原創：一號地產 作者: 海哥

一號說：
股權激勵接近2個億的商業總裁

2020年6月1日，寶龍集團官宣，原新城控股聯席總裁陳德力加盟寶龍，出任寶龍商業（09909.HK）行政總裁。

如今，這位商業地產領域的傳奇職業經理人掌舵寶龍商業一年有余，正好帶領寶龍商業走過了完整一年。

長期以來，寶龍商業在業內以低出租率、低租金水平著稱，因此在今年3月份的年報業績會上，曾傳出陳德力立下了寶龍商業未來規劃的“軍令狀”，如：商業出租率達95%，開業面積1500萬方，長三角規模行業前三。

外界對此也寄予厚望。通過今年的半年報，我們不妨來看看陳德力給寶龍商業帶來的變化。

距規劃目標尚有差距

2021年的半年報顯示，今年上半年，寶龍商業實現收入11.71億元，同比增長34.8%；毛利3.83億元，同比增長50.5%；利潤約為2.05億元，同比增長41.3%；

具體業務層面,商管業態收入為9.42億元，較上年同期增長34.5%，其占比營收為80.5%，占比結構與上年基本持平；住宅業態收入為2.28億元，較上年同期增長35.7%，其占比營收為19.5%。

外界關注的商業出租率方面，也由去年同期的87.1%增長到了92.3%，同比足足提高了5.2個百分點，達到寶龍商業出租率的新高。

與此同時，寶龍商業的商業在管面積較去年同期也增加了100萬平，達到了880萬平米，同比增長了26%。

這么一看，寶龍商業的成績單相較以往的確有了提高和改善，不愧是陳德力，還是有兩把刷子的。

但事情就容不得細想。去年同期因為受疫情影響，許多商業地產的出租率均遭到了沖擊，今年有所反彈也屬正常，盡管92.5%的出租率創下了寶龍商業歷史新高，距離年初提到的目標出租率達到95%尚有距離；

商業管理規模方面，目前是880萬平，三年目標是達到1500萬平，幾乎是翻一番的增長，即使按照9萬方一座商業廣場來測算，未來兩年多時間還需要新增開業80座，平均每年需新開27座，而2021年計劃開業22座，上半年僅完成5個商業項目開業，因此按照目前的進度完成規劃目標存在較大壓力；

有報道稱該規劃目標是三年期，那么即使按照9萬方一座商業廣場來測算，未來兩年多時間還需要新增開業80座，平均每年需新開27座，而2021年計劃開業22座，上半年僅完成4座商業項目開業，因此按照目前的進度完成規劃目標存在較大壓力；

更何況，寶龍商業在輕資產運營方面也較為乏力，從半年報數據來看，新增商業在管面積源自于第三方占比僅為12.6％。

消失的2個商業項目

在寶龍商業的半年報中，上半年新增開業了5個商業項目，分別是溫嶺寶龍廣場、諸暨廣場、舟山廣場，還有收購的星匯的兩個輕資產商業項目寧波慈城和寧波老外灘。

半年報顯示，寶龍商業截至今年年中開業的商業項目數量達到了71個。

不過一號君轉念一想，不對啊！在今年3月份披露的2020年年報中，寶龍商業就曾披露，截至去年底，開業在運營項目就已經達到了68個。

今年上半年新增開業5個，理應有73個在運營項目才對，那么消失的那2個項目去哪里了？

一般來說，上市公司新增或解除輕資產運營項目，作為日常經營變動都會做公告，或者在財報中載明。

但一號君翻遍了寶龍商業2021年中報，均未找到這兩個消失的商業項目去哪里了。事實上，與披露了新增項目和擬開業項目不同，寶龍商業在中報中壓根就沒披露在運營項目的具體數量和名稱，這不由得讓外界擔心，寶龍商業這是在隱藏什么呢？那兩個消失在報表中的商業項目是有什么難言之隱嗎？

又或者是出于美化出租率和租金收入水平的考量？

寶龍商業不是沒做過類似的事情。在2020年的年報數據中，就沒有將海陽寶龍天地和東營寶龍天地的出租率統計在內。

而寶龍商業的解釋是海陽寶龍天地仍處于籌備階段，我們并未提供任何租戶招攬服務；東營寶龍天地物業開發商正在編配購物街單位予鄉村集體經濟組織成員，而本集團只提供有限的管理服務。

那么這次中報中什么消失的商業項目呢？

或許能從寶龍商業的在管面積中得到答案，2020年年報顯示其在管面積為857萬平米，2021年上半年新增開業41.87萬平米，累計的話是898.87萬平米，但實際運營面積為880萬平比，少了19萬平。

按照2個項目的體量計算，消失的這兩個應該是大的商場，如寶龍廣場、寶龍城這一級別的。那么這兩個調整出表的商業項目出了什么狀況呢？難道真的是為了美化財報故意做的改動？

租金水平仍維持在5毛水平

我們再來細拆一下寶龍商業的租金和盈利水平，這方面更能體現寶龍商業的運營能力。

這幾年寶龍商業的平均收入水平始終穩定在0.5元\平\天，在業內是屬于很低的租金收入水平了。

但從寶龍商業自身的縱向來比較的話，還是略有提升，只是始終沒突破6毛的水平。2019年為0.52元\平\天，2020年為0.5元\平\天，2021年為0.58元\平\天，期間略有波動。

（以上數據來自寶龍商業中報及年報）

不過與平均收入波動不同的是，在盈利能力方面，寶龍商業卻處在穩步提升的狀態，如2019年至2021年上半年的商業毛利率分別為29.3%、32.8%和34.7%，同期的綜合凈利率則從11.02%提升到了17.5%。

（以上數據來自寶龍商業中報及年報）

但是橫向看，寶龍商業的運營能力就如同遭遇了降維打擊。一號君根據各家開發商的2020年年報，隨手摘取了幾家商業地產的數據。

（以上為各家商業地產2020年度平均租金及管理費水平）

以業內主流的幾家商業地產開發商為例，龍湖商業2020年的租金及管理費收入為58億元，運營面積481萬平米，平均收入為3.3元\平\天，大規模下沉至三四線城市的商業地產吾悅廣場和萬達廣場的租金水平分別為1.65元\平\天和2.46元\平\天.

而一項自稱主打一二線城市的寶龍商業，居然只有不到0.6元元\平\天。

當然，從數據上看，寶龍商業的平均租金水平相較去年同期，還是長了3分錢的。

這也要歸功于陳德力給寶龍商業帶來運營能力上的提升。畢竟，在半年報中披露，給予公司行政總裁陳德力的獎勵股份合計1125萬股，按照授予日期20.15港元每股計算，價值1.92億人民幣。

天價的商業總裁，自然要有更高一層的期許。

不過由于寶龍商業處于長期的低水平租金，導致業內質疑寶龍商業的真實出租率水平，一號君曾與多位業內人士談及寶龍商業，其在寶龍廣場實地考察后的觀感認為真實出租率或沒這么高。

否則在一二線城市，這么高的出租率能有這么低的租金水平？放在三四線城市也不可想象。

有意思的是，在陳德力的三年規劃中，并未提及提高租金水平的目標。倒是寶龍總裁許華芳有著清醒認識，在半年報的業績會上表示：“商業方面，無論是租金、經營質量還是出租率，跟行業優秀還有距離。提升自己的能力，還有很大的進步空間。”