子曰：不知生，焉知死?

然而，對于當下的產業地產而言，卻是“不知死，焉知生?”只有多從失敗和危險當中吸取經驗教訓，才能更好地生存發展下去。

鴻偉摩爾董事長楊建偉先生根據自身在產業地產操盤中的經驗，提出了產業地產的五種典型死法，以警自我，三省吾身!

1：死于政策依賴癥

產業地產因其特殊性，受國家政策影響的波動性向來比較大，任何風吹草動，都能在行業內驚起一池波瀾。在實際操作中，政策優惠、土地條件、稅收減免等往往也是產業地產運營者招商引資最有利的說辭。

然而，其對行業帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，對于行業來說屬于系統性風險。眾所周知，系統性風險所帶來的經濟損失具有不可消除性，此誠生死存亡之利害，不得不高度提防。

2：死于杠桿融資

產業地產是對資金的需求量巨大，無論是前期的投資建設還是后期的管理運營，基本以資本鏈條為主軸進行操作，要求企業有非常強大的資金保障和融資能力。但產業地產又是一個天生融資渠道匱乏的產業，大多數的開發商不得不出售商住配套以養園區。在土地供應越來越緊張、房地產市場遭遇寒冬的情況下，“以售養園”的模式已然不能持續，更莫說指望用很少的資金去撬動一個規模很大的項目。

很多產業地產商高負債運營已是不爭的事實，多數園區處于“短債長投”的局面——產業園區開發和運營期均比較長，回本時間短一點3~5年，長一點8~10年甚至更長，加之園區資產整體變現能力差，更需要長期廉價的資金支持。然而，就中國目前的融資市場而言，是很難支撐的。

3：死于產品滯銷

產業地產的名號打響是最近一兩年的事情，但產業地產的產品卻存在已久，工業園區、科技園區、辦公園區、生態城、產業綜合體、物流基地、總部基地、孵化器、眾創空間等都是其產品形態。

與住宅地產不同的是，產業地產面向的客群主要是企業，尤其是實體企業。而近年來，我國實體經濟發展不濟，沿海很多地區都出現了倒閉潮。這便導致了，一方面，企業對產業地產產品的需求度降低，加上“供大于求”的市場現狀，加劇了失衡狀態;另一方面是產業地產市場產品同質化嚴重，出現了供給產品與需求產品不匹配的結構性失衡。在市場性供需不平衡和結構性失衡的雙重夾擊下，園區產品滯銷問題已經積重難返。

4：死于水土不服癥

產業地產的大規模、批量化異地復制是一個“偽命題”，因其對地域經濟、文化、產業基礎、政治環境等的敏感度非常高，任何一個因子的不協同都會導致功虧一簣。

時下火熱的“雙創”浪潮，的確給產業地產帶來利好，但收效甚微。第一，庫存高企，面臨去化難題;第二，實體企業景氣度不振，無力消化;第三，政策利好，新進入者增多，利潤被分食。因此，對于上市企業來說，大規模異地復制的噱頭可以提升公司股票價值;對于非上市企業來說，可以制造噱頭為上市融資、拿地拿政策做準備。但是真相，可能只能靠時間來戳穿了。:

5：死于政府違約局

正常情況下，政府違約對于商業項目的運營，屬于政治風險，應劃歸于系統性風險的范疇。其對市場的影響是偶然性的、不可抗的，但囿于產業地產資金回籠慢、與政府關系密切的特點，開發企業開辟了新的利益模式，即BT模式或BOT模式，以及目前正在探索的PPP模式。在這一系列模式中，企業和政府形成了利益共同體，政府信用關系到企業利益。

對于一線城市甚至是二線重點城市來說，政府財政收入比較充裕，違約風險比較低，相對比較安全。然而，一線城市產業地產業態已飽和，基本沒有復制擴張的空間，所以產業地產商們紛紛把目光投向了有一定發展潛力的中小城市。當經濟處于下行態勢時，負債運營的地方政府機構日子也不好過，房地產發展旺盛時，可以很順利地通過賣地收入彌補缺口。如今，這條道路走不通了，導致三四線城市地方政府債務的違約率逐年攀升。而進入這些城市的產業地產商，也逐漸感覺到勒在脖子上的繩索越來越緊，漸至呼吸困難……:

鑒于以上五種產業地產“經營失敗、走向末路”的死法，鴻偉摩爾董事長楊建偉表示：任何一項經營性事業都是風險與利益的共存體，因此風險管理成為運營管理的重要環節。行業風險識別是產業地產風險管理的第一步，如何有效地判別出行業潛藏的風險因子，通過適當有效的方法加以控制對園區運營管理者而言至關重要，知死而后生!