出品/聯商網

撰文/牧之

頭圖/武漢江夏永旺夢樂城

在經歷了10月低谷之后，11月，全國新開購物中心數量有了明顯提升。

據聯商網零售研究中心統計，2023年11月，全國新開業的商業項目共20個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬㎡)，新增商業建筑面積181.3萬㎡，平均單體商業建筑面積約9.1萬㎡。

華潤、萬達、永旺、愛琴海、招商蛇口、眾安商業、領展中國等知名商業地產開發商均有項目入市。尤其是近來處于風口浪尖的萬達，有3座購物中心開業，總商業體量31.3萬㎡，成為最大贏家。

此外，一些商業項目因體量不足2萬㎡而并未包含在內，比如1.5萬㎡的南京安居·慕斯薈、1.4萬㎡的佛山平洲翠萬麗廣場等等。此外，一些純商業街區也并未統計在內，比如湘湖越界X-LIVIN、鄭州中鐵·泰和里印象1923商業街區等等。

開業數量同比、環比雙增

11月，全國新開20座購物中心，與10月份的10家相比，環比增長100%；與2022年同期的15家相比，同比增長33%。

縱觀近五年數據，從2019年開始，全國11月新開商業項目呈現逐年下降趨勢，直至2022年11月觸底，僅新開15個商業項目，而今年11月又實現了反彈，新開商業項目增至20個。

之所以出現逐年下降的趨勢，《聯商網》認為，一方面，商業地產市場漸趨飽和，入市項目下降也是必然趨勢；另一方面，受困于經濟大環境及地產行業拖累，加之商業地產開發的復雜性影響，開發商愈發謹慎。

從區域來看，20個商業項目分布在六大區域，華東區持續領跑，有9個商業項目入市；西南、西北緊隨其后，均為3個；華中、華南均為2個，華北僅有1個，東北區域交白卷。

從商業規模的分布情況上看，規模在2至5萬㎡(含2萬㎡，不含5萬㎡)有6個商業項目，占比30%；5至10萬㎡(含5萬㎡，不含10萬㎡)有5個商業項目，占比25%；10至15萬㎡(含10萬㎡，不含15萬㎡)有6個商業項目，占比30%；15萬㎡及以上有3個項目，占比15%。

可以看到，5萬㎡以上的中大型購物中心是11月份新開商業的項目的主流，占比七成。該類購物中心一般以一站式區域購物中心為主，既有體量保證，又可滿足了消費升級下的體驗式業態及營銷需求，往往受到萬達、寶龍、龍湖、新城控股等頭部開發商的青睞，比如萬達11月新開業的3座購物中心，均在10萬㎡左右。

存量改造項目占比提升

隨著供給端不斷飽和，每月新開商業項目中，存量改造項目的占比已經基本穩定在二、三成。

11月份開業的20個商業項目中有4個存量改造項目，占比20%，分別是上海北外灘雙獅匯、寧波京東MALL、深圳KK PARK光明廣場和廣州天河領展廣場。

10月份，存量改造項目在新開商業項目中占比20%，而9月份這一數據是28%，8月份為9%，今年上半年為15%，整體來看，有不斷提升的趨勢。

其實，大多數存量項目都多多少少存在一些“硬傷”，或是地段問題，或是交通問題，或是商業空間問題等等。這就更加考驗項目商管團隊的招商能力和運營管理水平了。而無論從品牌效應、招商能力、運營能力和營銷能力來說，頭部知名商管公司接管不失為存量項目的最佳歸宿。

比如11月開業的深圳KK PARK光明廣場和廣州天河領展廣場，10月份開業的百聯西郊購物中心和海口王府井海墾廣場以及9月份開業的北京五棵松萬達廣場、沈陽中街吾悅廣場、徐州和信寶龍廣場等等，均由知名商管公司接管。

不過，存量商業改造難度之大，即便是知名商管公司也不存在投機取巧的彎道超車，必須從動線調優、場景打造、品牌招商到運營管理各個環節的精雕細琢，回歸商業調改的底層邏輯，才有實現突破的可能。

12月開業量將迎爆發

據聯商網不完全統計，2023年1-11月，全國新開業商業項目共279個，與去年同期的270個相比，微增9個。

幾日前，中國連鎖經營協會發布的《中國購物中心年報報告（2023年）》預計，2023年全年新開業購物中心項目將達400個左右。以此推算，2023年12月，全國將有120余個商業項目開業，將創造今年月份之最。

誠然，每年12月，都是商業項目入市的高峰。購物中心可以借勢圣誕和元旦兩大節日，營造“開業即火”的客流火爆場景，激發項目潛力提振商場業績。

今年12月，上海真如環宇城MAX、北京超級合生匯二期、成都天府大悅城、南京國金中心IFC、杭州中心、昆明萬象城、鄭州銀泰inPARK、拉薩王府井購物中心、溫州濱江萬象城等眾多備受矚目的購物中心都將正式亮相。

附：2023年11月全國新開購物中心統計表