來源/樂居財經

撰文/靳文雨

前不久星盛商業（06668.HK）的業績會現場，陶慕明坐在董事會主席黃德林右側。相較去年中期業績會上的侃侃而談，這次露面他鮮少發言，異常沉默。

半個月后，一封公告登出。陶慕明辭去了星盛商業執行董事及行政總裁職務，自2023年4月14日起生效。同時，郭立民辭任非執行董事；文藝辭任執行董事。

年過耳順之年的陶慕明，已在星盛商業耕耘十多年。關于此次辭任的原因，公司并未言及太多，只提到“因欲退休及投放更多時間于私人事務”。

自2019年12月獲委任為執行董事兼總裁以來，陶慕明主要負責監督業務發展、實施業務策略及集團的日常運營。在星盛商業通過港交所聆訊時，他曾公開表示，會進一步鞏固公司在大灣區的地位，專注于經濟發達的地區及擴展業務規模。

但上市兩年，星盛商業的業績差強人意。年報顯示，2022年度其收入為5.62億元，同比下降1.8%；毛利為3.13億元，同比下降5.3%；毛利率為55.7%，較去年同期下降2個百分點。

另外，星盛商業以大灣區為主的布局，使其在項目面積和收入占比上都過于集中。這在一定程度上也加大了項目外拓難度。

辭任謎團

在陶慕明等人辭任不久，4月17日，星盛商業隨即發布新公告稱，控股股東黃楚龍根據計劃向隸屬集團以及其控制公司的136名合資格參與者授出合共5480萬股獎勵股份。然而，這份股權激勵的具體名單并未公示。

事實上，早在星河商置（星盛商業前稱）掛牌新三板之前，“星河系”高管就以有限合伙形式成立過“宏達利興”及“永興宏泰”，入股星河商置。其中永興宏泰曾充當過類似股權激勵平臺的角色，持股人就包括執行董事陶慕明、文藝等高管。

星河商置在新三板摘牌后，這兩家平臺的合伙人將股權全部進行變現，而為此買單的則是他們的老板黃楚龍。

2020年12月，星盛商業又采納了一項股權獎勵計劃，以激勵和獎勵該集團業務成功已經或可能作出貢獻的合資格參與者。但截至2022年及2021年6月30日止6個月，并無授出購股權。

相反，隨著股價震蕩，星盛商業這兩年不斷開啟股份回購。2021年，星盛商業共斥資約244萬港元，回購注銷了60.1萬股股份。去年11月3日，其又公告了在公開市場購回股份的意向。截至去年末，共計回購注銷了91.5萬股股份，總代價為135萬港元。

另外，去年以來，黃楚龍與兒子黃德林，在星盛商業合共增持了73.6萬股股份，總代價約為170.95萬港元。黃楚龍最后一次增持是在8月26日，以16.13萬港元在公開市場增持合計10萬股股份。

此番增持之后，黃楚龍合共持有7.51億股，占公告之日星盛商業已發行股份的73.62%，其中包含與兒子黃德林共同擁有權益的股權激勵平臺德瑞投資所持有的15000萬股股份，股權占比約14.71%。

按照星盛商業在2022年年報里披露的派息方案——每股0.07港元，黃楚龍父子年末預計獲得的分紅，約為5257萬港元。

董事“大換血”

公告中，星盛商業還公布了新的任免名單。劉軍已獲委任為非執行董事、審核委員會成員以及薪酬委員會成員；李莉已獲委任為執行董事。但行政總裁的位置將交由何人，并未提及。

樂居財經《物業K線》注意到，劉軍還有另外一重身份，即星河控股的總裁助理兼首席財務官；李莉則為星盛商業及其間接全資附屬子公司深圳市星河商置集團的總裁助理，主要分管招商中心及營運管理中心。

二人加入星河的時間分別為2021年2月和2022年5月，并不算長。其中劉軍畢業后曾在中建系工作幾年，后又在中海任職長達20年之久。

離開中海前，他曾一路升任執行董事兼助理總裁。后又輾轉于前海人壽、榮盛地產、實地地產等公司，職務均為副總裁級別。

對于突然的人事換防，有熟悉星盛商業的人士表示，是業績下滑問題導致人事變動。但這其中，仍然透露著不尋常的意味。

業績“失速”

從經營業績來看，星盛商業去年營收及凈利潤均出現了下滑，而衡量商管企業能力的重要指標的毛利率，也不及預期。年報顯示，2022年星盛商業毛利錄得3.13億元，同比下降5.3%；毛利率則為55.7%，同比下滑2個百分點。

細分業務來看，不同運營模式下的毛利率差異明顯。其中，委托管理服務業務毛利率為53.9%，較去年增長了4.8個百分點。其余兩大業務的毛利率則均呈現下降趨勢，下降幅度最大的是整租服務，較去年減少了26.3個百分點。

年報中提及，毛利率的下滑主要是受品牌及管理輸出服務部分收入占比減少，及整租項目毛利率受疫情影響及新開業項目影響有所下降所致。

其中，由于疫情期間的商戶幫扶及租金減免，以及嘉興星河COCO City新開業給予商戶一定的經營免租期，但租賃成本維持一致，使得整租服務毛利率大幅下降。

去年一年，星盛商業有5個新項目開業，包括恩施星河COCO City、嘉興星河COCO City、灌南恒基星河COCO City等。截止到2022年12月31日，星盛商業在營項目26個，在營面積191萬平方米。

值得一說的是，由于嘉興星河COCO City和廈門星河COCO Park整租項目交付時確認大額的租賃資產和租賃負債，使得星盛置業的資產負債率大幅上升。

數據顯示，截至2022年12月31日，星盛商業的資產負債率為44.87%，較去年同期的20.5%增長了24.37個百分點。

另外，星盛商業還公布了其在2022年末的合同負債，為0.19億元，在45家公布了合同負債的物企中墊底。從合同負債與營收的比值方面來看，這一數值僅為3.38%，業績發展潛力不足。

2020年-2022年，星盛商業凈資產收益率（ROE）分別為131.67%、28.87%以及13.56%；總資產回報率分別為34.44%、19.74%以及8.63%，下滑趨勢明顯。

發力運營

2018年，黃楚龍曾言，“2023年，星河商置實現管理面積超350萬平方米、產業實現運營面積300萬平方米以上、物業實現5000萬平方米的管理規模。”

截至2022年末，星盛商業管理商業運營服務的合約建筑面積約為370萬平方米，當中60%由獨立第三方開發或擁有，已開業建筑面積約為190.8萬平方米。

從地理分布上來看，星盛商業業務收入的81.4%都來自于大灣區，項目面積和收入占比上的過于集中。長三角和華中地區的業務收入占比分別為9.8%、2.6%。

面對商業回暖的大背景，星盛商業在外拓上十分謹慎，僅定下外拓4個項目，面積約28萬平方米的目標。財報數據顯示，2022年該公司實際上實現6個新項目簽約，新增簽約面積44萬平方米。

在第三方外拓能力上，截至2022年末，星盛商業運營服務的合約建筑面積中的60.0%由獨立第三方開發或擁有，但在運營項目中來自獨立第三方的比例則為34.6%。

對于2023年發展規劃，星盛商業表示，2023年將致力于打造“運營年”。并提到將大力推進首進品牌和創新業態的引入，達到出租率不低于95%的目標。

從數據來看，2020年-2022年，其出租率分別為94.3%、94%及92.5%，在近三年呈現出持續下行的態勢，想要逆轉這種情況并不容易。

另外，有市場人士分析，星盛商業的運營項目主要集中在深圳或大灣區區域，而這些城市的商業運營都較為成熟，市場競爭激烈，要打造出獨特且收益較高的商業服務水平，面臨的壓力也巨大。