聯商網消息：北京華聯商廈股份有限公司今日發布2008年度報告，摘要如下：

　　2008年實現營業收入3.715億元，同比下降72.24％；利潤總額5658萬元，同比增長14.5％；凈利潤5021萬元，同比增長96.26％。

　　1、報告期內公司總體經營情況

　　報告期內，根據公司2007 年第四次臨時股東大會特別決議通過的《關于北京華聯商廈股份有限公司重大資產出售和購買暨關聯交易的議案》，公司實施了重大資產重組工作，公司向華聯集團出售了北京安貞、石家莊、蘭州、成都四家分公司的全部資產和負債以及呼市和河南2 家子公司的100%股權。與此同時，公司北京華聯商廈股份有限公司收購了關聯方華聯綜超擁有的青海、大連兩處商業物業。通過此次重組，公司主營業務由百貨零售業轉型為商業地產的投資、開發、租售及購物中心的運營和管理。由于上述重組，導致公司報告期內的資產結構、營業收入和利潤構成發生了重大變化，公司百貨業務收入大幅減少，新增了商業物業出租收入，加上公司本報告期內非經常性損益大幅增加，導致公司凈利潤出現大幅增長。

　　公司根據轉型后的主營業務制訂了新的發展戰略，公司將致力于社區購物中心的開發與經營管理，通過自建、租賃、受托管理三種途徑獲得店鋪資源，力爭經過5 年的時間成為社區購物中心的領導者。公司以北京地區為主要發展區域，大力發展社區購物中心。對于國內經濟較發達的大中型城市，公司在資金、管理有保障的前提下將逐步進行拓展。

　　變動分析：
　　報告期內，公司實施了重大資產重組，公司向華聯集團出售了北京安貞、石家莊、蘭州、成都四家分公司的全部資產和負債以及呼市和河南2 家子公司的100%股權。與此同時，公司收購了關聯方華聯綜超擁有的青海、大連兩處商業物業。通過此次重組，公司主營業務由百貨零售業轉型為商業地產的投資、開發、租售及購物中心的運營和管理。

　　鑒于此，報告期內，公司的資產結構、營業收入和利潤構成發生了重大變化，除成都店因尚未辦理完成資產交接手續外，北京安貞、石家莊、蘭州、呼市和河南5 家百貨店已于報告期初完成資產交接，其銷售收入不再計入本公司，導致公司營業收入及相應的銷售費用大幅減少；同時，隨著5 家百貨店資產置出，公司資產規模也相應減少。此外，由于已出售的百貨店總體盈利較低，而新引入的商業物業出租業態的毛利較高，加上公司本報告期內非經常性損益大幅增加，導致公司凈利潤出現大幅增長。

　　2、對公司未來發展的展望

　　（1）公司所處行業的發展趨勢及公司面臨的市場競爭格局

　　公司重大資產重組實施后，公司主業已從百貨零售業轉變為與商業零售相關的商業地產的投資、開發、租售及購物中心的運營和管理。

　　購物中心是集購物、餐飲、娛樂休閑為一體的綜合性商業建筑體，是零售管理與商業地產相結合的運營模式。其收入來源為出租的租金收入及向租戶收取的管理費。隨著生活節奏的加快、汽車的普及、節約土地資源的要求，使得購物中心已成為各種零售店鋪、休閑娛樂、餐飲等品牌商的首選經營場所。

　　購物中心具備觀念和技術的先進性、開發過程的整體性、地點的便利性、景觀的一致性、商品組合和功能的多樣性、營銷策略的靈活性等特點，具有更大的體量、更強的集客能力和更新更科學的運營方式，這決定了未來購物中心將占據零售業態的主導地位。

　　購物中心分為社區購物中心（Community Shopping Center）、市區購物中心（Regional Shopping Center）和城郊購物中心（Super-regional Shopping Center）。其中社區型購物中心逐步占據中國購物中心主導地位，也是公司的發展重點。隨著現代商業的發展進入一個專業化分工的階段，商業設施的建設和經營越來越傾向于分別由地產商和零售商來專業化發展。購物中心運營商能提供多種商業業態和服務業態商業經營的組織模式，使在購物中心里的商業服務業能夠在功能和形式上同業差異、異業互補，這就使得傳統的你死我活的商業競爭在購物中心里演變成相對而言的理性的與差異化的競爭。隨著我國購物中心的不斷發展壯大，目前已形成如下競爭格局：

　　①購物中心作為零售新興業態在我國發展潛力巨大

　　隨著我國居民消費能力及消費升級需求快速增長，作為新興零售業態購物中心具備了廣闊的發展空間。中國目前集中了零售業和服務業所有功能的購物中心（ShoppingMall）開始普及，中國消費者的購物方式會進一步向休閑娛樂性購物方向發展，ShoppingMall 會是滿足這種購物方式的理想的商業模式，它是最能體現現代城市商業繁華功能的標志性項目。

　　②金融危機提升了購物中心進入門檻

　　運營商進入購物中心這種商業地產行業除需具備較強的經濟實力外，還應當具備下列能力：

　　A. 選址和拿地能力。大型商業物業的建設需要符合城市發展規劃、需要獲得當地政府的批準。
　　B. 購物中心規劃設計、市場定位和主題特色策劃適合目標消費群體。
　　C. 不同業態零售商、品牌店、餐飲店的組合能力、招商能力和調整能力。
　　D. 租金結構配比能力。依據不同的租戶類別給予區別性的租金，一般而言：旗艦店租戶（如超市、百貨主力店）可以獲得相對低廉和平穩的租金，購物中心以此來激勵旗艦店為其吸引更多的客流；而小面積的租戶的租金水平會較高并且每年均有調整。
　　E. 營銷宣傳和統一服務能力，發展會員、鞏固忠實顧客。

　　③金融危機加速了購物中心行業整合
　　此次全球性金融危機給國內的購物中心行業造成了一定影響，在開發環節上，購物中心建設總體趨勢表現為增長趨緩，2003 年購物中心建筑面積同比增幅為64%，而2007 年僅為29.65%；在運營角度上，消費信心和銷售額增幅的下降，導致租戶觀望情緒增加，合同履約能力下降，購物中心經營壓力增大。在這種大環境下，商圈較差和經營管理能力不強的購物中心運營商將承受銷售額下降、租戶流失的巨大的壓力，擴張計劃也將嚴重受阻。而資金和管理能力較強的運營商將利用這次機會，搶占優質商圈，迅速擴大規模，提高自身競爭力。

　　④社區型購物中心受金融危機沖擊較小
　　國內購物中心行業中，受此次金融危機影響最大的無疑是市區型購物中心，由于市區型購物中心租金和運營成本高，商品和租戶定位更為高端，這造成了市區購物中心對消費者的購買力的依賴更大。而社區購物中心具備了持續性消費等先天優勢，滿足居民便利性需求，物業成本和運營成本也較低，從購物中心開發的角度看，社區型購物中心投資額相對較小，收益穩定而且投資回報周期短，這也使得社區型購物中心成為開發商的首選。市區購物中心因運營成本高、優質商圈稀缺等因素將逐步趨于飽和，而社區型購物中心將成為未來中國購物中心發展重點。

　　⑤金融危機給本土購物中心運營商帶來機遇
　　此次金融危機，美國和歐洲等發達國家的經濟遭受嚴重沖擊，這些經濟發達國家的購物中心運營商，如西蒙地產（Simon）、凱德置地（Capialand）等將不得不被迫減緩或停止在中國的擴張計劃，而由于中國宏觀經濟受金融危機沖擊相對較小，國內資金實力和管理能力相對較強的本土購物中心運營商商反而有機會意外獲得較好發展時機。
　　整體上看，中國購物中心業態尚處在發展期，即使是在經濟發達的城市也遠未達到飽和狀態，而隨著二三線城市的城市化進程加快和消費升級，給中國購物中心發展帶來廣闊的前景。目前國外大型購物中心運營商因受困金融危機而暫緩進入中國，這相當于給了國內購物中心運營商一段保護期，本土購物中心運營商如果充分利用這段寶貴時期，迅速搶占優秀店鋪資源，不斷加強運營管理水平，努力提升規模和盈利能力，將會獲得迅速發展壯大的時機，從而成為此次金融危
機的受益者。

　　（2）公司發展戰略、競爭優勢及2009年度經營計劃
　　
　　①公司發展戰略
　　公司將致力于社區購物中心的開發與經營管理，通過自建、租賃、受托管理三種途徑獲得店鋪資源，力爭經過5年的時間成為社區購物中心的領導者。公司以北京地區為主要發展區域，大力發展社區購物中心。對合肥、南京等零售業務較發達的地區，公司在資金、管理有保障的前提下將進一步拓展。

　　②公司發展購物中心的競爭優勢
　　公司目前主營業務已從經營百貨店轉型為購物中心的建設和經營管理，公司選擇了最具競爭力的社區型購物中心為主要發展方向，并已具備較為明顯的競爭優勢。

　　A. 零售行業背景
　　國內從事商業地產行業的大多為地產商，購物中心經營并非主業，其對零售行業的認知程度和客戶資源都有欠缺。而公司長期從事百貨店的經營與管理，有著豐富的零售行業的經營經驗和客戶資源。

　　B. 店鋪資源
　　公司以自建、租賃和受托管理三種方式獲得購物中心經營場所，并按公司設計規劃組織施工和運營。受托管理是公司快速擴張店鋪，提高盈利能力的一個重要合作形式。而目前國內購物中心運營商的店鋪來源大都是采取自建或購買取得。
　　公司目前已與中國遠洋集團達成購物中心管理意向，并已簽定了北京北四環購物中心的管理協議。

　　C. 多樣化的租戶資源及戰略管理資源
　　此前公司長期從事零售業經營，與肯德基、必勝客、麥當勞、屈臣氏、COSTA咖啡等優質租戶建立了長期合作關系，這為公司經營購物中心提供了較為穩定的租戶資源；同時，這些租戶較強的集客能力也對帶動公司所經營的購物中心客流產生積極影響。
　　華聯集團與亞洲最大的購物中心運營商—新加坡凱德置地建立了戰略合作關系，通過合作，公司在購物中心的建設、運營和管理方面積累了豐富的經驗。

　　D. 經營定位為社區型購物中心
　　社區購物中心具備持續性消費的先天優勢，適應了居民享受型消費的客觀需求，在便利性、商品定位和消費者服務上具備明顯優勢，隨著中心區商業逐漸飽和，社區型購物中心將占據主導地位并成為未來中國未來購物中心發展重點。同時，社區型購物中心因自身特點，受金融危機沖擊較小，抗風險能力也較強。公司經營定位為社區型購物中心，努力尋找優質商圈，開發項目定位為面積在5 萬平米左右、輻射商圈5 公里范圍、周邊居住區較為密集的商業地產項目。

　　E. 管理資源
　　a、制度建設
　　隨著公司經驗積累，目前已形成較為完備的購物中心開發的流程，從選址、規劃、設計、招租到運營等工作程序均有嚴格的規章制度做保證。公司目前已建立《企劃手冊》、《招租手冊》、《管理手冊》和《門店運營手冊》等一系列制度。

　　b、質量控制體系
　　公司在工程項目開發管理、租戶質量動態跟蹤評價以及物業增值服務與經營管理上都有明確的質量控制體系，確保工程質量、租戶服務及各項增值服務得以順暢實施。

　　③2009 年度經營計劃

　　第一、 完成公司2008 年重大資產重組事項，盡快提高公司規模和盈利水平；
　　第二、 做好新開門店的工程及招商工作，確保新門店按時開業；
　　第三、 加強現有物業的租賃管理，通過優化租戶結構，提高租戶質量和集客能力；
　　第四、 努力控制各項費用和成本；
　　第五、 建設和完善公司信息系統；
　　第六、 加強制度完善和業務培訓工作，確保開店和運營的規范性。

　　（3）資金需求、使用計劃及資金來源情況
　　公司轉型后，處于快速擴張期，公司將根據儲備項目和開業進度確定資金需求，擬訂資金使用計劃。公司利用自有資金、銀行借款、資本市場融資等方式保障公司擴張所需資金。

　　（4）風險因素分析
　　第一，宏觀政策風險。
　　國家對宏觀經濟的調控可能給商業地產業的發展帶來風險。公司將及時跟蹤國家宏觀政策的變化，及時制定新的發展計劃，并通過自身多年積累的零售業經驗，規避政策變化給公司帶來的負面影響。
　　
　　第二、金融危機導致購買力下降的風險
　　全球金融危機導致經濟衰退，企業裁員增加，顧客消費能力可能下降。購物中心未來可能面臨招租困難、租金收入下降和資產貶值的風險。公司選擇受金融危機沖擊較小的社區型購物中心為發展重點，不斷提高規模和管理能力，搶占優質商圈，快速展店，提高自身競爭力。
　　
　　第三、行業競爭風險
　　隨著各地市場上新建購物中心的不斷開業，各購物中心之間的競爭可能加劇，從而有可能引起五家公司購物中心出租率下降而導致租金收入降低的風險。公司將利用自身多年積累的零售業經驗，通過業種的優化配置，提高所持物業的聚客能力，吸引客流，提高經營者的收入，從而保證公司租金水平。

　　第四、財務風險。
　　發展商業地產業務需要大量的資金，公司未來建設新項目時，將面臨融資需求問題，這給公司帶來一定的財務風險。
　　公司將根據實際需要，謹慎制定擴張計劃和資金安排，通過銀行借款、股權融資等多種手段融資；同時，公司不斷加強購物中心租戶管理、物業管理和營銷管理，促進現有物業增值，以提高租金收入和盈利能力，為公司未來發展提供資金保障。

　　第五、技術風險。
　　公司剛剛轉型為商業地產業務，將面臨缺乏人才和經營技術的風險。公司將加大制度建設培訓力度，并根據需要引入專門技術人才，保障門店建設和運營的規范化運作。

　　年度報告全文詳見：附件：51903985.pdf