看融創中國（01918.HK）財報時，只關注數據的變化是不夠的。

上半年，《一點財經》曾在《孫宏斌支持調控 年報“抖出”融創中國家底》分析的“四超多強”格局日趨穩固。作為行業領軍企業，融創不能只顧自身發展，像一輛打開頭燈的汽車，只能照亮眼前十幾米的距離；而是要成為行業的燈塔，居高臨下洞悉行業發展的規律，并且成為行業垂范。

地產行業的客觀規律是什么？其實可以從融創的半年報上窺見端倪。

發展仍然是主旋律：上半年融創累計實現合約銷售額3208億元，同比增長64%，2018年以來年復合增長率12%；合約銷售面積2194.5萬平方米，同比增長56.4%——地產仍是壓艙石，成長仍是重要課題。

不同點在于，必須給“發展”設定一個前綴定語——營收必須捆綁凈利潤共同增長，去風險必須設定在規模成長之前，更新產品理念、實現科技化管理……

簡而言之，“高質量”應該放在“發展”前。

發布中期業績時，融創提出了“四更”經營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值，要的是“思變”，在全行業去風險時改變發展方式；“思危”，在優勝劣汰的大環境中繼續鞏固領先優勢；“思進”，不斷放大融創的想象空間。

當房企意識到堅持長期主義，“小心駛得萬年船”才是未來的方向，“三思”而行顯得尤為重要。融創給出了一張階段性答卷，結果來看非常理想。

安全作基石

“對銀行來說，1000億（銷售額）是一個加分項。”多年前，曾有地產行業券商分析師，如此放言。那還是地產行業奉行“規模至上”價值觀的年代。達到千億銷售額，代表房企的口袋里有足夠資產，以及與之相匹配的強大開發能力。

在金融杠桿的催化作用下，釋放出前所未有的能量——在行研機構眼中，這些都是實力的證明，是信心的源泉。錢投給了這些房企，心里要踏實很多。

如此認知，讓房企形成發展邏輯：借助金融杠桿撬動規模增長，輔佐高周轉縮短開發周期，才是成功的關鍵。凈利潤低點算什么？只要規模夠大就好。因此大家開足馬力，開拓規模。

如此發展模式效果可謂立竿見影：數據顯示，2016-2017年千億房企的數量從12家達到17家，但同期房企整體平均負債率從60%快速攀升到79.43%。在高速開發與負債風險共同作用下，房企被“吹”大了。

如今千億規模還是加分項嗎？這成了一道復雜的問題。隨著監管“三條紅線”、銀行“兩條紅線”、地方調控政策陸續出臺，國內漸已形成“一城一策”的宏觀環境。“高杠桿+高周轉”的模式走到盡頭，突然間調整節奏又不知勝算幾何，房企得重構發展邏輯，不過該誰第一個吃螃蟹？

作為行業標桿，融創正在“思變”：房地產行業發展不能一蹴而就，外部政策環境趨嚴、行業競爭壓力加劇，要求房企必須降低風險，確保在安全的體系中成長。

“調控對行業和企業都是好事。經過這一輪（的調控），（房企）都將變得更穩、更健康。”正如融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德所言，房企確實應該更健康一些了。

因此在化解風險的道路上，融創一直沒有停步。只看“三條紅線”，有機構計算政策剛出臺時，融創三條紅線均不達標；可是到了發布全年業績時，已經有兩條紅線轉綠；眼下中報顯示，融創健康指標仍在優化。

與此同時，融創堅定控制負債規模。財報數據顯示，截至6月30日，其總資產1.2萬億元，較去年底提升9%，不過這并非是通過擴大債務規模實現，而且將一年內到期有息債務總額910億元，短債占總有息負債比重下降至30%行業低位，進一步提升財務彈性。

“在這一目標前，融創的規模甚至可以做出讓步。”融創集團董事會主席兼執行董事孫宏斌能夠接受用犧牲規模換取安全發展。實際上，融創的經營數據也的確穩健：上半年營收達到958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

讓發展建立在安全水位上，融創已經為地產行業表率。

地產進化論2.0

改變“規模至上”的價值觀，主動選擇化解風險，就算爭取到免死金牌嗎？直觀感受似乎并非如此。

2016年，中央經濟工作會議提出“去庫存、去杠桿、去產能、降成本、補短板”的五大任務。

化解內部風險，需要的不是勇氣，而是能力。

由資產規模決定成敗1.0時代已經過去，行業深度決定生死是2.0時代正在到來，而且優勝劣汰的標準線越來越高。

沒有地產主業支撐，龍頭房企同樣會在頃刻間崩潰；提前“思危”，做好應對準備，房企就能掌握主動權。在這方面，融創頗有心得。

財報數據顯示，融創不再繼續擴張半徑，而是采取區域深耕策略，環渤海、長三角、華南、中部核心城市、西部核心城市等區域內20個城市銷售額超過50億元，其中北京、上海、蘇州等9座城市超過100億元，杭州、武漢銷售額更是超過200億元。

為避免流動性危機，融創進一步提升銷售回款率，將非受限現金穩定在1011億元水平線，較去年底增長2.4%，維持行業高位。

堅持價值投資，上半年融創獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%。將時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），其權益拿地銷售比僅為28.5%。不斷夯實的土儲優勢，將其總可售資源提升至6600億元，進退自如。

地產主業的優勢，幫助融創在資本市場獲得優異表現。不僅在1月20日提前贖回2022年到期的8億美元7.875%優先票據未償還余額，還將后續發行的美元債成本系數控制在7%以內，得以降低融資成本，優化債務結構。

做了這些風險防控的準備，融創獲得了評級機構的認可。上半年標普將融創公司主體評級由BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面；中誠信亞太首次覆蓋融創，并給予BBBg-評級，展望為穩定。

居安思危，讓融創不懼行業風向轉變。

內外革新

在行業轉型發展是扮演標桿，在市場變革中借主業優勢維持穩定，作為行業龍頭，融創表現已經非常理想，只是這還不夠。

整個上半年，“地產股表現欠佳”已是二級市場的熱門話題。投資者并非不相信地產行業仍有繼續發展的潛力，卻普遍認為上行空間不會很高。

2020年中旬，“三條紅線”要求房企不能繼續放大杠桿；一年后，監管部門要求房企拿地銷售比不得超過40%。一邊是限制資金流入房企資金池，一邊是要求房企不能規模發展，政策的指向是要行業不能過熱，企業不能冒進，客觀上壓縮了地產行業的想象空間。

面對現實，房企不能總是扮演“等待風口的豬”，期待政策東風搭救；而是要主動擁抱創新，向效率和體驗要增長。這是行業向前發展的窗口，房企也要思進：能守得住江山，還要能開拓新的疆土，現在到了龍頭房企展現長遠發展能力的時候。

在這方面，融創同樣率先做出改變，從內部和外部兩方面做出調整。

在內部，融創全面推進數字化建設，覆蓋地產、服務及文旅業務各版塊。在地產板塊，完成BIM、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關系的全鏈條數字化運營提升決策與運營效率；同時將技術與服務板塊協同，構建線上線下一體化、智慧化服務能力；文旅板塊則著力提升用戶體驗、賦能精準營銷、實現精細化運營及管控，實現管理降本增效。

“融創積極向科技及互聯網企業學習，在管理環節運用數字化新技術提升管理效益，提質增效、賦能業務發展，不斷為公司注入強勁的內驅力。”融創中國高級副總裁時宇表示。

在外部產品層面，融創同步發力“地產+”業務，不僅在2020年底推動融創服務（01516.HK）在聯交所上市，還圍繞文旅城、旅游度假區、會議會展和文旅小鎮四大板塊，整合城市綜合體、融創樂園、融創茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會展中心、民宿、小鎮集群等10余種城市綜合業態。

以地產為平臺，融創打造了融合住宅、服務、購物、娛樂等多種元素的居住生態。

目前，這些生態也在逐步開花結果：背靠融創打造的居住生態，融創服務業績取得快速發展，尤其是上半年物業管理服務收入20.5億元，同比增長94%；社區生活服務收入1.9億元，同比增長206%，兩項數據已接近或超越2020年全年表現。

隨著新冠疫情影響逐步消退，文旅項目表現開始復蘇。濟南融創文旅城、桂林融創國際旅游度假區，杭州灣融創水世界等代表項目，開業即受市場追捧，推動上半年融創文旅營收26.1億元，同比增長166%，經營利潤為4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%；冰雪業務也形成覆蓋7省份、35座城市的戰略布局，進一步提升居住生態的價值。

有了內外兩方面革新進化，融創逐步開始引領市場需求。通過一系列布局，融創鞏固了面向未來發展的潛力。

結語

這已經不是地產行業第一次出現悲觀論調。自1978年改革開放起始，海南房地產泡沫破裂、全球金融危機、國內股市崩盤……每一次重大事件后，市場都會質疑，地產行業還有沒有明天。可是這些年走過，房企過得還是很好。那些挫折，不過是行業優勝劣汰，舊去新來的過程。

那些領軍型企業，不僅是在每一個變革的窗口期都沒有犯錯，還通過順應時代的改變更好地順應市場選擇。拼搏的勇氣與前瞻性的判斷，才是他們成功的原因。

回到融創，能夠以行業領軍者的姿態不斷成長，不斷有創新業務填充想象空間，其實都是在斟酌損益，平衡眼下與未來后作出正確抉擇。來自外部環境的考驗，不過是一次試煉。只要底氣夠足，實力夠強，繼續成長只是時間問題。