單體商業房地產項目業態組合的定位，主要考慮如下幾個因素：
1引進足夠規模的新業態
盡可能引進符合項目地實際需要的新業態，以造成對原有業態的強烈沖擊，顛覆舊有商業格局。
同時，所確定的業態必須有足夠大的規模，以至于3~5年內無人能出其右，形成規模上的強勢地位，將項目打造成新的商業中心。
2設置主流業態和核心店
要有主流業態和核心店，保證項目開業后對周邊商業物業形成競爭態勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣。
同時，強調多業態經營，以使各業態之間優勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險。
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錯位經營百貨店與綜合超市
現代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業態引進，但二者之間存在競爭關系，要注意它們的錯位經營。
4首層與二層采用步行街業態
首層和二層盡可能采用產權清晰、便于日后管理的內置步行街業態，即使引進現代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進行產權分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確保回籠開發資金。
預防綜合超市產生的租售矛盾
大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾。6分層布置百貨業態
現代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業態必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。
其與大型綜超相似，這將在一定程度上導致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進百貨公司和大型綜合超市業態時必須注意的。
單體商業項目適宜建設的規模
一般情況下
以我國大多數地級市城區人口規模、消費水平和購買力現狀，一般地說，打造一個單體商業房地產項目，其規模宜在總建2~3萬平方米，層數控制在3~4層。
特殊情況下
在受到用地面積、建筑密度等規劃條件限制致使開發面積過小，或當地城市人口基數大、現有商圈十分繁榮的條件下也可建五層，但總建一般應控制在4萬㎡之內。
開發商應清醒地認識到，商業項目總建過大，開發風險便驟然放大。
單體商業項目宜建設的商業面積
人們對單體商場面積的心理最大承受能力為 1.7 萬㎡，生理最大承受能力為 2.3 萬㎡，超過這個“疲勞度”就適得其反了。
國外商業項目
從國外百貨店的一般規模來看，單店營業面積多為 7000~8000㎡，在日本，超過 6000 ㎡就要受到“大店法”的規制。
國內商業項目
目前，國內商業房地產開發已然涌現許多“大盤英雄”，一些開發商在地級市動輒開發5~6萬㎡，甚至在只有40萬城市人口的城市也蓋起多個10萬㎡的商業巨盤。
人們有理由擔心，我國上世紀90年代初期曾掀起“大商場熱”至90年代后期又引發大商場衰退潮的現象幾年后又將重演。
層數為4層
首層面積為4000㎡~5000㎡
總建在1.6萬㎡~2萬㎡
組合（1）
1F+2F+3F為內置步行街，4F為專業賣場
3F、4F臨街部分進行分割銷售
將3F、4F臨街部分設計為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調和視線要求較高的經營定位，并進行分割銷售。
之所以強調對3F、4F的分割銷售，是因為項目總建規模小，可供銷售的面積最大也只有2萬㎡，為提高開發商的投資收益，必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。
組合優缺點分析
該組合的缺點是缺少核心店。但由于內置步行街將流行時尚和服裝專賣集中經營，提供了舒適明亮的購物環境，具有明顯的“扎堆”效應，較受經營者和消費者的歡迎。
同時，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價，從而利于推盤銷售。
從定價策略和解決“租售”矛盾、利于開業后運營管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業房地產項目首選和主要的組合模式。
雖然內置步行街這種業態目前在地級市中還不多見，但它無疑將成為未來流行的趨勢。
組合（2）
此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來提升項目的品質。大型綜超應成為本組合的核心店。
但其必須從2F開始引導**并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設置在3F有較大經營風險。
組合（3）
對于組合（2）和組合（3），由于作為內置步行街的可供銷售的商鋪面積太少，必須明確：
大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售；
首層面積一般應不小于4000㎡；
與組合（1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進行銷售。
以上三種組合是針對項目總建不大的特點而進行的設計。對于總建規模太小的項目，如若不能借助現有商業地產形成猗角，為避免項目開業后的經營風險，建議開發商慎重開發。
層數為3~4層
首層面積為6000㎡~1萬㎡
組合（4）
組合（5）
還可根據周邊商業物業競爭情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開辟為超市。
層數為3層
首層面積超過1萬㎡
總建筑面積超過3萬㎡
在首層面積超過1萬㎡，層數為3層，總建筑面積超過3萬㎡時，因其首層面積和總建筑面積較大，業態組合有較多的選擇余地，組合方式建議為：
各種組合均應在1F設立1~2個方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。
各種業態、業種面積占比應根據當地業態現狀、競爭烈度和對項目招商、售樓前景的預測進行綜合分析確定。
選擇觀景休閑餐飲要考慮項目地周邊環境是否具有景觀價值，所在樓層是否具有良好的視野。
除在頂層規劃專業大賣場外，應根據實際需要在2~4層間配置一些其它業種專業店。
若項目地原有百貨業態較弱，如尚處于傳統百貨向現代百貨過渡階段，在總建規模不大時（如2萬余㎡），也可將整個項目定位為百貨業態并全部分割銷售。
當項目定位為購物中心業態時，百貨或大型超市則只能規劃為項目的主力店群，且其面積占比不能超過80%。
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