在當下經濟新常態、消費升級、電商沖擊和移動互聯時代，實體商業的傳統形態都在尋求轉型，尋找新的發展契機，社區商業成了新的肥沃戰場。城市零售邊緣崛起，出現了“集聚—擴散”的趨勢，眾多的企業開始“微”化，落位社區商業。

過去的社區商業研究，更多是樓盤開發商基于商業規劃目的，實體零售業也有部分分析，多是從競爭展開。下面，我們從實體零售經營決策的角度進行社區商業的初級探討。

以下社區商業特指有一定城鎮化的、居民區與商業組合，特指城市社區，不包含農村社區、城鄉聯合體、專能社區、商業集中區商業。

一、 社區商業的分類

一般對社區商業的分類主要有以下維度：

（1）形態：商業中心、商業街、底商→這其中商業街和底商有很多的交織表現形態；

（2）封閉開放度：外向型、中間型和內向型；

（3）環境表現：圈地街鋪型、入口街鋪型、入口集中型、以點帶面型及綜合型。

（4）集中分散性：多樣型、集中型和分散型。

（5）與住宅關系：住宅內、住宅沿街、商住分離式

為了更加清晰的表述社區商業的，我們從橫向分布和縱向厚度來分析社區商業：

商業類型組合分析

項目	單軌式	雙軌式	點式	混合式
底商 （1-2層）	沿街道路一側商業	比較理想的社區商業，易于形成氣候	/	部分路段雙軌，部分區域單軌，或部分區域散點式
組層 （3層）	展示面更佳，但聚集效果取決于組織規模	擴張空間好，更容易形成具備主力店的商業中心	一般為商住分離或住宅區內表現為多層建筑	類型很多，受社區入口影響， 主力店常常位于轉角處
中高層 （＞3層）	數量不多，常常是社區商業的大型主力店，易于聚集人氣。

二、 社區商業的幾個特性

1、有限輻射

社區商業一般會圍繞社區出入口和重點商戶，形成了一定的密度和聚集度，呈現出一定的地域特性；因居民消費便利的需求，輻射是相對有限的。目前的商業競爭因層級市場的不同，單項目性商業已經很難超過3公里范圍（當然，這一有限性受社區商業規模、業態組合、業態特性、居民能力等要素的影響），一般而言，越是高級的城市，半徑會越短，但厚度亦越高。

輻射的有限性決定了社區商業的風險性及穩定性特征，單點缺乏持續放大的可能性，所以社區商業的經營也更加需要進行社區深耕和客戶深耕。

2、業態動態重復度相對高

社區商業的業態會隨著社區的逐步成熟呈現出階段特性，成熟后會形成相對合理的功能業態組合，并且業態中相同性質的經營主體具有相對較高的重復性，比如一條街上可能有數家超市、理發店、彩票店、中介、餐飲等等。

動態重復性決定了社區商業更多是以質取勝，就大眾創業者而言，有限的客群經營相同的項目，很容易死掉，也很容易把對手逼死，市場機會和切入點更多，但對經營質量的要求更高，因此，社區商業的轉租率特別高。

社區商業階段性業態（非完全列舉）

依照社區的規模，上述業態有一個逐步調整完備的過程。

3、組合豐富性

圍繞居民各層次的需求，社區商業難呈現主題化，一些大的商業體可以具備主題化元素，但很難用單一業態生存。

對大眾創業者來講，組合的豐富性決定了社區商業的業態品種及契入點很重要。對超市零售業來說，社區服務的內涵也可以有豐富的選擇。

三、 社區商業的幾個判斷

中國目前的多數社區商業，開發商的開發模式依然比較粗放，底商是開發商重要的利潤池之一。“開發商—商鋪業主—商鋪經營者”三層價值鏈加層是多數社區商業主要表現。

1、出租型格子鋪是社區商業供應的主體

對土地資源來說，大商業總歸是少數，在經歷前十幾年的零售圈地瘋狂之后，各城市中商業地產的格局既定，大鋪位名花有主，新增量總是有限，成本也更高。出租型格子鋪自身租期短，隔、并、轉、調的空間更大，因此也必然成為商業供應的主體。

2、出租型格子鋪價值將放大

就未來而言，商業中心型的臨街商鋪價值必然會下降，像上海淮海路商業街空鋪潮，不排除若干年后排浪式表現到各層級市場。電商、購物中心分流必然對各城市傳統的商業中心沿街店鋪形成沖擊。

而社區沿街商鋪的價值會得到更大的體現，尤其是貼近厚度社區的臨街商鋪。因為便利性足夠，供應商品差異化不大，有條件短時間停車，顧客的碎片式購買決定了社區街邊店是更有效率的消費選擇；尤其是新創業一代提供了更多新穎的社區經營品種和方式，相對中心商業區街鋪，社區臨街商鋪租金成本更低，這些要素都是社區沿街商鋪更有價值的原因。

隨著經濟主體對社區商業的關注，可以預測，這將推高社區臨街店鋪的租金成本，企業宜早布局。

3、社區商業的品質升級更激烈

從現狀來看，多數城市的社區商戶需要品牌化升級。目前，各城市街區家庭式、夫妻老婆店及個體創業單店居多，即使一些加盟品牌，自身在經營上的積累并不厚實。日本會有一些生存了幾十年的老餐飲、老食品及老專賣店永續經營，除國情原因外，更重要的可能是經營的內涵和品質已經足夠深厚。我相信中國的社區商業，未來也將迎來新一輪的品牌升級，從初期、原始、簡單、粗放式經營，向品牌、品質、健康及科學化經營深入，從而也將更加貼近消費者。其實從社區商業的夜市可以看出，先歇菜的都是那些大眾經營戶。

但這一過程可能會比較長，這是由社區商業的分散和缺少規模化引起的，也是中國社會商業巨變轉型的必然表現；商業品牌化和品質化的過程將出現排浪式層級下拓，形式和內涵創新也將隨著年輕一代的就業潮而更快的向前推進。過了這一陣子互聯網創業期后，實體零售的經營升級性創業將成為主體，結合移動互聯網技術的跨界和混搭將精彩紛呈。

四、 社區消費者

1、客層的分類

消費者分析的方法很多，從社區的角度，我們可能更需要從賦閑時間維度進行客層分析，由此進行針對性的爭取和舍棄。

因為是便利性的、碎片化和高頻的購買，在目標客群的基礎上，客層分類維度就變的相對單一。就超市而言，以退休、全職太太和自由職業者為一層，他們賦閑時間多，在平時分散購物，體現一定的早晚特性；而輪休及在班在職工作者為一層，體現出明顯的晚間和周末購買特性。超市營銷需要針對這兩各客層展開，超市以往在這方面有認識和應對，今天這種特征更加明顯，時段強度更加集中。企業是否真的做到了營銷的無縫對接、商品展示的無縫對接和服務勞力的無縫對接，每個企業情況不同，許多企業晚上高峰期管理人員下班了是常有的事情。

這也將決定超市未來管理的調整。社區超市的班次需要重早晚，輕中間，需要員工就近解決，需要臨時工支持，需要極致的勞效改善，需要人力資源的重新調整，夫妻老婆店可以24小時守店的，正規企業即使申請綜合工時制也不見得能夠解決；私人能做的事情，正規企業往往很難辦好。

2、消費者的需求

超市應對全渠道競爭最大的問題是被電商奪取了增量，就經營超市而言，除了購物中心和同業，超市重點是兩類對手：

超市兩類對手分析

五、 社區經營戰略選擇

從超市零售商角度，應對下一輪社區商業的熱潮，還需要企業進行更高層次的戰略設計：

1、發展社區購物中心

形式我們不做贅述，只是想強調的是，未來的社區購物中心：

一需要縮小超市面積，提高超市板塊物業效率；

二需要處理好臨街便利，建議臨街放置業態進行研究，非要讓人開車到地下停車場轉一圈，效率缺失，生意注定也難繁榮；

三是增加社區功能，特別是社區健身、社交及娛樂內容；

四是營銷之中的社區互動，在建筑設計上一定需要提供一定的廣場公共活動空間并且公共空間需要經營，廣場特設溜冰區、街舞區、廣場舞區等，聯商網上推介過日本7&i購物中心的設計，值得借鑒；

五是個性化經營，可以設置排檔區嗎？可以設置小型動物園嗎？可以放置地方性品牌內容區嗎？都有值得探討的空間。

2、以底商物業為實體店鋪，布局終端

社區電商也是社區商業的重要力量，當前，四大勢力同時對社區終端產生著影響：

·   個人電商創業者涌入，包括快配、跑腿服務、物業信息及垂直商品服務等；

·   零售品牌的電商選擇。

·   現有經營者轉型。

·   政府主導的末端物流提貨點規劃和社區配套規劃。

我相信，從價值鏈角度，廠家與消費者再怎么直接對接，實物運輸的物流環節少不了，價值鏈的長度會縮短但不會抹殺專業分工，未來商業只會變成相對精簡高效的價值鏈層級，“廠家→商家（包含中間轉運商或物流商，層級唯一）→消費者”，前一段會通過技術和現有分工解決效率問題，而后一個段的對接或者說最后一公里，價值無限。而最后一公里，底商終端會價值重現。

對實體零售業來說，你不布終端，未來當別人布置了更大社區終端后，你的商品要進入，無疑要成為付費方，除非你可以忍受高成本的物流配送支出，或者不做電商。

3、體外試驗內部創業，豐富業態形式

相關內容，筆者此前博客中多有推薦，樂城樂大嘴零食的模式值得推薦。

然而對原來做標準超市的系統來說，這是個很大的挑戰。發展社區底商，不意味著你原來開超市的，現場面積小一些，到社區找格子鋪幾家打通就能經營好的，也不是你把超市做的面包、水果、休閑食品搬到街面上開一家店就能成功的，社區格子鋪是物業主體，但并不代表商品的簡單平移，你需要更多的創新和更加靈活的經營。傳統的供應鏈格局需要打破，需要操作更多的源頭采購和自有品牌，需要給門店更多的授權和激勵，推進托管制。

然而對于許多企業來說，按照上面的操作代價太大。建議可以通過體外試驗，推動內部微創業和個性化經營。

一是試驗店運作機制重新設計。開店的投資實施合伙制，員工需要入股，愿意做的人一起干，培育和推動內部創業；甚至可以社會招募創業者，孵化品牌。

二是試驗店實施全新的管理機制，與供應商合作考慮不收取后臺費用，單純以商品差價或固定扣點，商品可以從現有系統選貨，按照新規則核算，也可更多進行買手直采；

三是試驗店應讓年輕人進行新的風格設計，推進新型網絡技術運用。員工可以向社會上一切專賣店系統學習相對靈活的經營能力。

四是門店經營的高度授權個性化，在系統管理和基本風險控制的基礎上，員工可以自由決策商品價格、服務內涵、促銷，個性、自由靈活采購和核算，按照正常的專賣店利潤進行要求即可。

從業態上講，圍繞自身能力，圍繞社區需求，不斷探索現有門店基礎上的品質化升級，空間大有可為。

4、超市自身的供應鏈變革

我們無法想象持續原有的收費機制和經營方式能夠帶來傳統零售業的重生，即便是社區商業給了很多的潛力和機會。方向既定，一句話，行動吧！把你的生鮮鮮度翻一番、供應商源頭采購比例提高50%、差異化品種配置到40%、商品汰換率提高50%、供應商固定收費改為銷售激勵收費......

不知道這樣變了之后會不會更好，但我相信穩妥的改變總會迎來生機，人，是最核心的生產力！

5、與開發商的定向聯合

在新的社區商業經營中，許多開發商做出了新的調整和規劃：

贏商網《社區商業七大模式解讀：萬科、萬達、花樣年等如何做》文章分析了七大房企的社區商業思考

一、萬科——自建自營，“五菜一湯”統一招商、運營

二、龍湖——匹配家庭的完整業態，避免高端

三、恒大——劇場模式，自有業態反哺、升級社區服務

四、萬達——體量太大，“不是一個好模式”

五、協信地產——步行10分鐘內的社區商街

六、陽光新業——大數據研究“集群”，業態隨消費趨勢調整

七、花樣年——優質低價的新型社區電商服務

零售業應該有結合的機會。

6、推動電商業務

有了終端，你可以向平臺方向走，物流可以落地，形象可以落地，社區足以生根，你的電商網絡效益更主要是消費者的深耕。

總結而言，社區商業的下一個風口，開設便利店和店鋪小型化只是一種表現，深入探討內部契機，零售業才能抓住飛翔的機會。