出品/時代周報 

撰文/梁爭譽

當行業困在“冬天”，即便是一向穩健的老牌港企也未能全身而退。

1月24日，港資房企恒隆地產披露2024年業績。這是家族第三代陳文博履新恒隆集團、恒隆地產董事長一職以來的第一份年度成績單。“我認為恒隆的表現相對而言非常穩定。盡管我們的租賃收入稍微下滑，但我認為回報率并不算差。”

2024年，恒隆地產實現營業收入112.42億港元，同比增長9%。營收增長主要歸因于物業銷售的貢獻。報告期內，恒隆地產旗下皓日、藍塘道、武漢恒隆府、昆明君悅居等項目銷售進賬15.38億港元，而2023年無銷售收入。

主營業務物業租賃受奢侈品消費降溫、零售及寫字樓租賃市場疲軟的影響，增長勢頭按下暫停鍵。

2024年，恒隆地產物業租賃收入同比下降6%至95.15億港元。一直在上海奢侈品和高端零售市場中占據領導地位的上海恒隆廣場，2024年的租賃收入和租戶銷售額分別從高位下跌6%和22%；香港中環一帶物業續租租金下調亦導致恒隆地產旗下位于香港島的辦公樓組合收入下跌14%。

陳文博表示，當下市場“較吃力”，但集團營運非常穩固，市場、銀行、租戶對恒隆的信心都非常高，未來會審慎評估新的投資機會。“若遇到極佳的投資機會，我們會留意。至于是否落實進行投資，則需仔細考慮每個項目的回報情況，并結合自身的規劃回報率進行綜合判斷。”

資產減值撥備重挫利潤

消費者喜好改變之下，港資企業也逐漸走進內地房企曾經經歷的困境，同溫層內的競爭愈加激烈。

在內地市場，由于消費者信心受到多方因素影響，恒隆地產的商場組合整體租賃收入和租戶銷售額按人民幣計值同比分別下跌3%、14%。

恒隆地產旗下在內地的高端商場收入下跌4%。“這主要由于奢侈品市場的消費者信心減弱，以及部分城市的競爭對手采取激烈價格促銷，導致租金下降。”恒隆地產稱。

貝恩公司發布《2024年中國奢侈品市場報告》顯示，2024年中國內地個人奢侈品市場銷售額預計下降18%-20%。恒隆地產行政總裁盧韋柏坦承，顧客逛商場的次數并沒有減少，但每次消費金額大約下降15%-16%。

次高端商場反而錄得較好表現。天津恒隆廣場收入和租戶銷售額分別上升12%、8%，出租率增加5個百分點至95%。濟南恒隆廣場租戶銷售額雖然下降1%，但收入微增1%，年末出租率維持在93%。

香港方面，本地居民境外旅游頻率增加，旅客的消費模式出現結構性變化，以及本地居民北上旅游熱潮，使零售額持續疲弱，整體租賃收入下跌9%至30.49億港元，營業利潤下跌12%至23.78億港元。

經營層面尚屬穩健，恒隆地產面臨的更大挑戰來自行業下行背景下的資產縮水。

財報顯示，2024年，恒隆地產實現歸母凈利潤約21.53億港元，較2023年的39.70億港元下降45.77%。

利潤重挫的原因指向內地及香港市場環境受壓，恒隆地產于報告期內對若干發展項目進行非現金撥備。

截至2024年末，恒隆地產投資物業及發展中投資物業總值為1905.20億港元，內地和香港的物業價值分別為1280.44億港元、624.76億港元。其中，內地物業組合錄得5.87億港元重估虧損，2023年為2.95億港元收益；香港物業組合錄得3.50億港元重估虧損，2023年為3.04億港元虧損。

計及9.42億港元股東應占物業之凈重估虧損后，恒隆地產股東應占純利下滑至21.53億港元，對應每股盈利為0.46港元。

希望每一次出手都能確保受益

雖然此次業績發布會上，恒隆管理層未提及“保本保命”，但對于未來仍持保守審慎態度。

“鑒于不確定的市場挑戰，恒隆在財務和營運方面優化資源運用，以應對年內的市場分化，包括擴大貸款融資及采取各項措施保留現金備用，以強化資產負債表。”盧韋柏表示，管理層對集團的財務狀況感到安心。

盧韋柏稱，在過去的一年里，恒隆按計劃進行了整固，包括以股代息、調節股息和為賣樓作撥備，并簽訂銀團貸款，足以證明銀行界對公司有信心，支持力度非常大，這些都使恒隆得以保持較為充裕的現金儲備。

截至2024年末，恒隆地產凈債務增加17億港元至471億港元，主要是2024年內的41億港元資本開支；現金及銀行存款余額從2023年末的53.52億港元增長至103.03億港元，在手現金大增；凈負債率為33.4%，繼續保持在低位。

值得一提的是，1月21日，恒隆地產與逾10家國際、中資及本地銀行簽訂100億港元五年期銀團貸款協議。恒隆地產首席財務總監趙家駒表示，這筆銀團貸款所得款項將用于償還未來兩年到期的現有貸款，余下用于一般運營資金，投放到杭州、無錫、上海等現有項目上。

“今年是資本投資高峰期，杭州恒隆廣場、上海恒隆廣場三期仍在建設當中，估計今年的凈負債率將與去年末持平。根據我們內部的預測和現在的投資安排，凈負債率未來有望持續下降。”趙家駒表示。

對于未來，恒隆地產態度審慎，也愿意把握機會。

“我們不會停止關注投資機會，但當前港元及美元息口高企，杠桿率也不低，我想我們要非常審慎。”盧韋柏認為，是否投資第一看項目回報率，第二看集團財務狀況，“我們希望每一次出手都能確保公司能夠從中受益。”

陳文博表示，恒隆將精益求精，在合適情況下，審慎物色具戰略意義的項目進行投資。