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撰文/西泠雪

過去三年，消費結構發生巨大轉變，加之疫情影響，實體商業遭受了多次打擊，購物中心行業也因此經歷多次涅槃，從最初的迷茫慌亂到后來的從容應對，有企業加速轉型，亦有企業逆勢增長。

雖然短期內面臨困難，但不可否認，購物中心依然是線下消費的主場戰，其運營發展情況，也在一定程度上反映了消費環境的變化和城市經濟發展的狀況。

根據中國連鎖經營協會發布的“2020中國購物中心企業(集團)TOP60”、“2021年中國購物中心企業TOP70”及“2022中國購物中心企業TOP100”榜單，《聯商網》整理了2020年-2022年購物中心企業TOP20的數據變化對比，借此對購物中心行業的發展進行回顧和展望。

01

規模不斷擴大

從榜單可以看到，過去三年，購物中心企業TOP20規模不斷擴大，準入門檻不斷提升，整體上來看，購物中心企業TOP20在營購物中心數量及總建筑面積呈逐年遞增態勢。 

從準入門檻來看，購物中心企業TOP20的準入門檻呈逐年提升趨勢，2020年的榜單中，在營購物中心總數超過100個的有2家企業，在營購物中心總數30個以上的有9家企業，另有6家企業在營購物中心總數不到30個；

2021年的榜單中，在營購物中心總數超過100個的有4家企業，在營購物中心總數30個以上的有11家企業，僅有1家企業在營購物中心總數不到30個；

2022年的榜單中，在營購物中心總數超過100個的有5家企業，剩余15家企業在營購物中心總數均超過30個。

2020年，購物中心企業TOP20在營購物中心總數為1183個，總建筑面積達13622萬㎡；2021年，在營購物中心總數為1455個，總建筑面積達15089萬㎡；2022年，在營購物中心總數為1723個，總建筑面積達17485萬㎡。

購物中心企業TOP20在營購物中心總數，從2020年的1183個到2022年的1723個，實現了45.6%的增長。總建筑面積，從2020年的13622萬㎡到2022年的17485萬㎡，實現了28.36%的增長。

萬達商管、新城商管、世紀金源、印力、寶龍商業、華潤萬象生活、龍湖集團、凱德集團、王府井集團、天虹、愛琴海11家企業已連續3年上榜。

……

從汰換的企業來看，2020年上榜的金地、金鷹、蘇寧、上海百聯、保利商業、北京華聯等企業在2022年已跌出二十強排名。

萬科集團、碧桂園文商旅集團、恒太商業、茂業國際、步步高商業、長春歐亞集團、中駿商管、禹州集團、銀座集團則是2022年20強中的新晉企業。

▲2020年-2022年購物中心企業TOP20數據對比

注：2020年，華潤置地分拆商業運營與物業管理業務，成立華潤萬象生活有限公司并于香港聯合交易所主板成功上市。

本文僅對披露的最終數據進行分析，各項數據來源詳見中國連鎖經營協會歷年榜單。

02

新項目開業節奏穩定

過去3年，購物中心行業雖然整體放緩了發展的步伐，但購物中心企業TOP20中的多數企業發展較為穩定。

從其中7家主要購物中心企業2020年-2022年的新項目落地情況來看，萬達、龍湖、萬科、華潤萬象生活、大悅城5家企業的新開項目呈現逐年遞增態勢。寶龍商業在2021年開業項目最多，迎來新項目爆發期；新城控股近三年的新開項目數量則逐年下降。

購物中心企業TOP20中，萬達商管連續三年位居榜首，其在營購物中心總數和總建筑面積均位于第一位，同時每年也是新開項目最多的企業。

近年來，在輕資產提速下，萬達開業項目逐漸增多。

2021年，萬達新開業51座萬達廣場，同比2020年的45座增長13.33%。而2022年，萬達共開業55個萬達廣場，完成年計劃100%，其中輕資產項目近40個。

截止2022年底，萬達計開業473個項目，管理商業面積6556萬㎡，其中租賃面積4445萬㎡，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業面積2195萬㎡。 

2023年，萬達預計將開業約56座萬達商業項目，除了南充高坪萬達·星辰里、蘭州萬達茂、內江萬達文旅小鎮外，其余均為萬達廣場項目。值得注意的是，在2023年的開業計劃表中，包括成都高新萬達廣場、揚州泰達萬達廣場、北京五棵松萬達廣場、合肥北京路萬達廣場、湖州長興萬達廣場、天津漢沽萬達廣場等項目均為輕資產輸出管理項目。

新城商管連續兩年位居購物中心企業TOP20第二位，2022年位居第三位。2020年，新城控股新開33座吾悅廣場；2021年，新開28座吾悅廣場；2022年，新開15座吾悅廣場。

截至2022年年底，新城控股已開業及委托管理在營數量達145座，開業面積達1319.74萬㎡，出租率達95.13%，已完成194座吾悅廣場的布局，分布在140個城市。

聯商網此前統計的數據顯示，2023年，新城控股預計有27座吾悅廣場將亮相運營，主要以下沉市場為主，計劃年內實現商業運營總收入110億元。 

2020年，龍湖集團旗下商業新開項目11個；2022年，新開項目12個；2022年，新開項目15個，已連續多年維持10個以上開業量。

截止2022年12月31日，龍湖商業在全國范圍內累計進入32座城市，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建筑面積達722萬㎡。

據《聯商網》統計，2023年，龍湖商業在全國預計將開業12座商業體，包括長沙芙蓉天街、寧波海曙天街、濟南北宸天街等全自持商業，也有石家莊裕華星悅薈、北京北苑天街、上海江灣里MEET678等輕資產。

2020年，寶龍商業新開9個商業項目；2021年，新開22個商業項目；2022年，新開8個商業項目。

值得注意的是，在2022年，寶龍商業新增簽約項目11個，簽約面積達104萬㎡，其中獨立第三方簽約項目7個，面積54萬㎡，簽約面積占比首超50%。截至2022年底，其獨立第三方累計簽約面積達249萬㎡，第三方外拓能力進一步提升。

注：寶龍商業新增項目包含委托管理、整租及咨詢顧問項目。

據透露，寶龍商業2023年至少新開13個商業項目，其中購物中心數量不少于8個，并將繼續堅持五年戰略目標不變，即2025年商業占有面積要達到1500萬㎡，同時商業要在全國做到五強，長三角做到三強。

業內人士分析，未來購物中心的發展，在不同類型城市的存量和增量方面，依然是遵循從一線、新一線、二線、三四線城市遞減的規律，整體數量大幅度增長的可能性不大，但業態會迎來調整和創新。

03

經營逐步復蘇 

《聯商網》統計了15家重點購物中心企業的業績情況發現，2020年-2022年三年間，15家企業在2021年復蘇明顯，總的營收、凈利潤最高。

具體來看，2020年，15家重點購物中心企業實現營業收入約2068億元，凈利潤超159億元；2021年，實現營業收入約2358億元，凈利潤超181億元；2022年，實現營業收入約2321億元，凈利潤超108億元。

注：萬科集團為商業業務營業收入，包含印力；龍湖集團為經營性凈收入；新城控股為商業運營總收入。

15家重點購物中心企業中，連續三年營收持續增長的企業有龍湖集團、華潤萬象生活、萬科集團、新城控股、寶龍商業5家企業，其中華潤萬象生活、寶龍商業2家企業實現營收、凈利潤雙增長。

而連續三年營收、凈利潤雙降的企業有2家，分別是百聯股份和步步高。

另外，從6家具有代表性的購物中心企業租金收入情況看，近三年，萬達、新城控股、寶龍商業、龍湖集團4家企業的租金呈現逐年上漲趨勢，主要系這些企業每年都有不少數量的新商業項目開業，貢獻了不少租金。

注：因各企業關于租金統計口徑不同，數據僅供參考，不做精準比較。

具體來看，萬達錄得最高租金，2020年租金收入359.03億元、2021年租金收入432.32億元、2022年租金收入508.5億元；其次是龍湖集團，2020年租金收入75.8億元、2021年租金收入81.5億元、2022年租金收入94.3億元；再次是新城控股，2020年租金收入54.35億元、2021年租金收入79.69億元、2022年租金收入92.24億元。

2020年，在疫情突發的特殊時期，為消解商戶的部分經營壓力，萬達、龍湖、華潤、新城控股、大悅城等多家購物中心企業推出了減免租金的舉措，與商戶一起共度時艱，租金收入整體有所下降。而隨著消費市場平穩恢復，實體商業經營情況趨于好轉，各購物中心企業的租金收入穩步提升。

根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2023年上半年，我國主要商業街商鋪租金企穩，重點商圈(購物中心)商鋪租金水平環比止跌轉漲。下半年，消費市場有望繼續恢復，重點城市商鋪租賃市場有望企穩回升。

寫在最后

過去十余年，是購物中心發展的黃金歲月，而隨著商業存量時代的到來，市場漸趨飽和，加之人口紅利的消失，線上的沖擊，競爭在不斷加劇，中國購物中心行業的重構進程還在繼續。

如今新生代消費群體已經崛起，消費需求呈現出差異化、個性化的特征，消費者更加關注體驗感，各類主題購物中心、主題商業街區應運而生，也讓購物中心變得更加多元。

2023年，消費趨于回暖，客流量回升，購物中心人氣有所回歸。如何在新的形勢下，實現自我突破，穿越周期，成為購物中心企業需要思考的問題。