萬達商管之項目經營管理，包括項目經營分析(現金流分析)、項目經營決策文件、項目經營管理責任書、項目獎金考核、項目年度考核、獎金分配方案6大方面，其中細化內容包括每一事項的時間要求、責任部門、上報內容、流程要求與執行提示等。

　　1、經營分析（現金流分析）

　　1.1時間要求：

　　新項目：項目摘牌后30天內

　　老項目：每季度首月10日前進行修訂，每半年會審一次

　　1.2責任部門：

　　股份公司計劃部牽頭組織、營銷部、財務部、成本控制部配合;

　　項目公司財務部負責部門、其他部門配合。

　　1.3上報內容：項目現金流分析表、開發計劃表(包括關鍵節點、面積指標、成本收益)、銷售計劃及回款分解表、工程成本明細表。

　　1.4流程要求：計劃部(發出指令)——項目公司(編制計劃表—根據計劃表形成銷售計劃表、工程成本明細表、現金流表)——項目公司財務部匯總——計劃部——計劃部組織營銷部、財務部、成本控制部聯合會審——反饋意見并項目公司對口部門修改——修改并匯總至項目公司財務部——最終定稿——OA上報股份公司——計劃部組織財務部、營銷部、成本控制部匯總——形成<各項目開盤前及經營期內資金平衡分析表》——匯報

　　2、項目經營決策文件

　　2.1項目經營期

　　2.1.1時間要求：簽訂決策文件20天前

　　2.1.2審核部門：項目簪理中心計劃部

　　2.1.3上報內容：項目總體經營期(用于財務稅費測算)和項目分期經營期(用于項目獎金測算)

　　項目總體經營期：

　　計劃開始時間：原則上為開工前6個月，如摘牌或股權轉讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權轉讓完成時間為準，如摘牌或股權轉讓完成至開工的時間超過6個月，則以開工前6個月為經營期開始時間。

　　計劃結束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內。(如項目公司經研究銷售或結算等事宜可能影響計劃結束時點，經計劃部核準并請示股份公司領導后，則結束時點可進行調整)。

　　2.1.4流程要求：項目公司財務部牽頭編制——項目公司領導班子會簽——計劃部審核——項目管理中心總經理——主管項目副總裁——計劃部轉發財務部

　　2.2項目基本獎金測算

　　2.2.1時間要求：簽訂決策文件前10天

　　2.2.2前置條件：

　　①項目經營期已確認;

　　②項目目標成本已確認并已形成投資計劃表;

　　③項目公司成本控制部按經營性物業和銷售性物業(分期)分拆投資計劃表(項目最終結算時分攤原則應與分拆計劃表的分攤依據一致);

　　④責任部門：項目管理中心計劃部。

　　2.2.4流程要求：目標成本確認并形成投資計劃表(成本控制部)——項目公司成本部分拆投資計劃表——股份公司成本控制部確認——計劃部編制基本獎金方案—— 轉股份公司成本控制部

　　2.3經營決策文件

　　2.3.1時間要求：項目首期開盤前1個月

　　2.3.2前置條件：項目經營期確認、項目面積指標確認、項目目標成本確認、項目銷售收入確認、項目基本獎金方案

　　2.3.3責任部門：股份公司成本控制部

　　2.3.5執行提示：

　　①由項目管理中心計劃部負責確認本期經營期及相關內容并抄送股份公司財務部、成本控制部，便于復核費用與稅金及起草決策文件;

　　②項目管理中心營銷部負責把批準的銷售價格抄送股份公司財務部和成本控制部，成本控制部負責將復核完成的目標成本抄送股份公司財務部;

　　③股份公司財務部負責將復核完畢的費用及稅金抄送股份公司成本控制部;

　　④項目公司分別與規劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經濟技術指標、銷售價格、目標成本、費用及稅金后，將所有經營決策文件的相關附件及風險提示上報股份公司成本控制部;

　　⑤在“項目經營決策文件”批準后2個工作日內，股份公司成本控制部需將相關資料抄送計劃部并進行交底，計劃部將依據批準的決策文件負責審核項目經營管理責任書。

　　2.3.5流程要求：項目公司總經理——股份公司成本控制部組織規劃院、計劃部、營銷部、財務部、審計部會審一項目管理中心總經理——分管項目、財務、成本副總裁——總裁——董事長

　　3、項目經營管理責任書

　　3.1時間要求：項目決策文件簽訂后1個月內

　　3.2前置條件：項目經營決策丈件已簽訂

　　3.3審核部門：項目管理中心計劃部

　　3.4編制要求：

　　①必須依據決策文件已簽訂內容，填列至責任書中相關內容;

　　②要求必須按經營性物業、銷售性物業分別填列(如有回遷樓項目，也需將回遷樓項目單獨填列)，經營性物業或銷售性物業如存在多個分期且經營期不同，則應分開填列;

　　③流程要求：項目公司編制并上報一計劃部審核一主管項目副總裁簽署一計劃部、財務部、審計部、成本控制部、投資部和項目公司備案。

　　4、項目獎金考核

　　4.1前置條件：工程結算復核報告、稅費復核報告、《經營期暨銷售收入經營決算文件》和《經濟技術指標經營決算文件》、各部門評價及打分

　　4.2流程及時間要求：詳見“項目經營目標管理制度”

　　5、項目年度考核

　　5.1時間要求：年底前

　　5.2前置條件：年度銷售統計已確認、年度計劃完成情況統計已確認、年度安全質量考核已完成、成本動態已確認

　　5.3責任部門：項目管理中心計劃部

　　5.4考核流程：計劃部擬定(依據已簽訂經營目標管理責任書，結合各部門考核打分)——營銷部、成本控制部、質量監管部、財務部、規劃院、設計部、投資部、辦公室——安全監督部、審計部——項目管理中心總經理——人力資源部——分管項目、成本、財務、人力資源副總裁——總裁——董事長

　　6、獎金分配方案

　　6.1時間要求：項目獎金或年終獎金發放方案批復后

　　6.2審核部門：股份公司領導、項目管理中心、財務部，計劃部、人力資源部等

　　6.3內容要求：

　　①依據股份公司批準的項目獎金方案或年終獎金發放方案進行編制;

　　②具體獎金分配原則：總經理20%，其他高管級(含)以上人員30%-40%，其他員工40%-50%，最終以股份公司批復確認為準;

　　③獎金分配方案應考慮出勤時間、職務系數和綜合評定系數等因素。

　　6.4流程要求：項目公司編制——財務部審核——計劃部審核——項目管理中心總經理——財務部總經理——人力資源部總經理——分管項目、財務、人力資源副總
　　（來源：商業地產學院）