張園林用10年將新力控股集團(tuán)推上資本市場(chǎng)，成為國(guó)內(nèi)最年輕的上市房企，也可能因?yàn)閭鶆?wù)持續(xù)暴雷跌下神壇。

3個(gè)月以來(lái)，這家千億房企幾乎躺平，至今未有具體的解困方案出臺(tái)。45歲的張園林能否帶領(lǐng)企業(yè)走出寒冬？現(xiàn)在看來(lái)懸之又懸。

債務(wù)再逾期

今年房企暴雷何其多，幾乎無(wú)計(jì)可施的，新力控股集團(tuán)（02103.HK）是為數(shù)不多的幾家之一。過(guò)去3個(gè)月，這家千億房企以一種近乎躺平的姿勢(shì)，應(yīng)對(duì)接踵而至的驚雷。

幾天前，公司還在公告里披露，明年1月債券的條款及條件訂明付款及最后利息付款將在2022年1月24日到期應(yīng)付，“預(yù)計(jì)沒(méi)有充足的財(cái)務(wù)資源償還。”

再次“預(yù)告式”躺平，將會(huì)引發(fā)更為嚴(yán)重后果：極可能發(fā)生明年1月債券及2022年6月債券交叉違約事件。

經(jīng)歷過(guò)9月20日的股價(jià)暴跌87%、股價(jià)跌至0.5港元、市值蒸發(fā)120億港元，乃至停牌至今，新力控股反倒已處變不驚。

萬(wàn)科花了26年才達(dá)到千億規(guī)模，而新力只花了10年。但是，上市不到兩年便宣布債務(wù)逾期、流動(dòng)性緊張。公司究竟有多少債務(wù)逾期？最近才有了明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

12月20日，公司首次披露逾期境內(nèi)貸款總金額63.94億元。盡管還沒(méi)有收到任何債權(quán)人任何強(qiáng)制行動(dòng)或加速清償?shù)娜魏涡袆?dòng)通知，緩解這場(chǎng)困局仍難言輕松。“有關(guān)評(píng)估仍在進(jìn)行，尚未制定任何具體方案”。

除了境內(nèi)債務(wù)，公司境外尚有3支優(yōu)先票據(jù)有待償還，本金合計(jì)10.05億美元。除上述2022年1月24日到期的2.5億美元8.5厘優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)，還有2021年10月18日到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)、2022年6月18日到期的2.1億美元10.5厘優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)。

巨債潮水般涌來(lái)，已經(jīng)觸發(fā)核數(shù)師安永會(huì)計(jì)事務(wù)所的辭任。公告說(shuō)，這是公司與核數(shù)師就薪酬未達(dá)成共識(shí)，但企業(yè)危機(jī)之中更換會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)本已是行業(yè)大忌。

錢去哪兒了？

2019年11月，新力控股集團(tuán)登陸聯(lián)交所，創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)房企最快上市紀(jì)錄。創(chuàng)始人張園林也因上市身家暴增至110億元，出現(xiàn)在胡潤(rùn)全球富豪榜單上。

不過(guò)，在上市之后，外界才逐漸看清這家急速膨脹的房企。

上市之前，這家曾經(jīng)稱霸江西的房企已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)三角區(qū)域，走出大本營(yíng)收獲頗豐，從2016年到2018年，公司銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)130%，速度驚人。

這一方面借鑒的是碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式，另一方依賴大量借款。斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，2016年到2018年，公司借款總額從64.38億元飆至221.03億元。借款大量來(lái)自信托渠道，導(dǎo)致融資成本高居不下。

數(shù)據(jù)顯示，2018年公司融資成本9.3%，有息負(fù)債51.6%來(lái)自信托等非標(biāo)融資。即便上市上市之后，融資渠道得到改善，其融資成本在2020年仍高達(dá)9.1%，高于6%的行業(yè)均值。2020年，公司3次發(fā)行美元債券合計(jì)7.4億美元，融資成本均超過(guò)10%。

張園林希望不斷滾動(dòng)撐大規(guī)模，在這種野心驅(qū)使下，公司年銷售規(guī)模從2015年的161.3億元飆升至2020年實(shí)現(xiàn)1137億元，邁進(jìn)千億房企陣營(yíng)。

僅憑新力自身，顯然難以撬動(dòng)這個(gè)天量規(guī)模，合作開(kāi)發(fā)是主要手段。2020年，公司權(quán)益銷售額僅540.2億元，權(quán)益占比47%，遠(yuǎn)低于75%的行業(yè)均值。

這種單純?yōu)榱艘?guī)模的沖動(dòng)，為企業(yè)日后發(fā)展埋下暴雷的引線。2020年-2021年上半年，公司凈利率均維持的7%以上，融資成本比凈利率還高，掙的還不夠付利息。

加之三條紅線政策出臺(tái)、融資渠道收緊，房企擴(kuò)張突然失去助力。想要短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)這種狀況不易，即便拋出“對(duì)賭”協(xié)議請(qǐng)來(lái)職業(yè)經(jīng)理人陳凱，后者堅(jiān)持了189天后主動(dòng)離開(kāi)。

截至今年6月，公司未償借款總額295.69億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)近134億元。標(biāo)普已將公司評(píng)級(jí)從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

張園林徹底躺平？

危急時(shí)刻，解決債務(wù)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是緩解流動(dòng)性。今年多家房企暴雷之后，采取變現(xiàn)資產(chǎn)、降薪裁員及股東輸血等措施，力保復(fù)工交房成為常規(guī)操作。新力控股也在這么做。

今年9月，公司將江西新越弘嵐相關(guān)股權(quán)出售給弘陽(yáng)地產(chǎn)旗下企業(yè)；10月，公司將安徽新創(chuàng)50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給陽(yáng)韻地產(chǎn)，子公司湖南新力將湖南新淼98%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)民信托、西安新力將西安馳景49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金輝集團(tuán)。

另外，公司員工從2020年底的3527人降至2021年6月的3094人。

這一時(shí)期，張園林的“外援”紛紛出現(xiàn)問(wèn)題。哥哥張國(guó)印的江西五建陷入金融借款糾紛，今年2月至11月，先后被方秋、江西建工第二建筑公司、蘇州鼎豐鋼膜、及佛山市曉寶板業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)重整；其弟張國(guó)金的廣西路港建設(shè)集團(tuán)也陷入多起訴訟之中；張園林的創(chuàng)業(yè)伙伴沈令華，也成為了被限制高消費(fèi)的被執(zhí)行人。

同時(shí)，張園林在修筑個(gè)人“防火墻”。在上市體系之外，張園林控制新力科技，旗下涉足健康、商業(yè)和教育等業(yè)務(wù)，張個(gè)人持股99%。

新力科技投資有家實(shí)業(yè)，已有千家有家便利門店，其最終受益人和實(shí)際控制人已在今年8月變更，新力科技將有家實(shí)業(yè)80%股權(quán)轉(zhuǎn)出，實(shí)控人變更為張磊。同期，新力科技徹底退出江西京學(xué)名教教育科技公司。

11月上旬，新力科技法人由張園林變更為張良劍，并卸任董事長(zhǎng)職務(wù)。另外，江西新力商管、新力商置、新力健康等14家企業(yè)，也出現(xiàn)統(tǒng)一的退出動(dòng)作。

目前，張園林對(duì)于解決債務(wù)危機(jī)似乎無(wú)計(jì)可施。公司表示，聯(lián)交所可將連續(xù)停牌18個(gè)月證券除牌，止于2023年3月19日屆滿，能否成功實(shí)施緩解流動(dòng)資金問(wèn)題尚不確定。

張園林能否帶領(lǐng)企業(yè)走出寒冬，成了一集懸疑劇。