出品/聯商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

南京商業格局正經歷新一輪洗牌，新老勢力博弈將推動城市商業生態重構。以下從競爭格局、消費趨勢、品牌戰略、空間演變四個維度解析變化與趨勢：

一、競爭格局重構：從單極到多極化發展

1、高端市場"去德基化"加速

南京IFC依托新鴻基港資背景走高奢路線，引入168個國際高端品牌，填補河西商圈重奢商業空白，金陵中環（JLC）引入香港置地"中環系"運營基因，走年輕潮奢路線，將打破德基在頂奢領域的壟斷地位。

三大高端項目角逐南京，迫使德基從硬件改造和二期擴建、會員體系升級、餐飲升級到品牌首發策略（如國內首家LV智能店）全面迭代。

略微看一下南京IFC，給南京帶來哪些高線品牌及首店資源。

首先是新鴻基給南京帶來的頂奢品牌矩陣：

南京IFC打破德基對重奢的壟斷統治，引進頂級重奢品牌矩陣，包括香奈兒（Chanel）、路易威登（Louis Vuitton）、迪奧（Dior）、蒂芙尼（Tiffany&Co.）、梵克雅寶（Van Cleef & Arpels）等，并且基本為高級別店。重奢旗艦店包括香奈兒全亞洲唯一擁有戶外空間的雙層旗艦店、路易威登全國雙層旗艦店、迪奧全球首家鉆石概念外立面旗艦店、蒂芙尼全國旗艦店、梵克雅寶全國最大旗艦店等。其他國際品牌，包括古馳（Gucci）、普拉達（Prada）、芬迪（Fendi）、華倫天奴（Valentino）、卡地亞（Cartier）、江詩丹頓（Vacheron Constantin）等，覆蓋服飾、珠寶、腕表全品類。

其次是首進品牌與特色業態：

南京首店超過50個品牌首次進入南京，包括百麗宮影城、city'super高端超市、Golden Goose、Leica相機、珍寶海鮮、饗泰泰國料理、Chic 1699遠洋私廚等。餐飲方面，引進不少米其林和黑珍珠餐廳，如包括寧波菜甬府尊鮮，新京菜柿合緣，淮揚菜茶文化餐廳逸道，高端私房菜Chic1699遠洋私廚、莆田等，均為米其林或黑珍珠入榜品牌，給南京消費者帶來更高端餐飲體驗。

還有不少高端生活方式品牌：無印良品中國首家寵物概念店、% Arabica咖啡、Butterful & Creamorous網紅面包店、tea'stone新中式茶飲等。

圖源/微博

二、IFC推動商圈重構：元通商圈躍升為城市級商圈

南京IFC作為南京第二家重奢商業綜合體，自2024年7月26日正式開業以來，對南京的商業格局、消費市場及城市能級產生了深遠影響。以下是其帶來的主要變化及核心價值分析：

1、品牌升級：國際高端品牌集聚，首店經濟效應顯著

首店引入成為IFC的核心策略，例如新加坡珍寶海鮮、米其林餐廳甬府尊鮮等餐飲品牌首次進駐南京。2024年上半年，南京市共引進197家首店，IFC的貢獻顯著，通過差異化品牌布局吸引消費者，推動“千店一面”向個性化消費轉型。

2、商圈重構：提升元通商圈能級

南京IFC所在的元通商圈被納入南京市一級商圈規劃，與新街口并列，定位為“都市圈中心商圈”。IFC的開業補齊了元通商圈的高端消費拼圖，與華采天地周邊商業等形成互補，推動商圈客流同比增長38%、銷售額增長52%。未來，隨著德基世貿中心的開業，元通有望與新街口形成“雙核驅動”格局。

同時，憑借地鐵2號線、10號線樞紐優勢，IFC吸引了大量蘇皖都市圈消費者，打破區域消費壁壘，提升了南京作為長三角消費中心的輻射能力。

3、消費變革：高端消費場景與體驗升級

IFC通過高端品牌和首店經濟，推動南京消費向國際化、多元化發展。例如，其“星級美食節”等活動結合藝術展覽、科技互動，打造沉浸式消費場景，滿足高凈值人群和時尚達人的需求，推動高端消費場景升級。

截至2024年三季度，建鄴區實現社會消費品零售總額407.37億元，同比增長3.9%。根據行業分析推測，南京IFC在2024年的銷售額約為30億元（非官方數據）。IFC所在的元通商圈五一期間銷售額近億元，成為南京消費增長的重要引擎。

4、核心價值：推動城市能級與國際化進程

南京IFC是全國第三座IFC項目（繼香港、上海之后），其落地標志著南京在長三角一體化中的戰略地位，成為新鴻基地產布局長三角的重要里程碑。

IFC通過引入國際品牌、提升消費品質，成為南京建設國際消費中心城市的關鍵載體。南京市商務局將其視為“補齊高端消費短板”的重要舉措，推動南京與上海、杭州等城市的商業競爭力對標，助力南京建設國際消費中心城市。

三、新街口補位：JLC金陵中環潮奢矩陣，創新補位？

JLC金陵中環項目位居新街口核心商圈，是亞太第四座中環系精奢作品，集成香港置地成功經驗、香港置地“中環系”頂奢綜合體打造能力和中環系商業成功運營經驗，為新街口打造高端精品商業、高端酒店式公寓、甲級商務寫字樓等多業態綜合體，多維度提升國際品質新體驗，為新街口商圈添加新的活力。

1、高線品牌與首店資源：

據相關信息，JLC金陵中環引進的潮奢旗艦店，包括I·T全新形象店、JORDAN旗艦店、lululemon概念店等，強化高端零售業態。

首進品牌：

全國首店：云麻銅鍋油燜雞（云南特色餐飲）、潮界（潮汕文化餐飲）；

江蘇首店：小喬回轉壽司、蘇宴（高端餐飲）、金泰蘭（泰式料理）；

南京首店：方所書店（文化復合空間）、Ole精品超市（華潤旗下高端超市）、蕓山季（野生菌火鍋）、DRUNK BAKER（網紅烘焙）等。

引入的Ole精品超市和方所書店，填補了新街口高端生活方式類商業的空白。

2、特色業態與文化融合：

文化旗艦店--方所書店將藝術展覽、時尚零售與書籍結合，打造南京文化新地標。

生活方式創新--屋頂花園設計、非遺體驗空間，以及融合明朝文化的“金陵宮演藝空間”，強化沉浸式消費場景。通過修復歷史建筑（如徐悲鴻故居）與商業體結合，打造“藝術中心”和“非遺百工”體驗區，增強城市文化符號的商業轉化能力。

3、JLC金陵中環落戶南京，對南京商業具有以下價值和作用：

引入高端商業，促進新街口商圈升級，提升商業格局。

作為香港置地“中環系”高端商業在南京的首秀，JLC金陵中環（即JLC金陵中環）定位次高端，聚焦輕奢、潮流與生活方式品牌，為新街口商圈帶來全新的商業定位和品牌組合，提升區域商業檔次。JLC金陵中環的開業使新街口商圈迎來繼德基廣場、河西IFC之后的第三座高端商業綜合體，推動商圈擴容升級，進一步鞏固新街口“中華第一商圈”的地位。

引入首店品牌矩陣，多遠業態融合，豐富消費體驗。

項目已引進20余家首店餐飲品牌及眾多潮流品牌與人氣首店，滿足消費者追求新鮮、獨特的需求，激發消費活力。同時集高端商業、甲級寫字樓、酒店式公寓于一體，打造開放、社交化的消費場景，提供一站式購物、餐飲、娛樂、辦公等體驗，滿足消費者多元化需求。

帶動區域發展，提升區域價值。

JLC金陵中環位于新街口核心商圈，其高端商業綜合體的落戶提升了區域商業價值和吸引力，帶動周邊商業、地產等產業的發展。同時超甲級寫字樓以國際化高標準配置，吸引眾多優質企業入駐，促進區域經濟繁榮和產業升級。

在德基的強大虹吸效應下，以及在德基和IFC的強大奢侈品陣容對抗下，金陵中環另辟蹊徑走精奢路線，通過多元業態和產品，打造潮奢和潮流聚集地，與德基互補，與新街口商圈相融合。

四、萬象城后來居上：能否躋身三甲？

華潤萬象生活在南京已開業4個項目，兩個萬象天地+兩個萬象匯，其中橋北萬象匯已經關閉。并且在德基、金鷹、萬達等老牌商業盤踞之下，華潤萬象生活并未獲得相關優勢地塊項目，有點后勁不足的感覺。能否將M1級萬象城引入南京，重塑口碑，可能得依托南部新城的金陵萬象城了。

南京金陵萬象城，占地27萬方，鏈接地鐵5、10號線，實現交通建筑無縫銜接、無障礙出行。采用創新的街區+MALL+特色街巷的設計理念，通過跑道公園、別具一格的街巷以及慢行系統，巧妙地將區域內各種業態串聯在一起，與東側的南京博物院故宮館相得益彰，共同打造出一個集購物、休閑、文化于一體的商業新天地。

1、打造標桿，有賴于高量級品牌引入。

金陵萬象城作為華潤旗下最高端的商業產品線，定位為“引領高品質風尚標桿”，計劃引入國際奢侈品牌如 LV、Gucci、Hermès、PRADA、miumiu、BURBERRY 等，并涵蓋購物、餐飲、親子、美妝、娛樂、健身、藝術等全業態品牌，預計入駐商鋪約600家。此外，項目還規劃了特色街巷、開放式文創街區及下沉式廣場，結合南京歷史文化元素（如古城墻磚、剪紙、折扇等設計），打造沉浸式消費體驗。根據官方信息，金陵萬象城已于2024年8月主體封頂，預計2027年正式開業 。

2、IFC或萬象城，誰可以與德基分庭抗禮？

·德基廣場，南京現存的頂級奢侈品商場，是現象級存在，并且通過不斷擴展規模和更新頂級品牌矩陣，提升高奢部分的壟斷能力。

·河西IFC，定位為國際級重奢綜合體，引入愛馬仕、香奈兒等頂級品牌，填補河西高端商業空白。可能會分流德基在河西、甚至滁州、馬鞍山等周邊的高線消費群體。

·金陵萬象城，作為華潤最高端商業體，其品牌矩陣將更注重“重奢+文化融合”，其頂奢品牌組合決定其能否獲得將來的市場地位，有機會但是難度較大。

·JLC金陵中環：可能聚焦于潮奢和高品質餐飲，金陵中環選擇“次高端”定位，引入首店餐飲、生活方式品牌及輕奢零售，避開與德基正面交鋒，互補實現商圈共贏。

寫在最后

面對245億銷售規模的德基強勢陣營（一期、二期以及未來三期），已開業的南京IFC，以及即將入市的JLC金陵中環和金陵萬象城，其核心價值在于通過高端品牌集聚、商圈能級提升和消費場景創新，推動南京高端商業從單一商圈（新街口商圈）向多極格局（新街口+元通+南部新城三大商圈）轉型，強化其作為長三角消費中心的輻射力，助力南京建設國際消費城市。

奢侈品商業方面，雖然目前德基仍一家獨大，但是隨著新鴻基IFC、香港置地JLC和華潤萬象城等高線品牌和優質服務介入，消費者可以得到更多選項和更豐富體驗。至于誰能笑到最后，就看其自身進化能力和市場最終選擇。