當潮水退去，裸泳者春光乍現。

有人下意識地去遮擋，更多人則茫然自顧，不知道發生了什么。

這幾天我們的私董會群里有很多項目因為生意不好咨詢解決方案。成功的生意各有各的特點，而不成功的案例卻大都是相似的。

格子間是辦公室里最常見的布局，效率高，成本低，易溝通。但是你把餐飲街設計成格子間問題就大了。

一米五的通道兩邊，格式南北菜商戶分列，甚至還按上了玻璃門，典型的街邊店思維。

“使用面積大！”“裝修成本低！”

好了，人家為什么放著大街旁的門臉房不去，非要爬四樓到你這服務員比顧客還多的地方來吃飯？

你給我一個理由！

居住類房地產最大的價值是土地，商業地產最大的價值是客流。

沒有客流，哪怕你是一個億小目標的王健林也不靈。

我們的投資人咨詢項目，一般會問三個問題：一平米造價多少錢？得鋪率有多少？合生匯是你們做的嗎？

很少有人問“怎么提高客流量？”“商戶要怎么配置才合理？”

我們要明白一個道理：商業活動，賺錢是第一要素，而不是省錢！

格子間的業主咨詢一般我們不接待，因為大部分人沒有壯士斷腕推倒重來的勇氣。

美食廣場、餐飲街區屬于重資產，改造一回不容易，周期長，投資大。很多人希望少花錢甚至不花錢出幾張施工圖解決問題。

不花錢就能解決的問題，一定不是問題。

我們希望業主能從項目初期就樹立一個正確的觀點：向（賺）錢看。

最近我們有兩個項目很有代表性，一個在山東禹城，一個在云南昆明。

都是全盤推倒重來，徹底改造。

在項目剛剛接觸的時候，業主就提出了上面的兩個問題。

所以我們接下來的思路都是圍繞流量和商戶展開，于是有了“美食部落格”和“悅潮風情街”，具體案例可以在我們官網上了解。

今天我要說的重點是項目背景，山東禹城是個四線城市，業主是當地最大購物中心的老板。這個購物中心和大多數小城市一樣，生意不火也不算太差，運營團隊的能力也不低，一樓有肯德基入駐。

四層就是類似格子間分鋪的餐飲服務，可以想象生意一定是很差。這種對整體商業談不上一點貢獻的區塊，我們戲稱之為“失落的世界”。

業主提出的首要問題就是如何提高流量，不僅僅是針對四層美食街區，還有下面三層商業。

我們給出的方案就是推倒重來，徹底改造。

因為這是一個成熟的商圈，成熟的商場，微調解決不了問題，長此以往下去，四層將成拉低整體商業價值的負資產。

我們的工作方向就是把新時代購物中心由物理位置上的商業中心打造成年輕人群體的消費流量中心。

業主和我們一拍即合，溝通了不到兩周就簽約開干。

另一個項目在昆明，位置好的不能再好，大致相當于北京的王府井。

原來的業態很差，是一個賣電動車的大棚，你們可以想象，就是四面漏風的那種大棚。

業主是80后餐飲小白，愛旅游，愛美食。

昆明是旅游城市，需要一張美食名片。

他到網上搜索美食街區的圖片，一搜全是巖嶼設計的方案，電話聊了幾次就直接簽約。

我們也很喜歡昆明，從我們辦公室的風格就能看出來，一眼望去全是綠色。

這類項目當然不會錯過，昆明是全球性的鮮花市場，每年出貨以幾十億支計。有什么主題能比鮮花和植物更有代表性。

于是碰撞出了街區主題：花海。

這個破舊的電動車和家具賣場華麗轉身變成了悅潮風情街，到處生長著植物和鮮花的美食天堂。

很多客戶對我們的設計方案顏值贊不絕口但有實施時造價高的疑慮，其實這里有認知上的偏差，逼格高不等于造價高，就像有錢不等于有文化。

天生顏值高，濃妝淡抹都漂亮。有漂亮還不夠，沒有氣質也只是花瓶。

有些高顏值的美食廣場餐飲街區項目在開業初期熱度爆棚后人氣迅速下降，是因為內功不足，人多眾口難調是這類項目的特點，設計之初在商戶的選擇上就要對品類之間的搭配有所取舍。

我們在兩個項目里都保留了原生態的地方美食，這些商戶租金雖然貢獻不高但是對整體業態的豐富必不可少。

有些業主則把目光放在租金多少上取舍，這是這類項目招商大忌。飯要一口一口吃，錢要一年一年賺，整體利益要高于局部。

設計不僅僅是提高觀感，顏值之下是深層的商業邏輯和功能匹配。我們每年承接的項目有總量的限制，是要保障業主的投資，打造精品，避免決策上的失誤。

潮水退去，露出的不只是砂石，也有珍珠和貝殼，美好的東西經歷時間和空間的考驗總能體現出價值，商業繁榮時大家賺錢都貌似輕松，低潮時優質的項目賺錢會更加容易，因為客戶的需求并沒有減少，減少的是精準的有效供應。

能一眼看光的，不是美景。