與光源品質均衡的LED燈具的節能效果會非常明顯。

5、玻璃天頂的節能措施。

5.1適度減少玻璃天頂的面積，提升項目的節能系數，挑空中庭不見得越大越好，最好是大小錯落分布，面積區間300-1000平方米即可。

5.2玻璃天頂隔熱系數提升手段：貼隔熱膜+電動遮陽簾兩種形式相結合，最大程度降低夏季空調能耗散失。

5.3玻璃天頂處的照明全部采用光感燈組，實現玻璃天頂燈光根據室外照度自動開啟，降低能耗。

5.4高空需要維護的重要節點中庭，可以考慮加裝滾軸式收納軟梯，便于后期高空維護的便捷性，減少云梯的需求及每次使用時的興師動眾。

6、扶梯選型：采用變頻扶梯，降低空駛能耗。

7、后勤通道裝修標準控制。

7.1從商場客流公區通往衛生間的通道高標準，精裝修;其余非客流后勤通道則簡裝即可，做到簡潔、耐用、易維護即可。

7.2后勤通道多用緩坡來消化高差，利于商家貨物運輸。

8、車庫智能化系統。

8.1車庫出入口：高精度、快速車牌攝像識別、高速起落桿成標配，最大程度降低人工成本。

8.2車庫室內：空余車位誘導系統必須是標配。

8.3車庫室內照明：節能燈組選型，至少分兩組，且分組加裝時空器，利于夜間及非高峰期關閉1組，實現省電的目標。

9、車庫功能性強制標準：

9.1車庫入口凈高不低于3米，為中型貨車及餐廚垃圾運輸車輛的便捷進出提供可能，避免人工卸貨代理的低效及成本。

9.2車庫層高不低于5.1米;一方面為貨車流線提供充足的凈高空間;另一方面為后期車庫改造為機械車位，增加停車數量留下余地。

9.3干濕垃圾房、卸貨區的設計必須基于機械化、自動化作業進行前瞻性的考慮。

10、設施管理的智能化。

10.1設施設備的全部可實現遠程開關，減少后期人工干預帶來的人工成本支出。

10.2店鋪能耗數據的遠程采集、匯總、分析，減少手動抄表的人工成本支出。

11、室內外廣告媒介的電子化。

盡量擴大商場外立面、室內客流公區、節點中庭、車庫節點的電子屏應用范圍，以減少后期商場推廣營運階段的海報架、寫真等的使用量，以降低持續的制作成本，本質上提升廣告促銷資訊的傳播效率。

商場公區大規模的電子屏的應用還能為后續各類營銷、推廣、社會化活動的舉行創造極佳的場景感及氛圍渲染，也是商場向智能化、電子化邁進的一種標志。

12、屋面雨水收集系統的事先規劃。

把收集的雨水注入專用儲水箱，雨水過濾之后用于衛生間馬桶沖水、清潔、旱噴、綠化用水，細水長流，省錢的同時也是綠色環保理念的踐行。

以上措施的因地制宜地應用，每年節省的剛性成本支出至少是百萬級的。

第二部分：營運期的成本控制手段

1、結合經營需要，各類設備開關時間的科學確定，在能夠確保服務效率的情況下，如果設備設施的開啟時間每天減少30分鐘，一年下來的節能總額也是相當可觀的。

2、衛生間紙盤、保潔用品、洗手液的精細化管理。

3、在確保舒適度的前提下，室內空調溫度的合理設定。

4、推廣方面的成本控制是大頭。

4.1在保證品質感及協調性的基礎上，主動思考、積極發動場內商家持續舉辦公眾參與性活動，主動嫁接無競爭場外資源來商場舉行公眾參與性活動……以此減少商場方硬性活動推廣的投入。

4.2以商業共享空間的客流價值換取商家的資源性投入，發動商家提供商品、創意、投資來裝點美化室內公共空間，以適度節省美陳的硬性投入，并極大的有利于商家的形象傳播。

4.3主動積極的協同所在地政府資源，爭取調性合拍的社會公眾活動在商場持續開展，帶動客流的同時還可以爭取到良好的政府環境、免費的媒體曝光機會，是實在的費用節約之舉。

4.5特定團體社群的持續關注、溝通及影響也將起到事半功倍的效果(如周邊單位、社區的友好合作，長情關懷)

以上思路執行得當，每年省下百萬級支出，是非常具有可行性的。

(TIPS:謝尚偉2016年7月21日于江北嘴CBD財信廣場)