出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/夏芒

連續(xù)兩個(gè)月開(kāi)業(yè)數(shù)量低迷的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)，在年末憋了個(gè)大招。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年12月，全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目共97個(gè)(不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)㎡)，新增商業(yè)建筑面積萬(wàn)899.72㎡，平均單體商業(yè)建筑面積約9.28萬(wàn)㎡。

從全年來(lái)看，2023年1-12月，全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目共380個(gè)，與去年的359個(gè)相比，增加21個(gè)項(xiàng)目；共新增商業(yè)建筑面積3122.63萬(wàn)㎡，較去年減少122.56萬(wàn)㎡，平均單體建筑面積下降9.07%。

與11月僅新開(kāi)20座購(gòu)物中心相比，12月新開(kāi)購(gòu)物中心數(shù)量迎來(lái)爆發(fā)，環(huán)比上月增長(zhǎng)385%，同時(shí)也是全年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最集中的月份。

華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、愛(ài)琴海、招商蛇口等知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均有項(xiàng)目入市。其中華潤(rùn)置地新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量最多，共7座購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，涉及萬(wàn)象匯、萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地3條產(chǎn)品線(xiàn)，總商業(yè)體量94萬(wàn)㎡。

部分商業(yè)項(xiàng)目因體量不足2萬(wàn)㎡而并未包含在內(nèi)，比如1.7萬(wàn)㎡的合力生活廣場(chǎng)遵義世貿(mào)城店、1.57萬(wàn)㎡的遂昌江泰領(lǐng)悅廣場(chǎng)等等。

大體量為主導(dǎo)，華東斷層領(lǐng)先

在圣誕、元旦等節(jié)日效應(yīng)的催化下，12月向來(lái)是備受商業(yè)項(xiàng)目青睞的開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)。

縱觀近五年數(shù)據(jù)，2019年至2021年，12月新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)，2022年數(shù)量新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)大幅下降。2023年作為“消費(fèi)復(fù)蘇年”，新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量也有所回升，同比增長(zhǎng)約8.99%。

從區(qū)域來(lái)看，97個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目在七大區(qū)域均有分布。其中，華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)斷層領(lǐng)先，有45個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，占總數(shù)的46.39%；其次是華南地區(qū)，新開(kāi)項(xiàng)目達(dá)17個(gè)；華北地區(qū)緊隨其后，有12個(gè)；華中地區(qū)共10個(gè)；西南地區(qū)則是5個(gè)，東北和西北均為4個(gè)。

從城市來(lái)看，12月新開(kāi)項(xiàng)目主要集中在北上廣等一線(xiàn)城市。斬獲項(xiàng)目最多的城市是上海，達(dá)6個(gè)；緊隨其后的是廣州，共開(kāi)出5個(gè)項(xiàng)目；杭州和北京持平，分別開(kāi)出4個(gè)項(xiàng)目。

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，新開(kāi)購(gòu)物中心多為中大型項(xiàng)目。規(guī)模在2至5萬(wàn)㎡(含2萬(wàn)㎡，不含5萬(wàn)㎡)的商業(yè)項(xiàng)目有23個(gè)，占比23.71%；5至10萬(wàn)㎡(含5萬(wàn)㎡，不含10萬(wàn)㎡)的商業(yè)項(xiàng)目有30個(gè)，占比30.93%；10至15萬(wàn)㎡(含10萬(wàn)㎡，不含15萬(wàn)㎡)的商業(yè)項(xiàng)目有29個(gè)，占比29.90%；15萬(wàn)㎡及以上項(xiàng)目有15個(gè)，占比15.46%。

其中，20萬(wàn)㎡以上的超大型項(xiàng)目有4個(gè)。分別為鄭州銀泰inPARK，商業(yè)面積28萬(wàn)㎡；杭州遙望X27主題公園，商業(yè)面積26萬(wàn)㎡；杭州濱江開(kāi)元廣場(chǎng)，商業(yè)面積23.5萬(wàn)㎡；南京城北萬(wàn)象匯，商業(yè)面積21萬(wàn)㎡。

存量改造提速

隨著城市發(fā)展進(jìn)入更新的重要時(shí)期，存量更新改造已成為城市商業(yè)煥新的重要方式。2023年12月新開(kāi)項(xiàng)目中存量改造項(xiàng)目達(dá)20個(gè)，總商業(yè)體量為172.2萬(wàn)㎡，面積占比約為19.14%。包括華潤(rùn)置地旗下首個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)象天地項(xiàng)目「南昌紅谷灘萬(wàn)象天地」、友好集團(tuán)打造的「紅山MALL」以及京東MALL天津首店「泰達(dá)薈·京東MALL」等等。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，每月存量改造項(xiàng)目的數(shù)量占比較為穩(wěn)定，「存量提質(zhì)改造」和「增量結(jié)構(gòu)調(diào)整」步調(diào)基本統(tǒng)一。其中12月新開(kāi)項(xiàng)目中的存量改造項(xiàng)目數(shù)量占比約為20.62%。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)此前統(tǒng)計(jì)，2023年1-6月存量改造項(xiàng)目數(shù)量占比為15%，7-12月存量改造項(xiàng)目的數(shù)量占比則為23.51%。整體來(lái)看，商業(yè)更新腳步加快。

盤(pán)活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)對(duì)城市高質(zhì)量發(fā)展至關(guān)重要，但對(duì)于超大特大城市來(lái)說(shuō)，改造低效利用的存量空間更為緊迫。以北京為例，2023年12月北京新開(kāi)的4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目均由存量改造而來(lái)，分別為原北京塞特購(gòu)物中心改造的「北京塞特+購(gòu)物中心」、原新燕莎金街購(gòu)物廣場(chǎng)改造的「北京王府井喜悅購(gòu)物中心」、原世界之花改造的「北京王府井奧萊UP TOWN(一期)」以及原北京華聯(lián)合肥和平路店改造的「北京華聯(lián)合肥和平路購(gòu)物中心」。

主要商業(yè)新看點(diǎn)

12月開(kāi)業(yè)中的眾多購(gòu)物中心里，不乏多個(gè)備受行業(yè)矚目的項(xiàng)目，如杭州中心、上海真如環(huán)宇城MAX、上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、溫州濱江萬(wàn)象城等等。

杭州中心

杭州中心項(xiàng)目東至中山北路，南至省電子信息地塊，西至展覽東路、毗鄰省科協(xié)大樓，北至環(huán)城北路，地鐵武林廣場(chǎng)站上蓋項(xiàng)目。

總用地面積約2.25萬(wàn)平方米，總建筑面積約23.9萬(wàn)平方米，建成后主要用于高檔商場(chǎng)、超五星級(jí)酒店和甲級(jí)寫(xiě)字樓。其中，地上建筑面積約15.17萬(wàn)方，商業(yè)面積約7.5萬(wàn)方，酒店面積約3.6萬(wàn)方，辦公面積約4.07萬(wàn)方；地下建筑面積約8.73萬(wàn)方，地下商業(yè)面積約1.28萬(wàn)方，建筑密度59.78%，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位預(yù)計(jì)1181個(gè)。商業(yè)部分主要位于杭州中心的底部，地下2層、地上8層。

開(kāi)業(yè)后將是集四季酒店、購(gòu)物中心、雙塔可售不動(dòng)產(chǎn)為一體的市中心地標(biāo)型TOD城市綜合體。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概念源自于杭州的山水意型，在建筑的立面與室內(nèi)空間構(gòu)成上呈現(xiàn)古典中國(guó)畫(huà)的“寶石流霞” 、“亭臺(tái)樓閣”、“西湖水面”，創(chuàng)造詩(shī)意，并具有古典韻味的現(xiàn)代商業(yè)綜合體場(chǎng)所。中區(qū)則設(shè)有以人性尺度為核心的休閑飄臺(tái)，同時(shí)以首層旗艦店空間打造全新地標(biāo)，將休閑與生活方式零售融為一體。

上海真如環(huán)宇城MAX

32.2萬(wàn)方的商業(yè)綜合體包括了上海環(huán)宇城MAX、海心劇院和山姆會(huì)員店。其中，上海環(huán)宇城MAX建設(shè)為地上5層，地下2層的大型商業(yè)中心。

設(shè)計(jì)上，根植于紅旗村地區(qū)特殊的歷史文化形態(tài)，環(huán)宇城MAX的總體規(guī)劃圍繞文脈傳承、自然生態(tài)、智慧社區(qū)的核心需求，提出“三水匯合”的設(shè)計(jì)概念，打造融合文化+、生態(tài)+、智慧+等復(fù)合功能的新一代城市副中心。購(gòu)物中心主題為“歲月流光 · 變幻無(wú)窮 · 快樂(lè)之境”，旨在運(yùn)用一系列以地區(qū)生態(tài)、文化為導(dǎo)向的綜合設(shè)計(jì)策略，在協(xié)助地區(qū)快速實(shí)現(xiàn)城市更新與轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，力圖在“歲月的流逝、時(shí)空的變幻”中，傳承與再現(xiàn)該地區(qū)美好快樂(lè)的記憶。

550米長(zhǎng)的公眾健身步道，由地面至屋頂，依次串聯(lián)起基于真如港打造的超大水景“漁舟唱晚”下沉廣場(chǎng)、“聽(tīng)風(fēng)于樹(shù)下”銀杏廣場(chǎng)、3層及4層開(kāi)放露臺(tái)、5層屋頂花園集市、6層“真如夕照”觀景平臺(tái)、以及屋頂“綠色劇場(chǎng)”。

據(jù)悉，項(xiàng)目定位“全域生活新中心”，涵蓋了高端零售、兒童游樂(lè)體驗(yàn)、高端影院、人文劇場(chǎng)、輕奢健身等業(yè)態(tài)，引入了包括山姆會(huì)員商店、海心劇場(chǎng)、PANATTA FITNESS普拉達(dá)健身上海首店、MELAND CLUB最新形象店、博悅匯影城等品牌。

上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心

作為全國(guó)首家開(kāi)放式社區(qū)購(gòu)物中心，百聯(lián)西郊購(gòu)物中心地處上海西郊生活圈核心位置，輻射周?chē)s63萬(wàn)住宅人口，是長(zhǎng)寧新涇乃至大虹橋區(qū)域居民消費(fèi)的重要場(chǎng)所，見(jiàn)證與引領(lǐng)了上海西部城市商業(yè)的發(fā)展。

此次改造將在最大化保留并強(qiáng)化其空間獨(dú)特性的同時(shí)，對(duì)建筑內(nèi)外部設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、功能區(qū)劃、數(shù)智化服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)升維等方面進(jìn)行重新詮釋?zhuān)瑸橄M(fèi)者打造一個(gè)多元美好生活空間的超級(jí)社區(qū)，構(gòu)建豐盈理想生活的能量聚合場(chǎng)。

升維煥新之后的百聯(lián)西郊購(gòu)物中心，將聚焦潮流品質(zhì)家庭、潮流年輕人群、品質(zhì)商務(wù)人士，通過(guò)豐富活躍的商業(yè)公共空間的創(chuàng)造，成為周邊社區(qū)居民產(chǎn)生強(qiáng)烈歸屬感的“第三空間”。

場(chǎng)景改造上，將原中庭空間拆解變身，與地下二層連接形成圍合式下沉廣場(chǎng)，未來(lái)將變身為超強(qiáng)社交活動(dòng)平臺(tái)；屋頂區(qū)域?qū)⒋?lián)攀巖、滑板、腰旗橄欖球、飛盤(pán)等各類(lèi)運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)，并引入汽車(chē)影院等夜經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，成為全年齡段的空中樂(lè)園。

在營(yíng)運(yùn)體驗(yàn)端，百聯(lián)西郊將從更注重社群運(yùn)營(yíng)的維度，帶來(lái)豐富多元的活動(dòng)，持續(xù)激活商業(yè)氛圍，并通過(guò)極致服務(wù)和數(shù)智賦能，滿(mǎn)足消費(fèi)者不同場(chǎng)景下的生活需求。

溫州濱江萬(wàn)象城

溫州濱江萬(wàn)象城是溫州第二座萬(wàn)象城，位于濱江商務(wù)區(qū)CBD中心板塊，濱江商務(wù)區(qū)將打造以金融、創(chuàng)新、會(huì)展為核心的中央商務(wù)區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積超70萬(wàn)平方米，涵蓋14萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、高端豪華住宅區(qū)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、豪華酒店。

溫州濱江萬(wàn)象城在項(xiàng)目北側(cè)沿江面打造了一個(gè)“立體庭院”。通過(guò)沿江面退臺(tái)景觀的設(shè)計(jì)，與戶(hù)外空間相連。據(jù)介紹，這里將來(lái)是甌江和溫州山體燈光秀的最佳觀景平臺(tái)，項(xiàng)目希望讓商業(yè)與景觀交相融合，用更親近自然的尺度打造無(wú)邊界的空間體驗(yàn)。

項(xiàng)目定位為“品質(zhì)階層的時(shí)尚生活平臺(tái)”，目標(biāo)是打造輻射浙南的高端商業(yè)旗艦，在各個(gè)業(yè)態(tài)上分別實(shí)現(xiàn)品質(zhì)餐飲浙南匯聚地、時(shí)尚精致零售至高點(diǎn)、高端薈萃享樂(lè)集結(jié)地。引入了包括%Arabica咖啡、新加坡餐廳芽籠芽籠、鹿城悅盈餐廳、萬(wàn)象影城等品牌。

附：2023年12月全國(guó)新開(kāi)購(gòu)物中心統(tǒng)計(jì)表