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撰文/黃建鏵  

一個不算冷知識的知識，國際連鎖快餐巨頭麥當勞，其實是靠房地產投資賺錢的。

麥當勞的重度依賴的特許經營模式，是其全球擴張和盈利的核心引擎。而其中，租金是特許經營收入的核心組成部分。

通常而言，麥當勞擁有或長期租賃餐廳所在的土地和建筑，再通過向加盟商收取租金獲得穩定收益，而且租金收入受經濟波動影響也較小。

但麥當勞在香港市場，正推動打破這種經營范式。

清貨23間商鋪

7月28日，據港媒報道，麥當勞計劃分階段出售在香港的約23間自持商鋪物業，預計總市值達到30億港元（約合人民幣27億元）。

麥當勞現首階段推出位于尖沙咀、銅鑼灣、旺角等黃金商業地段的8個鋪位標售。據悉，自2025年初，麥當勞就開始部署商鋪出售，最后在上個星期選定一家測量師行作為委托。

資料顯示，此次首階段標售的商鋪大多位于一線地段，包括價值最高的尖沙咀星光地下及地庫，面積約14,973平方呎（約合1663.67㎡），物業地庫為麥當勞餐廳租用，其余部分則由百貨租用，合共月租約135.6萬港元，物業市值約4.6億港元（約合人民幣4.2億元）；

還有銅鑼灣怡和街46至54號地下至2樓，實用面積約8,216平方呎（約合912.89㎡），該鋪位處銅鑼灣最繁華位置，市值近1.8億港元（約合人民幣1.65億元）；

以及荃灣街市街10至22號地下至2樓，面積約12,251平方呎（約合1361.22㎡），也位于區域內人流旺盛的地段，市值近1.6億港元（約合人民幣1.46億元）。

初步估算，8項商鋪總價值約13.5億港元（約合人民幣12.35億元），將于9月16日截標。視乎反應，麥當勞明年還會再推出余下商鋪。

值得注意的是，這些店鋪均有麥當勞餐廳租用。不過此麥當勞非彼麥當勞。

據了解，這些商鋪均由麥當勞公司持有。2017年，麥當勞將中國內地與香港的餐廳業務，連同未來20年的特許經營權，售予中信股份、中信資本和凱雷投資集團組成的財團。當時，這些自持物業并不在交割范圍。

而目前，據負責招標的測量師行指，麥當勞此次招標也只出售物業，租戶營運的麥當勞餐廳業務并不包括在出售項目。由“金拱門”運營的麥當勞餐廳將繼續作為租戶，依據現有的租賃協議繼續長期經營。換言之項目出售后，麥當勞在港經營及分店數字不變。

麥當勞與房地產的淵源，可以追溯到其創始人雷·克洛克的時代。根據一則趣聞軼事，創始人雷.克洛克曾在一次演講說過：麥當勞不是做漢堡的，真正的業務是做房地產。

如今，麥當勞的收入主要來自兩大板塊特許經營餐廳收入和公司自營餐廳銷售額。其中，房地產相關的租金收入是特許經營收入的核心組成部分。

1975年，香港首間麥當勞在銅鑼灣百德新街恒隆中心地下開業，成為亞洲繼日本之后第二個進駐的市場。

在入駐香港后，麥當勞迅速套用“地產+餐飲”的業務模式。當時香港核心區街鋪供應稀缺，麥當勞以“長期租約+提前鎖定街口”的策略，在銅鑼灣、油麻地、旺角等核心地段迅速布點，并以自有資金購入部分鋪位。

麥當勞門店帶來人流與現金流，自持物業則享受到了80-90年代香港地價飆升的紅利，推動了其資產增值。

據報道，在2001、2003年，麥當勞就曾在香港出售尖沙咀、九龍城、北角等地的自持店鋪，并由此獲利近1億港元。

“非賣不可”的理由

此次出售商鋪中的尖沙咀星光地下及地庫早在2019年就被麥當勞推出招標，當時的市場人士估值約10億港元（約合人民幣9.14億元），呎價超過23萬港元（約合人民幣21萬）。連同該物業一同推出的還有鰂魚涌、藍田、大埔、屯門及深水埗的5個商鋪，但最終沒有成功售出。

如今6年時間過去，“尖沙咀星光地下及地庫”物業市值反而降到了4.6億港元（約合人民幣4.2億元），價格幾乎腰斬。

這個商鋪的境遇，是當下香港商鋪市場持續萎縮的縮影。

戴德梁行最新報告顯示，2025年1月至5月，香港旅客總人次雖然同比增長11.9%，但同期整體零售業銷貨額持續萎縮，同比下降4.0%至1,551億港元（約合人民幣1418億元）。

而且零售業的萎縮進一步傳導至商鋪市場。報告顯示，第二季度香港核心地區商鋪空置率總體上升：銅鑼灣空置率從上季的5.3%攀升至13.2%；旺角及中環空置率環比微升，分別為9.5%及8.6%；尖沙咀則持平于9.4%。

空置壓力導致商業街零售租金在第二季度普遍下降：銅鑼灣零售租金環比下跌3.6%，尖沙咀緊隨其后，環比下跌3.4%，旺角租金環比微跌1.7%。

第一太平戴維斯的報告亦指出，香港商鋪租賃市場的萎縮情況：2025年一季度，香港主要街道店鋪租金整體環比下降3.5%，降幅創六個季度以來新高。

其中，中環區環比下降3.8%，銅鑼灣區環比下降3.0%，尖沙咀區環比下降3.0%，旺角區環比下降4.3%。

不過，商業物業的整體價格的大幅下降，卻變相地刺激了市場交易活躍度的增加。

據利嘉閣綜合土地注冊處資料，截至6月30日為止的2025年上半年，香港共錄得2,238宗工廈、商廈及店鋪物業買賣登記，涉及登記金額達322.08億港元（約合人民幣294億元），較去年下半年的1,794宗及271.67億港元（約合人民幣248億元）分別上升25%及19%。在此背景下，對麥當勞來說，“長持”策略已失去了市場土壤，倒不如抓住時機迅速沽貨，及時止損換取現金流在手里，將資金投向更具增長潛力的項目。

畢竟目前市況波動，握牢“活錢”比困守“資產”更能在市場變化中求得生存。