商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人-操盤經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
1、學(xué)會(huì)從投資角度篩選出最佳的盈利模式
操盤一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要懂得結(jié)合企業(yè)本身的現(xiàn)金流或資金我、自持商業(yè)策略等實(shí)現(xiàn)來(lái)全盤思考，并參考業(yè)內(nèi)專家或?qū)I(yè)顧問(wèn)公司等建議，最終評(píng)估哪一種為最佳的投資產(chǎn)品組合。要考慮整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣才能盡快收回投資額？現(xiàn)計(jì)劃的投資產(chǎn)品組合或盈利模式企業(yè)現(xiàn)資金鏈或現(xiàn)金流能否支撐？如果本盈利模式或投資產(chǎn)品組合企業(yè)不能容忍，那就要如同打仗一樣通過(guò)“兵棋推演”的形式，責(zé)成財(cái)務(wù)部、成本部、設(shè)計(jì)部、商管公司一道討論其他幾種方案，例如將自持的集中性商業(yè)體量適當(dāng)減少，或改成做社區(qū)型商業(yè)綜合體；又或者考慮做街區(qū)型商業(yè)，街區(qū)內(nèi)的端點(diǎn)或節(jié)點(diǎn)型可自持，其他均可銷售……無(wú)論賣或自持租賃，彈性空間較大，后期開(kāi)發(fā)落地成功機(jī)率大增，能切實(shí)有效地減少商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，如果企業(yè)自身的資金充裕、希望長(zhǎng)期戰(zhàn)略性持有部分優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，未來(lái)可通過(guò)運(yùn)營(yíng)待物業(yè)增值后，屆時(shí)再考慮整體轉(zhuǎn)讓給風(fēng)投或?qū)I(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資公司，則需考慮商業(yè)物業(yè)建筑體量規(guī)模宜在5萬(wàn)-12萬(wàn)平方米較為適宜。因?yàn)椋挥猩虡I(yè)體量具有一定規(guī)模體量時(shí)，投資人收購(gòu)才能獲得的可觀的利潤(rùn)，其實(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確地說(shuō)只有擁有足夠體量的區(qū)域型商業(yè)或社區(qū)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，未來(lái)溢價(jià)空間才會(huì)相對(duì)較高，他們才會(huì)樂(lè)意收購(gòu)并長(zhǎng)期持有，開(kāi)發(fā)企業(yè)屆時(shí)也可功成身退。
2、投資成本與財(cái)務(wù)測(cè)算分析
選擇好投資產(chǎn)品組合及最佳的盈利模式后，結(jié)下來(lái)就要根據(jù)合理的業(yè)態(tài)組合下商戶能夠承受的租金水平，做出現(xiàn)金流量表給企業(yè)最終的決策者（老板）拍板。我們通常會(huì)以現(xiàn)金流量表的形式，將物業(yè)的建造成本、財(cái)務(wù)成本、租金收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等指標(biāo)綜合考慮，計(jì)算出內(nèi)部收益率、投資回收期等各項(xiàng)指標(biāo)參考。通過(guò)這個(gè)投資測(cè)算，我們可以看出項(xiàng)目的成本和收益是否平衡？如果不平衡則需要再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于收益較低的項(xiàng)目，就要從源頭上來(lái)控制建造成本、尋求利息相對(duì)低的融資渠道；對(duì)于培育期較長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒(méi)有充足的資金或融資渠道支撐，那就需要考慮銷售部分商業(yè)面積，記住銷售的商業(yè)不可為集中性商業(yè)，或者縮小規(guī)模等措施，來(lái)保證投資的安全性。
3、其他成本如何控制
尤其是一部分從住宅地產(chǎn)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)企業(yè)，對(duì)自已開(kāi)發(fā)商業(yè)中心信心不足，而又不得不開(kāi)發(fā)，因?yàn)樯虡I(yè)硬性指標(biāo)或基于商鋪溢價(jià)銷售等，那么，在餐飲業(yè)態(tài)的占比均較大，商鋪的物業(yè)技術(shù)條件或設(shè)備設(shè)施七成均做到了能滿足餐飲業(yè)態(tài)需求，但要注意控制相關(guān)成本的增加。特殊的業(yè)態(tài)和非常規(guī)的設(shè)計(jì)將帶來(lái)額外的維護(hù)成本。雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是吸引人流，業(yè)主還是需要對(duì)其進(jìn)行成本和收益的仔細(xì)考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升。
現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均在增大體驗(yàn)式業(yè)態(tài)如影院、餐飲業(yè)態(tài)比例，但如此也會(huì)引起新的問(wèn)題，雖然可以帶動(dòng)人群來(lái)消費(fèi)，但由于此類群體消費(fèi)目的性非常強(qiáng)的，如果商業(yè)項(xiàng)目的零售業(yè)態(tài)或其他體驗(yàn)性業(yè)態(tài)不足以吸引他們駐留的話，此類消費(fèi)群體用餐完畢或觀影完畢后可能就離開(kāi)了。同時(shí)，需特別指出的是餐飲業(yè)態(tài)的弊端就是時(shí)間性較強(qiáng)，不象零售業(yè)態(tài)，用餐的顧客不會(huì)一天都呆在這里，，當(dāng)然，輕餐業(yè)態(tài)要好很多，但商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)樵黾恿瞬惋嫎I(yè)態(tài)比例，它的所有設(shè)施設(shè)備的成本都將變高，空調(diào)、水電，甚至隔油池都需要增容。
4、前期怎樣規(guī)劃商業(yè)規(guī)模， “招商難的魔咒如何克服”？
首先，商業(yè)的單層建筑面積是比較講究的，如區(qū)域型商業(yè)其單層商業(yè)面積應(yīng)不低于1.5萬(wàn)-2萬(wàn)平方米（建筑面積)就會(huì)比較便于規(guī)劃業(yè)態(tài)組合；社區(qū)型商業(yè)的使用面積不低于8000-12000平方米(商家一般按使用面積)，否則，后期招商尤其于面積、業(yè)態(tài)、體量、竟?fàn)幍纫蛩貙?dǎo)致自身陷入尷尬境地。例如對(duì)于單層只有5000平方米使用面積的商業(yè)中心來(lái)說(shuō)，如果主力店進(jìn)駐如大型超市就得犧牲二層面積，比如拿二三層面積給主力店，將導(dǎo)致業(yè)態(tài)出現(xiàn)斷層，業(yè)態(tài)組合淪為傳統(tǒng)的商業(yè)，集客能力也將大打折扣，有經(jīng)驗(yàn)的主力店他們會(huì)對(duì)此進(jìn)行評(píng)估是否選擇進(jìn)駐，因此，就增加了招商難度。其二，是整個(gè)商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)通過(guò)成本控制，有哪些出彩能吸引區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體的比如內(nèi)部空間處理、內(nèi)部交通組織動(dòng)線設(shè)計(jì)、后勤貨物的動(dòng)線與設(shè)備設(shè)施配置等，均需提前做好規(guī)劃。例如在購(gòu)物中心中的中庭的采光棚設(shè)計(jì)，室內(nèi)各個(gè)中庭主題設(shè)計(jì)、仿真雪景主題設(shè)計(jì)、沙漠主題設(shè)計(jì)、海洋水族館設(shè)計(jì)、內(nèi)街與中庭的垂直綠化和水系設(shè)計(jì)等，通過(guò)結(jié)合地區(qū)歷史人文的特色主題或氣候等作為吸睛的出彩之處，起到吸引顧客光顧駐留，來(lái)增加主力店與品牌的進(jìn)駐意愿。其三，業(yè)態(tài)組合方面，要讓主力商家看到項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)信心與旺場(chǎng)的潛力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做鄰居，業(yè)內(nèi)萬(wàn)達(dá)是最善于打此業(yè)態(tài)組合牌的，比如“某某萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，七大主力店進(jìn)駐”，但是除去主力店占用的面積外已經(jīng)沒(méi)好的鋪位給其它“鄰居”了。比如5萬(wàn)平方米以上的集中性商業(yè)中心就會(huì)比較靈活，可以做成家庭式的消費(fèi)主題或一站式購(gòu)物中心，這樣的話，可以考慮引進(jìn)電影院、超市、兒童類租戶等作為主力店，還可以引進(jìn)國(guó)際快時(shí)尚品牌作為次主力店...
于2016年元月
