大變革與大整合時期，上海這座全中國商業地產發展最為霸氣側漏的魔都，終是“在劫難逃”。不僅迎來了眾多名號響亮的商業運營“教科書”，也送走了不少黯然離場的失敗者。而如今，一頭隱忍十年、令業界嘆服的商業巨獸還在低調前行。
從最初的不被看好，到如今年營業額超過15億元，上海大寧國際商業廣場用十年時間告訴世人什么是隱忍與堅持。
搜鋪網記者了解到，上海大寧國際商業廣場購物中心商業建筑面積為10.5萬平方米，從2003年拿地立項，到2006年10月22號正式開業，至今10年間，商業部分年營業額翻了近4倍，哈根達斯、DQ、星巴克、艾格、釜山料理、漢泰、藍蛙、巴黎貝甜、屈臣氏、卡通尼、CGV等多個品牌業績及坪效均位于全市前列，就連1樓的商鋪租金也翻了幾番，直逼市中心核心商圈。
上海大寧國際商業廣場
樓宇向導
十年發展 吹響商業集結號
眾所周知，魔都從不缺商業。尤其是在1997年前后，隨著上海第一個都會型購物中心梅龍鎮廣場、地區型購物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城相繼亮相后，購物中心這一新興商業業態便在魔都——上海開啟了漫漫征程。搜鋪網記者了解到，目前上海大中型商業項目數量己超過200家，每年新開業各類購物中心的數量也由以往每年不足10家，猛升至每年50家左右，這導致購物中心已經成為上海商業的絕對主導力量。
而在以大寧國際商業廣場為圓心的半徑5公里范圍內，更是用十年時間直觀展現了上海新興商圈的發展歷程（由于河流及鐵道和路網的阻隔，部分項目實際直線距離不足5公里）。
據搜鋪網記者了解，早在2006年大寧國際商業廣場開業前，當地最近的商場只有南側3公里外的嘉里不夜城太平洋百貨這一中小型百貨（不含家樂福世紀聯華大潤發沃爾瑪等超市大賣場），周圍居民主要被南京東路和四川北路兩大傳統商業街輻射，共和新路部分沿途居民消費力則被便捷的地鐵一號線輸送到了南京東路、淮海中路和徐家匯（雖然距離稍遠但出行便利）。
即便是將范圍擴大到周圍5公里，當時當地的大型商場也是主要集中在南向黃浦南京東路和靜安區南京西路，諸如新世界城、來福士、第一百貨東方商廈、梅龍鎮廣場、恒隆廣場、久光百貨，其中來福士和長壽路亞新等均為中小型購物中心，其他項目主要是百貨商城，缺乏一站式大型家庭購物中心。大寧西側普陀和寶山更是只有直線距離3.8公里的大華虎城（當時1期規模較小），東側虹口只有小型的瑞虹生活廣場，北側只有5公里外的寶山景瑞生活廣場（分割銷售沒有合力）。故大寧國際商業廣場開業后成功吸引了大量蘇州河以北居民。
在2006至2010年間，大寧國際商業廣場進入開業初期階段，周圍居民大量導入，方圓5公里范圍內的大中型購物中心也開始出現，包括上海大悅城1期、曹家渡悅達889。若將范圍擴大至周邊6公里左右，則還包括五角場萬達和百聯又一城。
2011年至2015年，大寧國際商業廣場進入成熟階段，業績蒸蒸日上，但周圍5公里半徑范圍內的競爭對手也不斷涌現，例如：東側的虹口凱德龍之夢（影響較大）及虹口百聯（已停業），西側的大華虎城2期嘉年華，南側的大悅城2期，北側的協信中環廣場、寶山長江國際第六區奧萊、盛源國際與大連路寶地廣場和嵐皋路品尊國際（規模均較小），靜安寺越洋廣場和晶品及靜安嘉里中心（靜安寺由于需要換乘對大寧國際實際影響很小），以及新普薈。至于半徑范圍6公里左右的寶山萬達廣場，雖然距離較遠，但由于寶山萬達至大寧國際商業廣場之間有地鐵一號線連通，且僅隔3站，故實際對大寧國際截流影響較大。目前大寧國際商業廣場的主力客流輻射周圍3公里客群。
2016年，閘北與靜安區合并，大寧商圈升級為遠期市級商圈，大寧國際商業廣場也進入十周年新征程，周圍對手更是如雨后春筍般出現，僅半徑3公里的大寧商圈范圍內就有4大項目：大寧音樂廣場（2016夏開業）、大寧大融城（原星光耀2017開業）、久光大寧城、大寧地下城。周邊3-6公里范圍內還有十來個在建購物中心項目如：彭浦佳程廣場、涼城SOLOTOWN、大場日月光、瑞虹月亮灣、虹口綠地彩虹灣生活廣場、真如天匯廣場及星光耀、真如高尚領域、四川北路金光星薈中心、提籃橋金光中心及金茂攬秀城、南京西路興業太古匯等。
幾乎不難預見，群雄逐鹿戰局一觸即發。而這其中，作為商圈開局者，10年來大寧國際商業廣場也在克服重重困難，無論是剛開業時的不被看好，還是要從盤根錯節的巨頭圍獵中成功突圍……然而，真正的考驗可能才剛剛開始。
決戰商圈 群雄逐鹿各出奇招
商業地產是一個暗流涌動卻又殘酷無比的戰場，身處局中的各路運營者們必須時刻保持警醒，否則將不進則退。所以近年來，各大購物中心轉型升級、業態調整現象愈加頻繁，使出的手段也越來越高。
諸如，上海大悅城在開出二期之后，將一期項目的地下餐飲業態全部撤場，換成美妝零售世界，與二期項目地下層的美食世界相對呼應，各具特色。曹家渡悅達889直接引進了上海市中心最大也是唯一的免稅店中服上海免稅店，以取代原來的已有30年歷史的上海中服出國人員服務中心免稅店。與足球有不解之緣的虹口凱德龍之夢則打出了組合拳，不僅與智能科技牽手，還先后引進了以上世紀二三十年代的老上海為背景的“上海人家”、高人氣韓國冰淇淋品牌REMICONE、韓寒的“很高興遇到你”、港式茶餐廳“山丘”、薛之謙的火鍋店“上上謙”等知名品牌，打造明星+地標雙效應……
但從距離和定位上來看，大寧國際商業廣場的最大對手還將是不遠處的“四大金剛”——大寧音樂廣場、大寧大融城、久光大寧城、大寧地下城。搜鋪網記者了解到，這四個項目的品牌檔次從中端到高端，即將在未來三年內依次綻放，與大寧國際商業廣場展開“貼身肉搏”。
其中，大寧音樂廣場已于2016年夏季開業，其最值得一提的是委托享譽世界的美國WET設計事務所為項目度身定制了一組大型水景音樂噴泉，將音樂、藝術、文化融入商業經營，在品牌選擇上也非常用心，不僅擁有靜安區唯一的IMAX電影院——海上明珠國際影城。還與周杰倫鼎力支持的餐廳JCafé合作，后期運營過程中周杰倫也會調用自己的人脈關系在大寧集團項目中開展多形式的音樂活動。
由原大寧星光耀項目蛻變而來的上海大寧大融城預計將在2017年開業，這是繼龍湖、協信之后，又一殺入滬上的重慶購物中心軍團成員，項目定位為中產家庭客群，與大寧區域匹配度非常高，與協信星光廣場、久光、大寧國際尋求差異化空間，既滿足閘北大寧片區又滿足寶山大華片區消費客群。
久光大寧城則是老牌高端商場的再次出擊。在此之前，受疲弱的市場氛圍影響，利福國際在上海的另一個項目——久光百貨在放緩的零售環境下掙扎求存，其2016年上半年銷售收入較去年同期減少1.2%，淨利潤下跌3.9%。而此次，久光大寧城預計2018年12月竣工，屆時，其將與上海久光百貨協同作用，繼續鞏固及加強利福國際在中國百貨市場的地位及競爭力。
至于大寧地下城，其作為繼大寧音樂廣場之后大寧中心廣場的第五期項目，未來將在這里實現地鐵1號線和21號線的換乘，消費人流毋庸擔憂。
幾乎不難看出，未來通過地下通道及地上連廊聯通，這四大項目將增強合力，推動大寧商圈格局驚變。其中，久光大寧城及大寧地下城如能和毗鄰的大寧國際商業廣場有效錯位，也勢必將大大加速大寧市級商業中心的形成，但對大寧國際商業廣場的調整升級要求也將更高。
（綠色代表未開業，紅色代表已開業）
全面爆發 大寧國際業態調整越調越勇
自然，大寧國際商業廣場也不會坐以待斃。尤其是在競爭異常激烈的一線城市，商業環境的變化、對創新的高要求以及消費者消費需求的異變，已經為商業地產市場帶來前所未有的挑戰。作為經歷十年風雨的大寧商圈開局者，大寧國際商業廣場也深諳商業生存之道，大范圍的升級調整也就在所難免了。
搜鋪網記者了解到，在開業至今的10年時間里，大寧國際商業廣場曾對現有鋪位進行過多次分割重新組合，并通過工程改造利用閑置空間增加鋪位。
截至目前，除去8家（占比4%）新增鋪位，大寧國際商業廣場僅有37家（占比18.5%）鋪位沒有調整過，其中哈根達斯、DQ、巴黎貝甜、星巴克、屈臣氏、CGV、大潤發、卡通尼樂園、運動一百、BLUEFROG藍蛙的業績更是在上海名列前茅，漢泰、弈品圍棋會館等非連鎖品牌如今也發展成為連鎖品牌。
至于其他155家（占比77.5%）鋪位，則均經歷了至少一次調整，更有甚者已經調整過3-5次。涉及范圍主要是從品牌架構、硬件設施、客戶服務、購物體驗等方面著手。
而這當中，緊跟市場趨勢進行業態創新是必不可少的重要一環。
從零售方面來看，大寧國際商業廣場裁減了最初的內衣區、家紡床上用品區及主力百貨INBASE和國美電器，引入了化妝品、鞋類商品集合店以及歐時力、FIVEPLUS旗艦店，并保留了運動一百運動集合店，ONLY、VEROMODA、JACK&JONES等品牌也為了展示形象將原有店鋪擴充成占據上下2層的大型門店，這直接導致大寧國際商業廣場的零售品牌有所增加，但品牌豐富度略有降低。
娛樂方面，從開業初期的4家到至今的8家，兒童娛樂業態占比正在逐漸增加，但最大亮點還屬引進了國內首個專注于國際優秀兒童劇的微劇場品牌——小不點大視界兒童劇場。服務方面，則增加了不少美容美體店，但比較可惜的是——由于沒有合適的鋪位，沒有導入寵物服務。
當然更為重要的是，針對現下火爆的餐飲消費市場，大寧國際商業廣場還強化了餐飲業態的品牌占比。雖然其曾將原街區1-2樓的5個餐飲鋪位轉為坪效租金更高的零售服飾，但同時也利用8號樓KTV及冷區改造餐廳，將10號樓原內衣區改造為甜品區，并將大面積餐廳拆分成多家特色中小餐廳，吸引了諸多特色品牌入駐。包括首次進入中國的餐飲品牌，如在近期開業、跟衣戀合作的手工咖啡香啡繽。
只可惜，由于街區鋪位面積偏大，大寧國際商業廣場也沒有地下室商場，導致很多特色小食難以落位。與之相較而言，同屬崇邦集團旗下的金橋國際就明顯更有調整空間優勢。
走心營銷 既要軟實力也要體驗式消費
商業發展到今天，購物中心都在倡導體驗式消費。而大寧國際商業廣場通過十年努力早已將這一理念貫穿到整個購物中心的運營之中。
一方面，大寧國際通過層層遞進的各種“走心”的體驗活動和持續不斷的情感行銷，將項目打造成為目標顧客喜聞樂見的“家的延生——第三生活空間”，從而收獲大批大寧國際粉絲的忠實擁躉，并成為這些粉絲的首選公共會客廳與消費主場。
例如，會員服務是百貨公司的長處，國內購物中心通常較少涉足，但大寧國際卻以客為本、專門設立了貴賓服務室，并設有：脂肪測量儀、免洗消毒液、飲用水（夏季）、鏡子、禮品包裝、針線包、會員卡積分及禮品兌換、雨傘、輪椅、嬰兒車、移動電源、急救箱、美甲包、工具箱......最新升級擴容成VIP貴賓服務室之后，更進一步增加：音樂書吧、會員天地、私人定制、物品寄存、母嬰空間、兒童樂園及兒童托管、零距離體驗廣場商戶最新商品、時尚及促銷信息、舒適休憩、自助咖啡茶水、周末會員DIY課堂、主題派對等。
同時，在專屬特惠或抵扣停車費之外，會員還可以憑卡優先參與大寧國際常年舉辦的各類精彩繽紛的文娛演藝活動的免費搶票活動，更可尊享溫馨有趣的親子活動、妙趣橫生的節慶活動（例如端午包粽子、元宵節DIY兔子燈）、游園踏青、寵物沙龍、藝術講堂、美妝課堂、美食品鑒。
另一方面，大寧國際商業廣場還推出聯名信用卡及相關優惠。通過銀聯錢包系統與大寧會員系統的對接，在廣場各類型商戶中，實現優惠券通過刷卡消費自動贈送和使用。此舉是大寧國際首次聯合大型金融機構實現商戶間的聯動協同，也為線上線下整合創造了新的價值。
TIPS：不同于室內大盒子購物中心可靈活設置售貨亭，大寧國際廣場雖曾在戶外售貨亭上多次改造提升，但起色不大，目前已全面取消戶外售貨亭。
附：上海大寧國際商業廣場十年店鋪調整完整版
（搜鋪網商業地產研究院獨家統計整理！）
