萬達(dá)關(guān)店給商業(yè)地產(chǎn)扔下一顆重型“冷彈”
——再談萬達(dá)關(guān)店潮
張殿偉
一位著名的地產(chǎn)商最近感嘆：”萬達(dá)關(guān)店對商業(yè)地產(chǎn)而言，好像一個(gè)冷彈扔進(jìn)了我們這個(gè)火熱的行業(yè)，瞬間使我們頭腦冷靜了。原來行業(yè)每當(dāng)說起商業(yè)地產(chǎn)崛起就以萬達(dá)為成功案例，感到萬達(dá)是一面旗幟，應(yīng)該向萬達(dá)學(xué)習(xí)，向商業(yè)地產(chǎn)投資。萬達(dá)關(guān)店潮使商業(yè)地產(chǎn)泡沫一夜之間消掉了。不管在建的還是準(zhǔn)備立項(xiàng)的，不管是要自營，還是聯(lián)營、都要面對當(dāng)前發(fā)展趨勢需要冷思考。“
這位地產(chǎn)商的感嘆在某些方面代表了一種聲音，也許會引起業(yè)界人士的反思。商業(yè)地產(chǎn)向何處發(fā)展，是下一輪業(yè)界討論的話題
一、商業(yè)地產(chǎn)過熱是一個(gè)不爭的話題
最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)是大躍進(jìn)式的發(fā)展，特別是購物中心和商業(yè)綜合體如雨后春筍般地各地涌現(xiàn)，替代和稀釋了部分之前主要由百貨承擔(dān)的零售功能。遍地都是商業(yè)地產(chǎn)，以石家莊為例，150多萬的人口的城市，50多家大型購物中心，150萬平米，再加上大型超市。批發(fā)市場等要達(dá)到300多平方米，一般人均不能超過1，2平米，現(xiàn)在已經(jīng)到2平米了。沈陽平均每人30多平米。不僅大肆發(fā)展，而且裝修越來越豪華，任性的燒錢，任性的改變花樣。在全國一線城市有的開發(fā)商為了在競爭中出彩，各路高手出現(xiàn)了“比學(xué)趕幫超” 的“熱潮”。其規(guī)模越來越大，樣式越來越新，投入越來越大，成為中外奇觀。但這一現(xiàn)象并沒有引起業(yè)界高度關(guān)注。就在全國商業(yè)地產(chǎn)的“狂歡”中，萬達(dá)突然投下一顆重型“冷彈，關(guān)掉46家門店，它“炸”醒了一大批開發(fā)商，驚醒了政府規(guī)劃部門。從這個(gè)角度上講，萬達(dá)關(guān)店潮也是對商業(yè)地產(chǎn)今后如何有序發(fā)展、科學(xué)發(fā)展提供了一個(gè)典型案列。
二、地產(chǎn)企業(yè)跨界商業(yè)需要商榷，需要冷思考
近幾年，地產(chǎn)商為了做到利潤最大化，看到做商業(yè)有不少現(xiàn)金流，特別是萬達(dá)這幾年乘風(fēng)破浪的前行，使很大一部分地產(chǎn)商跨界做起商業(yè)，其結(jié)果是成功的不多，失敗的不少，盈利的不多，虧損的不少。因筆者是做零售商業(yè)的，目前仍在做城市綜合體招商運(yùn)營。省、地、縣市都有我們做的項(xiàng)目。從我們觀察的情況看，開發(fā)商不適應(yīng)做商業(yè)，（盡管說跨界是當(dāng)前的時(shí)髦），起碼當(dāng)前不適應(yīng)跨入商業(yè)，萬達(dá)關(guān)店潮其中作重要原因就是開店虧損，而且虧損面很大，逼迫萬達(dá)必須轉(zhuǎn)型。假如說，萬達(dá)百貨商業(yè)能做到持平或略虧，萬達(dá)也不會砍掉46家門店。從我們的實(shí)踐中看到，不管是省級城市，還是地縣市，開發(fā)商直接招商運(yùn)營管理的商業(yè)都在苦苦的經(jīng)營，而且看不到苦的盡頭。究其原因，有以下幾點(diǎn)：
一是地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作”基因“與商業(yè)企業(yè)的運(yùn)作”基因“不同。
地產(chǎn)企業(yè)的”運(yùn)作“基因是粗狂、快速、見效快，法人的性格是豪放、膽大、氣粗。而商業(yè)企業(yè)的”基因“是細(xì)膩、策劃、培養(yǎng)。法人的性格是穩(wěn)重，謙虛、和氣。應(yīng)該說不同的企業(yè)“基因”做不同的事業(yè)，俗話說專業(yè)人就干專業(yè)事。只有這樣才能做到效益最大化
二是對企業(yè)盈利點(diǎn)認(rèn)識不同。
商業(yè)是密集型的行業(yè)，人員多，費(fèi)用大、稅收高，所以企業(yè)盈利很薄，只有百分之幾。可是地產(chǎn)開發(fā)呢，應(yīng)該說是“暴力”行業(yè)，盡管這幾年盈利有所下降，但是與商業(yè)相比要高得多。地產(chǎn)商一旦接觸商業(yè)運(yùn)營就感到很不適應(yīng)，感到很失望。
三是管理模式不同。
筆者服務(wù)過幾家大型地產(chǎn)商，他們的管理非常簡單，幾十個(gè)人就可以操作一個(gè)幾十萬米的大樓盤，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售都是承包，老板根本不用去管理。反觀商業(yè)，一個(gè)幾萬米的中型購物中心也需要上千人，涉及物業(yè)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營、人力、策劃、保衛(wèi)、培訓(xùn)、招商、信息、電商等十大部門，是一整套現(xiàn)代管理系統(tǒng)，其特點(diǎn)是講細(xì)節(jié)、講坪效、講管理、講運(yùn)營。其主題就是成在經(jīng)營，敗在管理。從沒有做過商業(yè)的地產(chǎn)商，突然進(jìn)入商業(yè)，其成敗是可想而知的
綜上所述，地產(chǎn)商跨界商業(yè)起碼目前不適應(yīng)。萬達(dá)做商業(yè)不能說失敗，起碼現(xiàn)在不能說他成功，以后轉(zhuǎn)型后是否成功，也要看萬達(dá)對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識度，不管移動電商如何發(fā)展，不管萬達(dá)如何與網(wǎng)絡(luò)巨頭聯(lián)姻，其目的是改變商業(yè)運(yùn)作模式，但商業(yè)的本質(zhì)不會改變，其特點(diǎn)仍然是離不開人、貨、場。
人的思維方式不改變，職工對企業(yè)沒有認(rèn)同感，貨即商品沒有有效管理、場的運(yùn)作美譽(yù)度消費(fèi)者不認(rèn)可，轉(zhuǎn)型仍然不會成功。商業(yè)轉(zhuǎn)型其中最根本的轉(zhuǎn)型是“法人”的思維轉(zhuǎn)型，沒有思維的轉(zhuǎn)型，商業(yè)轉(zhuǎn)型不可能成功。但是這一點(diǎn)很難做到，因?yàn)椋嗄甑穆殬I(yè)習(xí)慣和地產(chǎn)生涯已經(jīng)形成了思維定式，要思維轉(zhuǎn)型是艱苦痛苦的過程。萬達(dá)這樣，其它地產(chǎn)開發(fā)商也逃脫不出這個(gè)怪圈。
那么，究竟地產(chǎn)商如何選擇自己的運(yùn)營出路呢，筆者認(rèn)為，目前來說最好的辦法是首先租賃給商業(yè)集團(tuán)、其次是專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營操盤，三是要忍耐，慢慢培育市場，等待商業(yè)第四個(gè)春天的到來。
