聯商專欄：社會從集中“生產和供應的時代”走向“編輯時代（CURATION）”對應的商業？-- 辦公區商業（社區購物中心）的發展方向。

1.商業的編輯（CURATION）的必要性

1）商業必須適應社會的變化和消費者的變化

零售第一時代是物質不足的時候供應那家平臺和賣給什么樣消費者的權利在廠家手里，成功產業革命后開始大量生產，個個廠家確保穩定的生產的時候同樣的商品（廠家/品牌）在哪里買（消費者）是零售業的非常重要的關鍵，這時候梁道（業態/平臺）得到零售主權的零售第二十代，現在商品和梁道非常豐富，在哪里（業態/平臺）買那家商品（廠家/品牌）都是消費者決定。已經進入了零售的主權在消費者手上的零售第三時代。

目前的消費者按照自己的喜好和自愿選擇品牌和產品,設計自己的生活和自我，所以有關零售的信息非常多的智能信息化時代下必須跟著消費者需求轉變為 “CURATION（選擇,挑選）”和“編輯(設計,故事)”的商業.

2）回顧社區商業及社區的類型

目前太多的有關社區商業的定位及看法，但很少購物中心業態的分類上的看法。先看清楚到底社區購物中心有什么樣的本質，社區商業是分類上傳統購物中心下的鄰離型（Neighborhood Shopping Center）和小區域性（Community Shopping Center）的形態。

表2/購物中心的分類

雖然國內的城市情況上很難區分明確的區分，但能區分社區購物中心的所在位置是四個區域，個個區域的簡單特點如下：

1).辦公區 (office area)

辦公區為辦公室密集區域，主要流動人口是辦公人員。這類區域平日流動人口毫無問題，但是周末會形成空洞化現象

2).居住區 (Residence Area)

居住區是住宅及公寓密集區域，主要流動人口是下班后的人員及居民

3).中央商務區(繁華區)(Retail/Entertainment& office Area)

中央商務區是起到消化市中心以及城市副中心的商業、商務功能的區域，一般又稱作CBD區

4).綜合區 (Multiple Market Trading Area)

綜合區實際上在中國屬于最常見的類型。不是一種明確的功能，而是融合2或3種特性的區域

這次主要講的區域是辦公區和中央商務區的綜合體內的購物中心，特點是

“體量小，背景人口少，單純的客群”那這樣缺點的條件如何開發？

2.將弱點轉換為強項及成功開發的思維

“明確展現商業追求什么樣的概念和主題.“ – IP商品化

表3/商業主題

符合定位打造一個主題的空間,給消費者傳達故事的編輯商業

1）商業主題是商品+空間環境+企業理念的三個因素主城的，但目前商業空間中最大的問題其中一個, 商品和企業理念排斥的只有環境表現商業主題或商品和環境的概念不一致, 因此, 商業與消費者的距離越來越遠.

2）為了商業主題分明的商業（編輯商業）并非入駐提供最高收益品牌的一般做法,而是展示項目自己固有的生活方式主題,并根據其主題,提供CURATION（調選/策劃）的品牌和產品. 最近,編輯商業起到可以享受新經驗和文化的綜合文化空間作用,吸引著消費者.

表4/形象（IP）的重要性及兩大屬性

3.成功案例

1）NEWoMAN

主題是：“FOR THE NEW WOMANOF THE NEW ERA”“為了所有生活在新時代的新女性"

“我們希望您一生都閃耀著光芒,我們在全世界只收集了嚴選的高檔體驗. 不僅是時尚,生活方式,美容,健身,食物,文化等體裁中穿梭,讓您每天都能帶來新的靈感. 任何人都可以懷著新的希望,開始新的明天. 以那樣的陣容, 恭候各位來訪。

表5/NEWoMAN外觀/出入口及Logo

成功戰略：

“以品牌表現空間, 以環境打造主題的完成”

1）把顧客和游客熟悉的品牌活用為空間地標

1樓是加美國一家咖啡廳,以“藍瓶”和“大米”為主題,展示生活方式的“AKOMEYA”,高品質護膚品牌“Aesop”等在東京的旅游及區域人的交流場所.

2~5 層入駐有 NEWoMAN選定的主題符合的多種時尚,咖啡廳,美容,生活方式品牌,空間概念通過軟裝根據當時NEWoMAN的整體主題不同而有所不同.

5層以上是比1層,2層是顧客的接近性降低，所以這里既是享受自我生活方式的私人空間,也是為日常出入新宿站的人們準備的便利生活設施，為上下班的上班族或學生提供必需的設施,即婦科,包括小兒科,藥店,保育院,美容等在購物同時還要解決日常生活的需求.

2）為新宿常生活的辦公人們準備的便利空間和同時提供高端服務的奢華空間 和向都市人提案健康生活方式的空間“屋頂庭院"

為顧客準備的私人空間內入駐了美甲店,美發設計店和奢華保健品牌"BODY STYLE THE TOKYO",可打造身心,穩定身心.

屋頂庭院是與Sorandofarm合作,以會員制運營的市中心農場. 在屋頂上種上可出租的田地,栽培蔬菜將該屋頂庭院的活動稱為高級生活方式. 屋頂庭院考慮到上班族的上下班時間,從凌晨到深夜開放.

表6/商品（品牌）規劃形象

3）提案目標顧客的明確的生活方式(Life style)主題

NEWoMAN以“為了女性帥氣的生活方式”為關鍵詞,每個季節都以相對較快的時機提出生活方式主題,重新定下新的理念(Concept Image)或品牌. 這樣定下的主題是與藝人合作,在空間顯示(Window Display)中表現,在YouTube, Instagram 和Facebook(SNS)中衍生并傳達故事. 網站還提供合作的藝術家的信息和網站,與藝術家相互共存. 利用小小的空間活用為小畫廊,宣傳并銷售Designer作品及商品的相生方式

2）開發案例  - AK&（AND）弘大店

2018年9月在首為了滿足商圈主要90~00后客層的“For Me，追求自己的signature”的需求規劃最適合商品及環境的營業面積約15000m2綜合體（寫字樓/酒店/商業）購物中心.

表8/外觀及室內

5）IP化成功案例  - 代官山T-SITE（ 鳥屋書店）

很多國內商業界人考察過這項目，但考察整體的認識很少，大部分人只看鳥屋書店。代官山T-SITE是正式的名稱，為了有經濟能力的60歲以上“Premier age”可以同時享受交流和休閑及購物的書店為主力店，高端自行車店，專家用照相機和數碼配件店，小型展覽館，寵物醫院及用品，幼兒/兒童用品店組成的新概念生活方式購物中心. 已經形成了世界級的形象。

表9/整體商品布局和街區的環境（考察人其中大部分人沒看見的部分）

（作者系聯商專欄作者盧泰徹，本文僅代表作者個人觀點，禁止轉載！）