原標(biāo)題：聚焦商業(yè)地產(chǎn)變革之路| 百貨門店固定租金模式遇挑戰(zhàn) 銀座股份嘗試?yán)麧櫡殖勺枇Υ?/span>

來源：華夏時(shí)報(bào)

本報(bào)記者李未來 北京報(bào)道

為了應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭和并不景氣的百貨業(yè)環(huán)境，銀座集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“銀座股份”）嘗試尋求模式變革。

近日，銀座股份旗下數(shù)家主營百貨業(yè)務(wù)的公司或門店宣布繼續(xù)租賃物業(yè)，如泉城購物廣場與濟(jì)南市城市建設(shè)投資有限公司簽訂了續(xù)租物業(yè)的合同，續(xù)租15年，租金約3.9億元。

不過，銀座股份的有些門店，已經(jīng)不再采用這種固定租金的模式。近日銀座股份董秘辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《

嘗試?yán)麧櫡殖赡Ｊ?/span>

作為一家從事商品零售業(yè)務(wù)的公司，銀座股份旗下主要有百貨商場、大型綜合超市、購物中心三種經(jīng)營業(yè)態(tài)。 銀座股份起步于山東，早年間在山東各地開設(shè)較多門店，目前在山東省12個(gè)地市均有布局，近年來輻射至河北省石家莊、保定、張家口等城市。

為開展商業(yè)零售業(yè)務(wù)，銀座股份及其子公司需要尋找合適的物業(yè)進(jìn)行租賃，租賃期限大約1-20年。這些物業(yè)有些是由銀座股份的關(guān)聯(lián)公司持有，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，有些則是向外部開發(fā)企業(yè)尋求物業(yè)租賃。

每年產(chǎn)生的租賃費(fèi)計(jì)入營業(yè)成本即銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用當(dāng)中，占較大的比重。如上半年有約1.59億元的租賃費(fèi)計(jì)入了銷售費(fèi)用中，在所有科目中僅次于職工薪酬，排名第二，約占銷售費(fèi)用的20%。此外還有580.45萬元的租賃費(fèi)計(jì)入了管理費(fèi)用。

銀座股份的經(jīng)營場所，一般都是向物業(yè)開發(fā)方租賃的，租期大約5-20年，租金是固定的。比如濟(jì)南市中心的泉城購物廣場，是銀座股份從濟(jì)南市城市建設(shè)投資有限公司那里租賃來的，它們從2004年起便達(dá)成了租賃合作。近期銀座股份又向濟(jì)南市城市建設(shè)投資有限公司續(xù)租15年，租金約3.9億元。

更多的是向關(guān)聯(lián)方租賃。近期銀座股份子公司泰安銀座商城向泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃其在泰安市東岳大街 77 號(hào)投資興建的泰安銀座城市廣場，用作擴(kuò)大門店經(jīng)營場所物業(yè)。租賃物業(yè)總建筑面積為 56700.48 平方米，租賃期限 1 年，年租金為 1650.55 萬元。

不過，近年來銀座股份開始改變這種固定租賃的模式，嘗試使用利潤分成的模式。

2015年，銀座股份向物業(yè)開發(fā)方山東省魯商置業(yè)有限公司租賃其將在濟(jì)南市長清區(qū)大學(xué)路 2166 號(hào)的商業(yè)用地上投建的商業(yè)房產(chǎn)，租賃物業(yè)的總建筑面積為 22169.69平方米，租賃期限為 20 年。租賃費(fèi)用采用保底租賃費(fèi)用和利潤分成租賃費(fèi)用兩者取其高的方式支付。

臨沂銀座商城有限公司于 2011年12月與臨沂魯商地產(chǎn)有限公司簽訂租賃合同，租賃期限20年，自臨沂銀座商城有限公司鳳凰城分公司成立次日起計(jì)算，第一年免租，第二年起以鳳凰城分公司年度凈利潤首次為正數(shù)時(shí)的數(shù)額的25%作為保底租金，如超過保底租金則按照上一個(gè)租賃年度的凈利潤的25%交納租金，如未超過保底租金則按照保底租金金額交納。

物業(yè)開發(fā)方意見不一

嘗試改變是艱難的過程，道路也充滿了坎坷。

上半年，銀座股份營業(yè)收入和凈利潤雙雙下滑。其中營業(yè)收入約64.03億元，同比減少5.28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約6784.16萬元，同比減少4.63%。

“在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為應(yīng)對(duì)日趨嚴(yán)峻的行業(yè)競爭形勢，公司的各項(xiàng)經(jīng)營調(diào)整在逐步開展中，如門店專業(yè)運(yùn)營調(diào)整、經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變等，影響當(dāng)期商品銷售收入減少”，銀座股份稱。

不過，最直接的原因是租賃違約造成的賠償損失。上半年銀座股份涉及三宗訴訟，都是租賃合同糾紛。一宗是遭到威海樂源置業(yè)有限公司（以下簡稱“樂源置業(yè)“）起訴，銀座股份曾與樂源置業(yè)簽訂《租賃合同》，2017年的時(shí)候樂源置業(yè)便起訴銀座股份違約，并要求支付違約金 5285.61 萬元，支付經(jīng)濟(jì)損失 12268.18 萬元。2019年5月20日銀座股份收到終審判決，要求其支付威海樂源置業(yè)有限公司違約金 4028.49萬元。

一宗是子公司東營銀座商城有限公司（以下簡稱“東營銀座”）與東營長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“東營長安”）之間的租賃糾紛。據(jù)了解，東營長安曾與東營銀座簽訂租賃合同，約定東營長安將位于東營市西四路 256 號(hào)投資興建商業(yè)物業(yè)出租給東營銀座使用，租賃面積 38197平方米，租賃期限20 年。因市場環(huán)境發(fā)生重大變化，雙方就協(xié)商變更原租賃合同并相關(guān)處理等有關(guān)事宜未能達(dá)成一致。東營長安認(rèn)為東營銀座違約，要求單方解除租賃合同，并要求東營銀座承擔(dān)違約金 30，000，000 元，支付自 2018 年 12 月 5 日起至 2019 年 7 月 7 日租金、物業(yè)費(fèi)共計(jì) 5，833，300 元。

對(duì)于上述租賃合同糾紛，銀座股份董秘辦公室工作人員表示，確實(shí)是因?yàn)槭袌霏h(huán)境發(fā)生變化，公司希望與物業(yè)開發(fā)方協(xié)商調(diào)整租金模式，即把固定租金轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧櫡殖傻哪Ｊ剑�但�?duì)方不同意，所以才引發(fā)了糾紛。

不過，這并沒有阻礙銀座股份繼續(xù)探索。在擴(kuò)張?jiān)缙谛纬傻摹鞍儇?超市”模式的基礎(chǔ)上，銀座股份還持續(xù)拓展一站式家庭娛樂購物中心，在山東各地市布局門店，開發(fā)多種業(yè)態(tài)。同時(shí)，銀座股份還在研究差異化錯(cuò)位經(jīng)營，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行升級(jí)創(chuàng)新，注重百貨店的購物中心化，探索新業(yè)態(tài)。

北京昭邑零商管理咨詢有限公司首席顧問劉暉表示，這幾年百貨商場向購物中心轉(zhuǎn)變，效果還不錯(cuò)，基本上穩(wěn)定下來了，自從百貨業(yè)受電商沖擊以來，也沒有一種特別有效的方法來提振這個(gè)行業(yè)。

劉暉還稱，目前省會(huì)以下的地級(jí)市和一些發(fā)達(dá)的縣級(jí)市百貨市場還可以，所以一些百貨公司下沉到這些地縣級(jí)城市效果還不錯(cuò)，但是省會(huì)及以上城市的百貨市場不是很理想。