一、購物中心餐飲招商特點(diǎn)
1、餐飲業(yè)態(tài)租期長、承租能力較低，目前餐飲在商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)的面積，通常在300-500平方米（含廚房）；
2、餐飲租金水平一般較低，且保底租金增幅低，通常僅為零售業(yè)態(tài)的40%-50%；
3、餐飲業(yè)態(tài)租期較零售業(yè)態(tài)長，一般為5-8年，且合同期內(nèi)租金增長緩慢，一般為每年增長2-3%；
4、餐飲業(yè)態(tài)所支付的保底租金在不同城市所表現(xiàn)的級差效應(yīng)較為顯著，而坪效的差異則沒有那么明顯；
5、相比其他零售業(yè)態(tài)，餐飲運(yùn)營模式較為簡單、培育期較短、現(xiàn)金流動快，所以餐飲往往成為購物中心招商中見效最快的部分，需要“養(yǎng)”的時間不太長；
6、輕型餐飲（如咖啡、水吧、甜品、小食等）十分方便與電影院、溜冰場、書店等業(yè)態(tài)配合放置，十分靈活；
7、餐飲管理具備帶動商場頂層、動線端頭等作用，設(shè)置餐飲于此類位置，可有效解決高層及動線死角的客流不足問題；
8、休閑餐廳興起：休閑餐廳以其不同于傳統(tǒng)中餐廳的食物選擇、加之舒適愜意的環(huán)境以及周到的服務(wù)，其逐漸成為代表城市“小資”生活的一種生活方式而被廣為接受。休閑餐廳的裝修風(fēng)格多為時尚休閑溫馨舒適，有較為周到的領(lǐng)位和點(diǎn)餐服務(wù)，客單價介于快餐與高端的正餐餐廳之間，提供的產(chǎn)品包括了主食正餐與輕食。
9、深入分析消費(fèi)者的行為，我們發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的消費(fèi)者仍選擇在“逛街購物”的時候前往休閑餐廳進(jìn)行消費(fèi)。
二、數(shù)據(jù)解析
一線城市餐飲的保底租金大概約為人民幣8-12元/平方米/天，是二線市場的兩倍，三線城市的租金水平的三倍。二線城市則為人民幣3-6.5元/平方米/天，三線城市為人民幣2.5-4.5元/平方米/天。然而，在一、二、三線城市區(qū)域型購物中心內(nèi)的餐飲業(yè)態(tài)的坪效，差別并沒有保底租金那么明顯。一線城市的平均坪效約為每月1300-1900元/平方米，二線城市約為每月1000-1500元/平方米，三線則約為700-1200元/平方米。
三、什么樣的餐廳適合入駐購物中心？
餐廳說：
對于單店運(yùn)營或知名度很高的老字號餐企來說，自由度較高的地店是比較合適的。
對于連鎖型的餐廳，以及客單價中等的年輕時尚類休閑餐廳來說，可能更合適開設(shè)商場店。
購物中心說：
隨著著城市的發(fā)展，可用空地已越來越少，地店的獨(dú)立成本也在不斷攀升。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金雖然不低，但是總體說來能夠提供一個完整的商業(yè)生態(tài)環(huán)境，和一系列相應(yīng)的配套服務(wù)，追求規(guī)模化的餐廳從效率和成本的角度來說，還是可以考慮多開一些商場店。
你該怎么找項(xiàng)目？
餐廳說：
首先是周邊人群，你要確定這個項(xiàng)目所輻射到的是不是你餐廳的潛在消費(fèi)群體，這是最關(guān)鍵的要素。
另外，商場的地理位置、客流以及店面租金、配套的娛樂設(shè)施也是需要評估的。一個好項(xiàng)目，才能真正帶來客人。
當(dāng)然從餐廳經(jīng)營的角度而言，我們也希望與有責(zé)任心、合作性較好的商場來合作。這些細(xì)節(jié)你基本在招商談判溝通的過程中就能體會到。
當(dāng)然也可以多了解一下項(xiàng)目已經(jīng)入駐商戶的情況。
購物中心說：
餐飲品牌應(yīng)該好好找準(zhǔn)自己的定位，然后去挑選一個與自己的餐廳定位相符的項(xiàng)目。
越是大項(xiàng)目，定位越是明確。比如說北京的朝北大悅城，周邊全部是住宅小區(qū)，主要的就是家庭消費(fèi)；而太古里位于三里屯地區(qū)，客群基本都是時尚青年，消費(fèi)也以年輕時尚西化為主，那如果一個特別傳統(tǒng)的烤鴨或者銅鍋涮肉可能就不太合適入駐。
如何在購物中心選擇落位？
餐廳說：考慮動線很重要。
云海肴的第一家店就是在商場里面的，作為一個新餐廳，必須要在顯眼的位置。
另外還需要考慮的是洗手間的距離，同一樓層的餐廳一般都共用洗手間，我們不希望客人走得太遠(yuǎn)。
購物中心說：
看餐廳屬性：餐飲的分類很細(xì)。
我們在做規(guī)劃的時候，也會做一個細(xì)分的類別規(guī)劃。比如說項(xiàng)目四樓做一個外國風(fēng)情的規(guī)劃，都是西餐日餐東南亞菜。如果你是中餐，非要在四樓開，可能就有點(diǎn)不合適。
看動線：一般餐廳都喜歡選擇挨近扶梯的位置，或者說上樓梯到下樓梯之間的動線必經(jīng)之路。
大品牌大體量的餐廳也可以考慮去選擇一些角落，因?yàn)榭腿诉�是會慕名而至。但是不知名的新餐廳一般不建議這樣選擇。
購物中心與餐廳如何有效配合？
餐廳說：
商場和店家的經(jīng)營出發(fā)點(diǎn)是一致的，所以在市場推廣方面，我們作為餐廳也要考慮每個商場的具體商業(yè)環(huán)境，做不同的推廣策略。畢竟項(xiàng)目和餐廳是相輔相成的。商場已有較大客流的話，引流到店就是關(guān)鍵。如果商場的客流尚在發(fā)育期，那么配合商場進(jìn)行宣傳推廣就至關(guān)重要！
購物中心說：
餐廳去積極配合項(xiàng)目的整體推廣策略，還是比較重要的。2010年左右在崇文門新世界女子百貨有一個黑松白鹿和一個權(quán)金城，兩者的客單價差不多，都在四樓，動線差不多，面積都是400平方米，但是前者一個月能賣120-130萬，后者只有30萬不到。
黑松白鹿進(jìn)項(xiàng)目的時候，已經(jīng)有兩個地店，這是第一個購物中心店。店總體數(shù)量比較少，相對操作起來比較靈活，但權(quán)金城當(dāng)時在北京已經(jīng)有50多家店，在制定政策的時候，更為強(qiáng)調(diào)的是多店統(tǒng)一。
比方說項(xiàng)目在整體推廣的時候，做一個大活動，需要每個餐廳都給出一個折扣來配合，黑松白鹿很快就能夠相應(yīng)，但權(quán)金城就會說我這個店里如果做一個七折，那政策上就要求我周邊的多家權(quán)金城都一起七折，所以就沒辦法配合。消費(fèi)者在項(xiàng)目里的餐飲消費(fèi)也是會養(yǎng)成習(xí)慣的。一次兩次不去，以后也就都沒有往那兒去的習(xí)慣了。
常見問題如何解決？
餐廳說：商場的廣告位、WIFI環(huán)境以及與物業(yè)長期保持良好的合作關(guān)系都是普遍遇到的問題。還要靠著求同存異、合作共贏的立場去協(xié)調(diào)解決，畢竟大家的出發(fā)點(diǎn)都是一致的。
購物中心說：
最常反映的問題，總結(jié)起來就是生意不好。比方商場的宣傳不夠啊，物業(yè)配合有問題啊，日常溝通有問題啊。一個店鋪的成活，不僅是宣傳。
比方餐廳核心產(chǎn)品啊，服務(wù)啊，餐廳品牌外延的宣傳推廣啊。我們都希望餐廳生意好，但是不希望餐廳因?yàn)殚_進(jìn)了項(xiàng)目就產(chǎn)生了依賴性，覺得生意不好都是項(xiàng)目的責(zé)任。如果不反求諸己，對餐廳本身的發(fā)展也沒有幫助。
電商對購物中心的沖擊有多大？餐廳會受到影響嗎？
餐廳說：現(xiàn)在城市發(fā)展速度很快，地店的成本攀升是一個問題，可供挑選的獨(dú)立店址也越來越有限。好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供一個完整的商業(yè)生態(tài)環(huán)境，對餐廳的幫助很大，是一個比較穩(wěn)健的選擇。
項(xiàng)目說：大家以前去購物中心就是買東西，現(xiàn)在可能買得少了，但是去購物中心已經(jīng)成為一種生活方式。你逛完街看完電影，很自然的吃個飯，或者帶孩子去項(xiàng)目里的兒童樂園玩一下，這一切都可以在項(xiàng)目里面完成。總的說來電商對綜合型項(xiàng)目的影響還是有限。
近年來，購物中心在進(jìn)行餐飲招商的時候，整體政策有否變化？又有哪些常見的針對餐廳的優(yōu)惠政策？
餐廳說：餐廳也一樣有成本和獲得的一個綜合的性價比考量，不會單純地追求便宜的租金。
相應(yīng)的，好的項(xiàng)目本身也不是那么容易進(jìn)。有些項(xiàng)目會給出很大的優(yōu)惠，除了免租，還會貼補(bǔ)裝修，甚至是員工工資。即使是這樣大的優(yōu)惠力度，如果項(xiàng)目條件不好，我們也不敢考慮。因?yàn)槠鋵?shí)每個店的開設(shè)，即使不考慮成本，對品牌也都會產(chǎn)生正面或負(fù)面的作用。
我們更關(guān)注的不是眼前的租金能不能便宜，而是希望品牌可以穩(wěn)定而長期的發(fā)展。
購物中心說：
就購物中心模式來說，以前都是直接向餐廳收取租金，現(xiàn)在我們會考慮采取“保底和抽成兩者取高”的形式。
餐飲的成本也比較高，回收周期也不是太樂觀，大家都不知道到底能不能賺錢，現(xiàn)在新項(xiàng)目都太多了，不可能保證自己的眼光真的那么準(zhǔn)，一般談判的時候都能考慮一個保底。
項(xiàng)目會針對那些非常優(yōu)秀的餐飲品牌有一些優(yōu)惠。
比如在制定招商策略的時候，項(xiàng)目會有一些理想中的龍頭品牌。我們會針對它去特別制定合作條件。優(yōu)惠的租金條件是一方面，后期運(yùn)營也是吸引他們的一個手段：我能夠給你帶來什么。
我們不會單純地給一些優(yōu)惠，而是會考慮“如果我給你三年的免租期，你能給我?guī)硎裁矗俊?
四、購物中心能為餐廳帶來什么？
1、較為穩(wěn)定的人流量
商場本身有較為穩(wěn)定的人流量；以北京的西單商圈為例，2013年的數(shù)據(jù)顯示，西單商圈的總?cè)肆髁繛?0萬，大體量的購物中心門前人流約在20萬，店內(nèi)人流約有3-5萬。
2、留住你的客人
出于對時間成本的考慮，大家對“等位”的容忍程度是相當(dāng)有限的。但購物中心是解決等位問題的小能手。調(diào)查結(jié)果顯示，在地店，等位顧客的流失率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購物中心內(nèi)的餐廳。購物中心所有的心思都用來讓消費(fèi)者逗留得久一些，多一些消費(fèi)，因此消費(fèi)者在獲取等位牌號后，還能在項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行購物休閑等其他活動，等位消費(fèi)成功率相當(dāng)高。
3、綜合性全方位的服務(wù)
開設(shè)餐廳還有一系列的工商、衛(wèi)生、消防、以及“相關(guān)部門”的問題需要處理。
項(xiàng)目作為整體，需要去處理這些相關(guān)問題。而項(xiàng)目內(nèi)的餐廳也就順便獲利了。
項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍、停車位也是對餐廳經(jīng)營的強(qiáng)力支持。
4、整體的推廣和營銷幫助
項(xiàng)目會有定期和不定期的營銷策略和市場活動，根本目的就是為了往項(xiàng)目里引入更多的客流，而這些客人正是餐廳們賴以生存的土壤。
這些營銷活動的頻率相當(dāng)高，基本覆蓋了主要的節(jié)假日和換季時節(jié)，而這也正是人群外出消費(fèi)的高峰期。
項(xiàng)目會根據(jù)不同主題的營銷活動邀請餐廳加入配合。
如在“哆啦A夢100周年展”時朝陽大悅城就以百寶袋的概念印制了一批商戶優(yōu)惠券，其中就包括有大量的餐飲商戶。這樣有主題有目的的推廣活動，比餐廳單獨(dú)推出優(yōu)惠或折扣要更為吸引人。
五、購物中心餐飲基本物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
1、給排水：一般應(yīng)按餐廳面積配備合理的進(jìn)水管徑大小，并保證供水水壓。
2、電源：一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動力電源，主要是招牌和照明、廚房設(shè)備和空調(diào)等用電；一般要求約在每平方200瓦左右。
3、管道煤氣：一般大型餐廳都要求接通商業(yè)管道煤氣。
4、排煙煙道：一般餐飲要求設(shè)立專用的煙道，以符合環(huán)保局對餐飲企業(yè)排煙的硬性規(guī)定。
5、排污設(shè)施：一般要求有專用的隔油池和化糞池。
6、隔熱和隔音設(shè)施：一般與住宅或者寫字樓相鄰的樓層不得經(jīng)營餐飲和娛樂設(shè)施，主要是要考慮噪音和熱量污染，通常在餐飲娛樂項(xiàng)目相鄰的樓層要求設(shè)置架空層，實(shí)在無法設(shè)置的，要在樓頂和煙道內(nèi)作隔音隔熱防護(hù)。
7、停車場、卸貨場和專用電梯：為了保證顧客用餐方便必須配備專用的停車場和電梯，此外針對大型餐飲商家還得配備專用的貨物通道、卸貨場和貨梯。
8、層高：餐飲一般要求層高4.5米以上或者凈空3米以上。
六、你可能不知道這些
1、沒有進(jìn)不去的項(xiàng)目
你所眼紅的那些頂級項(xiàng)目，即使現(xiàn)在看起來連蒼蠅落腳的地方都沒有，也并不意味著你就一定沒有機(jī)會入駐。
商場和餐飲簽約的周期通常為5年，在此期間還會根據(jù)各種因素進(jìn)行調(diào)整。有些主因來自商場，有些主因則來自餐廳。
和項(xiàng)目負(fù)責(zé)餐飲招商的人保持密切聯(lián)系，留意調(diào)整的動向，一旦空位出現(xiàn)，你的機(jī)會就來了！
比方在北京大熱的新光天地項(xiàng)目，位于六層美食天地扶梯右手邊的松伸日本餐廳，以及位于地下一層的法國百年美食馥頌（Fauchon），都曾是項(xiàng)目開業(yè)時的重磅餐飲招牌。后者更曾是Fauchon品牌在亞洲除日本之外的唯一分店，如今它們都已先后離開新光天地。
而知名品牌雕爺牛腩，則是在北京朝北大悅城開業(yè)一年后的調(diào)整期之內(nèi)進(jìn)入了項(xiàng)目。很多如今火爆的項(xiàng)目都不是一炮而紅的，需要3-4年的調(diào)整期。如果你評估項(xiàng)目的眼光足夠好，在項(xiàng)目走紅之前捷足先登也是很有可能的！
2、你隨時可能出局
即使你簽署了5-8年的合約，也并不能保證你就能在項(xiàng)目里存活這么長時間。
項(xiàng)目本身會根據(jù)餐廳的經(jīng)營情況進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，如果餐廳生意始終不好，就會被請出項(xiàng)目。
此外，如果項(xiàng)目本身的定位有較大調(diào)整，也會據(jù)此對餐廳進(jìn)行洗牌。比如高大上風(fēng)格的項(xiàng)目，如果要轉(zhuǎn)型成為年輕時尚風(fēng)格，那么客單價太高的餐廳可能與項(xiàng)目就不再匹配了。但絕大多數(shù)情況，是經(jīng)營不善的餐廳主動要求提前解約。
在一般情況下，雙方都可以友好協(xié)商解約，免除違約金之苦
3、你可以爭取這些
如果你所面對的是一個擁有多個項(xiàng)目的集團(tuán)，譬如萬達(dá)，或萬象城，那么你可以爭取多項(xiàng)目合作。前提當(dāng)然是你有恰好合適的開店規(guī)模計劃。
如果你是一個足夠有分量的品牌，那么你可能獲得相當(dāng)長的免租期，裝修補(bǔ)貼，甚至員工工資補(bǔ)貼等等。當(dāng)然這些優(yōu)惠條件要視乎項(xiàng)目本身的實(shí)力而定。有些小開發(fā)商的項(xiàng)目提供的條件十分誘人，但如果項(xiàng)目本身不夠優(yōu)質(zhì)，餐廳的生意勢必不好，再多的優(yōu)惠條件也是浮云。
4、那些租金貴的嚇?biāo)廊说捻?xiàng)目，真的值得去嗎？
熱門爆紅項(xiàng)目的租金，和同地段橫向比較的同類型項(xiàng)目相比，租金整體可能要高出50%甚至更多。
究竟值不值得為了“一點(diǎn)點(diǎn)利潤”起早貪黑開餐廳，你應(yīng)該弄明白你開這一家店鋪的目的，究竟是為了賺錢，還是為了做廣告？
商場餐飲一般很少一枝獨(dú)秀，通常都會和規(guī)模化掛鉤，在全城，甚至多城布點(diǎn)。
有些規(guī)模化餐飲考慮到加盟或分店品牌的訴求，需要入駐最火熱最頂級的項(xiàng)目，制造櫥窗效應(yīng)。尤其是新創(chuàng)品牌，不計成本也要進(jìn)入頂級項(xiàng)目，就是為了能夠給自己未來的規(guī)模化發(fā)展鋪路。在這一家項(xiàng)目里雖然賺不到什么錢，但開在其他地方的分店就能財源滾滾啦。
