與以往每年公布萬(wàn)達(dá)集團(tuán)工作總結(jié)不同的是，萬(wàn)達(dá)在今年選擇了閉門(mén)會(huì)議。

據(jù)接近萬(wàn)達(dá)的人士向財(cái)聯(lián)社記者透露，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在1月12日召開(kāi)了2019年集團(tuán)年會(huì)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林進(jìn)行了工作總結(jié)，并對(duì)來(lái)年工作進(jìn)行部署。

財(cái)聯(lián)社從萬(wàn)達(dá)商管處獲悉，2019年底，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)完成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，萬(wàn)達(dá)商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)，而萬(wàn)達(dá)商管成為真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)。

“因?yàn)锳股市場(chǎng)不鼓勵(lì)地產(chǎn)企業(yè)上市，萬(wàn)達(dá)從港股退市想登陸A股，只能將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離，以商管公司的名義上市。而商管公司只要不包含開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，就不妨礙其在A股上市。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示。

截至目前，萬(wàn)達(dá)商管在A股IPO的狀態(tài)仍是“中止審查”。一位接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的人士告訴記者，“2019年萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)不斷剝離資產(chǎn)，造成其上市的標(biāo)的不停變更，現(xiàn)在剝離完后標(biāo)的穩(wěn)定，萬(wàn)達(dá)商管的IPO狀態(tài)可能會(huì)有所調(diào)整。”

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)成本巨大

“經(jīng)過(guò)復(fù)雜艱巨的工作和支付巨額的剝離成本后，2019年底萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)完成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。”萬(wàn)達(dá)商管方面向財(cái)聯(lián)社記者表示。

“整個(gè)剝離的過(guò)程十分復(fù)雜，萬(wàn)達(dá)商業(yè)有280多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，本來(lái)其城市投資公司和服務(wù)管理公司是在一起的，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部需要把所有的涉及到不動(dòng)產(chǎn)交易和可售物業(yè)那部分劃出來(lái)，剩下的再交還給服務(wù)公司，工作量很大。”上述接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的人士說(shuō)。

萬(wàn)達(dá)商管2019年半年報(bào)顯示，2018年5月至2019年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管向萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了25家地產(chǎn)類(lèi)公司，總計(jì)金額約98.31億元。加上2019年下半年向萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓的多家公司，萬(wàn)達(dá)商管剝離地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的總金額已超過(guò)百億元。

“萬(wàn)達(dá)商管剝離了上百億資產(chǎn)，自然會(huì)涉及巨大的成本。”一位研究機(jī)構(gòu)的高層向記者指出，“剝離成本涉及到資產(chǎn)剝離發(fā)生的稅費(fèi)、組織架構(gòu)變動(dòng)引發(fā)的人員變動(dòng)以及經(jīng)營(yíng)模式變化引發(fā)的整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式調(diào)整的成本。”

而此次剝離涉及到的具體成本金額，萬(wàn)達(dá)方面并未透露。

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)商管承受巨額成本開(kāi)支也要?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)的背后，是為促成萬(wàn)達(dá)商管盡快在A股上市。

“萬(wàn)達(dá)商管剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一方面表明萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式將更為全面落地，另一方面也預(yù)示著萬(wàn)達(dá)本身也在從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域進(jìn)行加速轉(zhuǎn)型，但這一轉(zhuǎn)型并 不能直接從業(yè)績(jī)本身上快速體現(xiàn)出來(lái)，但對(duì)萬(wàn)達(dá)商管在A股上市將起到一定推動(dòng)作用。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。

此前在與騰訊、蘇寧等投資者簽訂協(xié)議時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以及萬(wàn)達(dá)商業(yè)承諾，盡最大努力在2023年10月31日之前完成萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市。

“在徹底剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)后，如果以其歷史業(yè)績(jī)能夠申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)期至少滿三年的豁免，則可以更快實(shí)現(xiàn)上市。”柏文喜告訴財(cái)聯(lián)社記者。

他進(jìn)一步表示，“即使不能申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)期豁免，按照全新的輕資產(chǎn)模式，到2023年也能完成三個(gè)財(cái)年經(jīng)營(yíng)記錄，滿足上市的要求應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題，主要是要看監(jiān)管層的態(tài)度。”

“是否可以在約定日期前完成上市，更為重要的因素還是取決于其覆蓋范圍和運(yùn)營(yíng)能力能否持續(xù)占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位。”張波如是說(shuō)。

據(jù)萬(wàn)達(dá)商管方面透露，2019年萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入434.8億元，完成年度目標(biāo)的100.3%。租金收入384.8億元，同比增長(zhǎng)17.8%；其中，輕資產(chǎn)租金收入同比增長(zhǎng)43.9%。新開(kāi)業(yè)43座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)29座。全年到店客流42.7億人次，同比增長(zhǎng)13%。新發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)62個(gè)，其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目40個(gè)。

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)赴港上市幾率幾何

在接手重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在2019年還在大幅擴(kuò)張。

據(jù)財(cái)聯(lián)社不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)在2019年公開(kāi)用于文旅項(xiàng)目的總投資超過(guò)2000億元。此外，去年萬(wàn)達(dá)還在多地參與土拍，公開(kāi)市場(chǎng)拿地資金超過(guò)150億元。

而這些投資項(xiàng)目的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)都會(huì)交給地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)作，2019年萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)已成立多家全資子公司，主要為建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)文旅城以及萬(wàn)達(dá)旗下的住宅項(xiàng)目等。

“在各地投資的同時(shí)，其對(duì)于資金的需求也就更大，在萬(wàn)達(dá)商管上市尚不明朗的情況下，萬(wàn)達(dá)方面有可能會(huì)推動(dòng)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)上市。”一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師向記者表示。

財(cái)聯(lián)社此前曾獨(dú)家報(bào)道，2019年9月萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)股東均變更為港資企業(yè)旗下公司，其中大股東由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)變更為香港注冊(cè)成立的萬(wàn)達(dá)百貨集團(tuán)。

“萬(wàn)達(dá)將萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)這些重資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到香港公司，可以看出萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)謀求港股上市的幾率比較大。”一位熟悉萬(wàn)達(dá)的人士告訴財(cái)聯(lián)社記者。

萬(wàn)達(dá)方面曾表示，2019年萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)的收入要達(dá)到521.9億元，回款457億元，竣工入伙497億元。

“地產(chǎn)集團(tuán)不求做大，主要看利潤(rùn)。”王健林曾在年會(huì)上表示，“集團(tuán)給地產(chǎn)集團(tuán)一個(gè)債務(wù)上限，這個(gè)上限是很低的，地產(chǎn)集團(tuán)要在負(fù)債上限下考慮業(yè)務(wù)發(fā)展。”

萬(wàn)達(dá)方面對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，目前在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及萬(wàn)達(dá)文旅城的投資，距離負(fù)債上限還很遠(yuǎn)，到2020年底萬(wàn)達(dá)會(huì)將有息負(fù)債降至絕對(duì)安全水平。

據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)每年需要發(fā)展10到15個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，并保證幾百億銷(xiāo)售額。

（來(lái)源：財(cái)聯(lián)社 李潔）