區域分化使本輪樓市上漲的一個主旋律，在一線城市和部分二線熱點城市樓市火熱的同時，廣大三四線城市仍不慍不火。那么未來，哪些城市的房地產(商業地產)前景更被看好呢。22日，來自美國的城市土地學會(ULI)發布了《2016年中國大陸房地產市場調查報告》顯示，蘇州、無錫和杭州三座城市在投資前景排行榜中躍升幅度最大，而在開發前景排行榜中，居于躍升幅度前列的是東莞、石家莊和杭州。

該報告評估中國大陸 33 座最大城市的房地產投資和開發前景，主要資產類別，以及影響房地產前景的各種問題。由國內活躍的房地產行業領袖進行評估。本次調查自2016年6月底到2016年8月初結束。有81位受訪者接受了書面問卷調查，40多位業內人士接受了訪談。

這5個城市最有投資前景

分區域來看，不同房地產板塊交出的成績單喜憂參半，行業專家把以下五座城市評為 2016 年最具投資與開發前景的城市。這五個城市包括上海、深圳、北京、廣州四大一線城市和蘇州這個二線熱點城市。

這其中，深圳迅速成長的信息技術產業和私募股權投資領域是推動深圳房地產市場發展的主要動力，“深圳毫無疑問是去年最熱門的房地產市場。”受益于信息技術產業和其它服務業發展需求的高速增長，寫字樓依然是北京發展最好的房地產板塊。北京的寫字樓租金也仍為中國內地最高。

在一線城市中，廣州近一年來的租金和房價增長最慢。同時，由于廣州本地市場由資金雄厚實力非凡的本地開發商主導，外地投資者和開發商很難進入本地市場。寫字樓市場疲軟的原因是廣州的跨國公司租戶較少，而且其信息技術產業發展緩慢。寫字樓市場不景氣的另一個原因是相鄰城市佛山在擴張寫字樓供應。佛山也被認為是造成廣州新建住宅價格上漲速度相對其它一線城市緩慢的重要原因。廣州截至 2016 年 6 月的新建住宅均價增長幅度略低于 20%。

蘇州廣為看好則是得益于高鐵的貫通，與上海之間的緊密性大大增強。報告認為，高鐵建設的進一步加速了重要經濟中心(如長三角)周邊二三線城市的復蘇步伐。隨著高鐵車程縮短至不到一小時，昆山和蘇州很快成了上海的郊區，北京、深圳、廣州周邊城市也將越來越多地吸引來自附近一線城市的購房者。例如，過去天津濱海新區于家堡仍處于發展初期，而現在，通過高鐵貫通使其連接天津與北京的傳統中心。一些受訪者對這里的房地產市場表示樂觀。

今年以來，隨著一線城市宏觀調控的收緊，部分剛需以及投資投機購房需求開始轉移至周邊的城市，也帶動了周圍地區房價的上漲，如昆山、東莞、廊坊等地房價上漲非常快。不過，大量非本地人“任性”買房，也給這些在收入和消費水平上明顯低于一線城市的二三線城市居民增加了不小的壓力。

部分地區商業地產過剩嚴重

報告認為，擴張性的貨幣政策，以及限購政策和首付比例的調整推動了住宅市場的回暖。在某些市場，如深圳、南京和蘇州，其推動力度有可能過大，導致這些地區的房地產過熱。不過，雖然住宅市場強勁復蘇，但寫字樓、零售物業以及物流地產的表現卻喜憂參半。一線城市北京、上海和深圳仍然普遍會獲得健康發展。在高科技，信息技術與金融行業的驅動下，這些市場對寫字樓的需求依然旺盛。

某些二城市如南京和武漢由于其高科技和信息技術領域的迅猛發展，其寫字樓市場發展得更好些，而大多數二線城市和三線城市，包括成都、重慶、沈陽、天津和西安在內，仍面臨嚴重供給過剩，而其中部分城市經濟增長出現放緩，更是加劇了這些城市寫字樓供過于求的狀況。

在零售業方面，全國一至三線城市零售物業仍受現有和規劃中購物中心供應過剩的影響。電子商務日益受到青睞，智能手機無所不在，正從根本上改變購物中心租戶的構成以及總體空間的需求。商品零售商在購物中心的空間占比快速下降，從過去的 50%以上的比例，最低降至某些購物中心中的 15%-20%。銷售從線下轉至線上也改變了租金收取的方式，越來越多的業主逐步放棄營業額抽傭的作法，轉而更多依靠收取基本租金。

物流地產的投資熱度也出現了下降。受訪者認為，該領域中有過多資本追逐有限投資機遇，此外，非常難獲取相關土地，一線城市尤甚。然而，一些受訪者認為高質量倉庫仍嚴重緊缺，因此對于物流地產的未來發展仍保持樂觀態度。