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撰文/陳寧輝

2022年，商業地產行業經歷了不平凡的一年。三道紅線重壓下，地產市場更新變局；多次疫情頻發，實體商業遭受多次打擊……企業之難，從已經公開的2022年度財報亦可知。

在反映購物中心核心盈利點的租金收入上，已經是各大商業地產企業的財務體系中濃墨重彩的構成部分，也是商場、企業運營功力的重要考核指標。 

隨著各大商業地產企業2022年年報公布，其商業物業的租金收入情況也相繼出爐。聯商網零售研究中心統計了15家重點商業地產企業（除萬達商管外，其余均為上市公司；諸如九龍倉集團、萬科及印力等未公開購物中心租金收入的企業未在統計中）的2022年租金收入情況，以供行業參考。

TIPS：1、因各企業關于租金統計口徑不同，數據僅供參考，不做精準比較；

2、以上購物中心租金收入均為內地商業項目，包括港資企業；

3、新鴻基地產為中期報告；華潤置地為減租后租金，減租前租金為138億元。

根據各大企業公開數據及聯商網此前統計的數據，截至2022年12月31日，納入統計的15大企業在營購物中心數量1020家。單從2022年上看，萬達商管錄得最高租金，至508.5億元，這與其在營購物中心數量最多相關；華潤置地也有158億，主要得益于高端產品萬象城的出色表現；新城控股也邁入百億租金俱樂部，成為第三家租金收入破百的企業，預計2024年龍湖也能破百。

從近三年（2020年至2022年）租金收入上看，2022年同比上漲的企業大多數是內地企業，比如萬達、新城、龍湖、招商蛇口等等，主要是因為這些企業每年都有不少數量的新商業開業，貢獻了不少租金。而港資企業的新開商業較少，甚至沒有商業新開，一旦大環境不佳運營難度提升，租金收入受影響。

恒隆地產 

恒隆地產2022年總收入與2021年持平，為103.47億港元；總租賃收入微跌3%至100.31億港元。其中，來自內地的物業租賃營收為67.52億港元，同比減少3%，占物業租賃營收的約67%。

除了上海項目，恒隆地產在大連、沈陽、天津、濟南、武漢和昆明等9座主要城市，投資落成物業超過200萬平方米。其中，內地商場2022全年營收46.07億元，較去年減少1%。

內地商場租金收入方面，2022年恒隆地產租金收入46.07億元，同比下滑1%。高端商場方面，上海港匯恒隆廣場自2020年底完成資產優化計劃后，吸納大量優質租戶，優化租戶組合。截至2022年底，商場維持99%的租出率。 

次高端商場方面，沈陽皇城恒隆廣場在去年的收入和租戶銷售額分別下跌10%和24%。截至2022年底，商場的租出率下跌9個百分點至81%。

上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場雖然租金收入同比有所下滑，但仍然是恒隆系里面租金收入最高的商場。

內地投資物業規劃上，購物商場方面恒隆地產主要有杭州恒隆廣場。據悉，杭州恒隆廣場包括一個購物中心、五幢甲級辦公樓及杭州文華東方酒店，目前樁基工程進度理想，項目預期于2024年起分階段落成，杭州文華東方酒店預計于2025年開業。

▲杭州恒隆廣場

太古地產

2022年太古地產實現營業收入 138.26億港元， 同比下降15.27%，股東應占基本溢利87.06億港元，同比下降9%。

從具體業務收入來看，物業投資收入123.4億港元，其中辦公樓租金業務收入60.03億港元，零售物業收入58.49億港元，住宅業務收入1.14億港元；物業買賣收入9.21億港元，酒店收入5.65億港元。

內地物業租金收入上，扣除2022年太古地產中國內地投資物業組合的租金收入總額（扣除租金支援1.13億港元）為33.24億港元，較2021年減少8%。其中內地零售物業租金收入總額(扣除租金支援1.13億港元)下跌9%至29.43億港元。撇除租金支援及人民幣價值變動影響，租金收入總額下跌2%。

受疫情影響，太古地產中國內地應占零售銷售額(三里屯太古里西區和前灘太古里除外)下跌20%。北京三里屯太古里及頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里和上海興業太古匯的零售銷售額在2022年分別下跌26%、26%、11%、15%、36%，而中國內地整體零售銷售額則下跌0.2%。

2022年，太古地產宣布了1000億港元的投資計劃。年報中，公司表示，該計劃取得極佳進展，迄今已承諾投放39%的資金到中國香港、中國內地和東南亞等核心市場，發展全新及現有投資項目。在此投資計劃下，太古地產已計劃分配300億港元用以拓展香港的物業組合，進一步擴建太古坊和太古廣場。

內地市場未來規劃上，按照太古地產的投資策略，計劃投資500億港元在一線城市及新興一線城市，拓展以零售為主導的太古里和太古匯品牌，目標是在未來十年內地物業的總樓面面積增加一倍。會繼續物色機會加大中國內地的投資規模，西安太古里將是太古地產下一個大型地標項目，此外會在三亞發展以零售為主導的項目，同時致力擴大在大灣區的發展規模。

▲太古三亞零售項目

新鴻基地產

新鴻基地產發布2022/2023中期業績公告。期內，公司取得收入274.28億港元，同比下滑31.69%；凈利潤87.90億港元，同比下滑43.34%；公司股東應占溢利84.10億元，同比下滑44.62%。

新鴻基地產的收入與凈利潤出現雙降，與物業銷售、租金收入下滑不無關系。在2022年7月-12月，新鴻基地產來自物業銷售的溢利為33.66億港元，不及去年同期的76.58億港元。新鴻基表示，跌幅顯著是因為所有預計在本財政年度完成并用作出售的香港住宅項目均會于下半年度落成。按所占權益計算，集團錄得的合約銷售額約163億港元。

此外，新鴻基的總租金收入下跌6%至119.27億港元，凈租金收入下跌9%至88.87億港元，主要是由于內地出租物業組合的表現受疫情影響。

期內，連同所占合營及聯營項目的收入，新鴻基地產在內地的總租金收入下跌10%至25.07億元。

目前，新鴻基地產在內地布局的主要發展中項目包括上海 ITC第三期（A座寫字樓已落成，剩余部分施工階段）、杭州國際金融中心（原江河匯綜合體）、廣州南站ICC（2025年起分期落成）等項目。

杭州國際金融中心（原江河匯）綜合體項目正在建設中，該項目總投資額預計為300億元人民幣，規劃總建筑面積約82.2萬㎡，將由辦公樓、商場、高端住宅及五星級酒店等多元業態共同構成，以獨具匠心的綜合業態空間構建，協同整合杭州于經濟、環境、文化、社會四個領域的卓著優勢，無縫貫通車流、人流和信息流，打造滿足多層面復合型城市需求的第五領域。

▲杭州國際金融中心

瑞安房地產

2022年，瑞安房地產收入155.65億元，同比減少11%；凈利潤14.75億元，同比減少33%；股東應占溢利為9.06億元，同比下降45%；毛利66.49億元，同比減少7%；毛利率43%。 

從收入來看，2022年瑞安房地產被確認為收入的物業銷售金額達116.95億元，同比減少14.25%；綜合租金及相關收入為20.4億元，同比減少8.37%。

商業資產組合方面，因向租戶提供租金優惠措施，集團租金及相關收入總額為28.02億元，同比減少3.88%。報告期內，零售物業組合的平均出租率為89%，由于市場低迷，零售商鋪續約租金輕微下跌。

受2022年新冠疫情防控影響，尤其是第二季度上海封控對整體零售行業造成負面影響， 2022年瑞安房地產旗下上海商業項目租金均出現不同幅度的下跌。不過，隨著疫情防控措施的放開，瑞安旗下商業復蘇明顯。2023 年前兩個月，瑞安旗下零售物業的銷售額和客流量均已恢復到 2022 年同期水準的 90%以上。

嘉里建設

2022年，嘉里建設綜合收入145.90億港元，同比下跌4.8%。其中物業租賃收入為49.91億港元，與去年同期比較下跌6.6%。

租賃收入中，內地投資物業租賃收入方面，計入租金寬減及期內的人民幣兌港元貶值后，錄得收入37.92億港元。

零售物業的出租率方面，整體表現平穩，整體出租率為83%，相較于2021年有所下降。出租率最高的是上海靜安嘉里中心、浦東嘉里城和北京嘉里中心，均有96%，而最新開業的前海嘉里中心一期商場出租率有73%。

未來規劃上，預計在未來五年及其后年度，嘉里建設在內地發展中的主要綜合用途項目管道（包括酒店），將為投資物業組合增添893萬平方呎的樓面面積，包括：約430萬平方呎的辦公室樓面面積、約348萬平方呎的零售樓面面積和約77萬平方呎的酒店物業樓面面積。其中上海浦東項目將于2025年落成。

重點打造的黃埔項目計劃在2027年落成。嘉里建設于2022年和2023年分階段拿下黃浦區金陵東路豫園站上蓋地塊，整體項目建筑面積超50萬方，整個項目拿地價高達221億元。項目（首批地塊及余下地塊）為一個以交通導向的綜合用途發展項目，將包括住宅、辦公樓、零售和酒店用途的房地產，以城市化和歷史修復整體設計為規劃。

萬達集團

2022年萬達商管集團收入553.1億元，完成年計劃的99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5億元，同比增長8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%；可比萬達廣場客流為2019年的79%，可比廣場銷售收入為2019年的103%（其中線上銷售同比增長163%），大幅高于行業水平。

同時，期內開業55個萬達廣場，完成年計劃100%；累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業面積2195萬平方米。 

2023年，全年預計約56座萬達商業項目將開業，除了南充高坪萬達·星辰里、蘭州萬達茂、內江萬達文旅小鎮外，其余均為萬達廣場項目。尤其是在輕資產提速下，近年來萬達開業項目逐漸增多。在2023年的開業計劃表中，包括成都高新萬達廣場、揚州泰達萬達廣場、北京五棵松萬達廣場、合肥北京路萬達廣場、湖州長興萬達廣場、天津漢沽萬達廣場等項目均為輕資產輸出管理項目。

華潤置地

華潤置地2022年營收2071億元，同比下滑2.4%，股東應占凈利潤281億元，同比下滑13.3%。

購物中心收入方面，2022年華潤置地租金收入138億元，同比減少1.3%，如果還原年內減租影響，實際租金收入為158億元，同比實際增長13%；出租率96.2%，同比降低0.8個百分點；零售額為1137億元，同比增長6.2%。

其中11個代表性購物中心深圳萬象天地、成都萬象城、深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城、南寧萬象城、重慶萬象城、廈門萬象城、福州萬象城、海口萬象城、武漢萬象城的2022年總計租金收入為64.82億元。

期內華潤置地新開業13個購物中心，新開業平均出租率為91.8%，截止2022年12月31日，在營購物中心面積798萬平方米，同比增加19.3%。

旗下華潤萬象生活的商業運營與物業管理業務保持高質量業績增長。財報數據顯示，2022 年華潤萬象生活實現營業額120.16億元，同比增加35.4%。其中，住宅物業管理服務營業額78.02億元，商業運營及物業管理服務營業額42.14億元。核心凈利潤22.3億元，同比增長30.7%。

2022年華潤萬象生活在全國共開拓了13個輕資產商業體，分別是：太原鐘樓街項目、珠海香洲優特匯、南昌天使金融廣場、南寧朝陽里項目、廈門磐基中心、廈門磐基蓮花里項目、成都陸肖TOD項目、上海新田商業項目、阿里巴巴南京總部園區項目、阿里巴巴武漢總部園區項目、深圳蛇口華僑城新璽項目、重慶解放碑新華鄒容項目、深圳龍崗大運中心。

據聯商網零售研究中心統計，2023年的供應情況上，華潤萬象生活將投運12個商業項目，包括了蘭州萬象城、北京西三旗萬象匯、重慶萬象城二期、長春萬象城、北京西北旺萬象匯、宜賓萬象匯、杭州城北商業項目、杭州中心、溫州鹿城老港區商業項目、南京燕子磯商業項目、昆明萬象城、無錫濱湖萬象匯。

華潤置地表示，未來幾年每年新開業購物中心10個或更多， 預計到2026年末，在營購物中心總數將增至111個。將持續聚焦一二線及省會等核心城市，落實 “多城多匯”及 “一城多匯”的布局策略，提升重點城市的零售市場份額。

新城控股

2022年新城控股營業收入1154.57億元，同比減少31.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為13.94億元，同比減少88.94%。

商業方面，2022年，新城控股實現商業運營總收入（含稅租金收入）100.06億元，同比上漲15.82%，全年因租金管理費減免及經營扶持減少公司商業運營總收入為3.13億元。

2022年新開15座吾悅廣場，截至2022年年底，已開業及委托管理在營數量達145座，開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%，已完成了194座吾悅廣場的布局，分布在140個城市。

聯商網此前統計的數據，2023年新城控股預計在全國新開20座商業項目，計劃2023年實現商業運營總收入110億元。

招商蛇口

2022年招商蛇口全口徑（集中商業、寫字樓、長租公寓、酒店）運營收入57.1億元，同比上漲6.2%，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）30.4億元，同比上漲了6.9%。

其中商業物業2022年運營收入12.89億元，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）4.69億元，以上數據均為未扣除租金減免金額。

在商業供應市場上，招商商管同樣開啟了“加速度”。2022年就有7個商業項目開業，廈門海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花園城、十堰招商花園城、上海東虹橋中心、蘇州金融小鎮會客廳、南昌贛電九方薈，且開業率均超過了90%。目前招商商管，已經形成了“海上世界”、“招商花園天地”、“招商花園城”、“招商花園里”四大王牌標準商業產品線。2022年末，招商蛇口管理范圍內集中商業在營項目33個，總經營建筑面積約288萬平方米；在建及籌開項目41個，總建筑面積約404平方米。

據招商商管透露，未來將繼續秉承“雙百”戰略，即2025年實現購物中心100座，持有物業營收100億的計劃不變，未來積極主動布局優質區位，重點聚焦一線和新一線城市。

按照規劃，未來三年，招商商管計劃新投運32個商業項目。其中不乏深圳會展灣花園城、廈門海上世界二期、上海閱江匯、南通加勒比航海世界、南京玄武招商花園城、武漢經開招商花園城等標桿項目。

2023年，招商商管計劃新開13個商業項目，主要以花園城和花園里產品為主。諸如上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城、成都天府招商花園城等項目備受關注。

中海地產

2022年中海地產收入 1803.2 億元，經營溢利為人民幣 348.8 億元，利率為 21.3%，歸屬股東淨利潤率為 12.9%。

報告期內中海地產租金收入為 47.4億元，同比上升 1.6%（剔除年內減租影響，同比上升 7.2%），其中寫字樓租金收入為34.2億元，購物中心租金收入為12億元。

商業方面，2022年中海商業實現營業收入52.6億元，同比增長1.8%，剔除期內減租影響后實際增長6.9%。

中海商業旗下的購物中心收入同比增8.5%，5年復合增長率為21.5%。年內，在營購物中心25個，管理面積為230萬平方米，新開購物中心6個，平均開業率為91%。2022年末中海商業整體出租率為87%，成熟期項目出租率為93.2%。

2022年中海地產新增 15 個運營商業項目，運營商業建筑面積增加 88 萬平方米，實現商業規模高質量有序增長。其中新增購物中心5個，為廣州亞運城廣場一期、北京金安環宇薈、北京瀛海環宇坊、蘇州環宇薈、濟南華山環宇城。

自2013年開出首個環宇商業項目，經過多年的發展，中海商業已經形成四大商業產品線——環宇城、環宇薈、環宇坊和富華里。產品線方面，形成了環宇城、環宇薈、環宇坊、環宇天地、富華里五種不同類型和定位的商業產品線。

近年來，中海商業加緊了城市擴張的步伐。2022年，中海環宇商業官宣近3年的自持商業物業入市計劃：預計在近3年新增21個商業綜合體，新增建筑面積231萬平方米，布局在上海、天津、成都、武漢、蘇州、濟南等城市。

輕資產方面，2022年中海商業獲取4個優質輕資產項目，分別為上海世博CK大廈、深圳星通大廈、廣州中國鐵建南沙環宇城、太原中海商務中心。

未來2-3年，中海商業將進入籌開商業入市密集期。

龍湖集團

2022年，龍湖集團營業額2505.7億元，同比增長12.2%，實現歸屬于股東的凈利潤243.6億元；剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利同比增長0.5%達225.4億元。

2022年龍湖的運營業務不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%；商場租金收入為94.3億元，同比增長16%，近5年的復合增長率達27%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7；運營毛利率為75.6%，較上年增長0.9%。

截至2022年12月31日，龍湖集團已開業商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%。2022年，龍湖商業旗下商場營業額為423億元；全年平均日客流200萬人次。截至2022年12月，龍湖商業已布局國內30+座城市；截至今年4月30日，龍湖在全國18座城市開業運營商場數量達到78座。

龍湖商業穩健的整體實力、出眾的經營能力及布局高能級城市的增長潛力，獲得了行業及市場的高度認可，穩居國內商業地產行業頭部陣營。與此同時，龍湖商業明確「輕重并舉」的戰略發展方向，積極對外輸出長期積累的品牌影響力和商業管理能力，充分發揮自身的平臺優勢，堅定布局擁有可持續發展潛力的高能級城市。

2023年，龍湖商業在全國預計將開業12座商業體，包括長沙芙蓉天街、寧波海曙天街、濟南北宸天街等全自持商業，也有石家莊裕華星悅薈、北京北苑天街、上海江灣里MEET678等輕資產。

大悅城地產

2022年全年，大悅城地產實現營業收入總額208.31億元，同比增長69.2%，公司擁有人應占溢利為5.31億元，剔除投資物業的稅后公允價值虧損及匯率變動影響，核心凈利潤8.22億元，同比增長48.9%。

購物中心業務實現營業收入約27.6億元，實現銷售額約254億元，租金收入錄得約21.6億元，購物中心平均出租率90%。

截至到2022年年底，大悅城地產在營項目29個（含輕資產和非標準化產品），總商業面積 304 萬平米；其中包括18個大悅城購物中心（含輕資產），總商業面積265萬平米。在建、籌備的項目（含輕資產）17 個，商業面積約172萬平米。

報告期內，悅城控股商業在全國新開了武漢大悅城、青島即墨大悅春風里、紹興國金大悅城三個商業項目。在全面開啟輕資產戰略后，大悅城控股商業加速全國規模化布局速度。2022年，大悅城控股商業完成了廣州黃埔大悅匯、成都金牛大悅城、沈陽金融中心大悅城等輕資產項目的簽約。其中成都金牛、沈陽金融中心兩座大悅城將在2023年開業。

據聯商網零售研究中心統計，2023年大悅城控股商業計劃新開出6座商業項目，無錫江南大悅城、北京京西大悅城、天津西青大悅匯、成都金牛大悅城、成都天府大悅城、沈陽金融中心大悅城將悉數亮相。

寶龍地產

寶龍地產2022年錄得營業收入313.8億元，同比下滑21.4%。經扣除集團內部交易抵銷后的投資物業租金收入17.4億元，同比增長約3.6%。

旗下寶龍商業2022年商業運營業務收入20.58億元，同比增長2.0%，占總收入的80.8%，其中來自第三方項目收入2.11億元，同比保持正向增長。2022年全年寶龍商業新增簽約項目11個，簽約面積達104萬方，其中獨立第三方簽約項目7個，面積54萬方，簽約面積占比首超50%。

同時，2022年寶龍商業新開了臺州椒江寶龍城、廈門同安寶龍廣場等8個商業項目。截至2022年12月31日，寶龍商業共有93個已開業零售商業物業，總已開業建筑面積約為1055萬平方米。

未來寶龍商業堅持五年戰略目標不變，至2025年商業在營面積達到1500萬方。根據寶龍商業透露，2023年至少新開13個商業項目，其中購物中心數量不少于8個。

中國金茂

2022年中國金茂實現營收829.91億元，同比減少8％，毛利131.46億元，同比減少22％。歸屬股東凈利潤19.84億元，同比減少58％。

其中，商務租賃及零售商業運營上，中國金茂2022年的租金收入為14.68億元，同比減少6％。

期內，中國金茂持有的城市運營、物業開發、商務租賃及零售商業、酒店經營項目數量為363個，未交付面積為約9846萬平方米。

目前中國金茂主要運營的商業項目有括上海J ·LIFE、南京金茂覽秀城、長沙金茂覽秀城、青島金茂灣購物中心和青島金茂覽秀城。

2022年中國金茂新開了青島金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城、天津金茂匯三個項目。

旭輝控股

2022年旭輝控股錄得已確認收入約為474.4億元，同比下降56%；公司股東權益應占年內虧損130.49億元，毛利約為232.68億元。

2022年，旭輝控股投資物業租金及其他相關服務收入約為12.4億元，按年上升20.8%，主要來自上海環創中心、上海旭輝海上國際、上海洋涇S2/S3辦公樓項目、上海LCM置匯旭輝廣場、上海恒基旭輝天地、上海旭輝企業大廈、五棵松體育館及西安旭輝中心，有關增長主要來自上海環創中心、上海恒基旭輝天地及五棵松體育館的新租金收入。 

截至目前，旭輝商業已進駐全國17座城市，布局項目達30個，總面積超270萬㎡。從商業拓展版圖上看，其主要布局在一線城市及潛力城市，已實現華東、華中、華北、西北和中西部全覆蓋的全國化布局。

2023年，旭輝商業將繼續開啟加速拓展的步伐，紹興旭輝Cmall、成都溫江旭輝Cmall、長沙雨花旭輝里等預計將于今年陸續面世。